Получение квартиры от застройщика – это всегда долгожданное и приятное событие для каждого дольщика. Но вместе с этой новостью дольщики часто узнают о необходимости доплатить за увеличение площади квартиры.
И сразу возникают три резонных вопроса:
1. Обязан ли я производить доплату за увеличение площади?
2. В какой срок я должен доплатить?
3. Что может сделать застройщик в случае недоплаты за увеличение площади?
Давайте разбираться.
Обязан ли дольщик производить доплату за увеличение площади квартиры?
Доплачивать необходимо, если в вашем договоре долевого участия содержится условие об этом. И, конечно, если площадь квартиры действительно увеличилась.
Такое условие может выглядеть вот так:
или вот так:
Независимо от того, как сформулировано это условие, если оно есть, пытаться признать его недействительным - малоперспективная затея.
Почему? Объясняю.
Конечно, можно сослаться на ч. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей», согласно которой «Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными».
Однако суды чаще всего считают, что условие о необходимости доплаты при увеличении площади квартиры не противоречит положениям гражданского законодательства (в том числе ч. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»).
Они указывают на то, что данное условие включено в договор при обоюдном согласии сторон на основе принципа свободы договора, установленного ст. 421 Гражданского кодекса РФ, а значит нет оснований для признания его недействительным.
Да, в судебной практике встречаются единичные случаи признания недействительным условия договора о необходимости доплаты за увеличение площади. Но надеяться на них, а тем более опираться на эти дела в суде бессмысленно и бесперспективно.
Поэтому, если в договоре долевого участия есть пункт о доплате в случае увеличения площади квартиры, то доплачивать необходимо. Но вы не обязаны платить в том случае, если в договоре такого условия нет!
Даже если застройщик пытается подсунуть вам на подпись дополнительное соглашение и грозится не передавать квартиру и расторгнуть договор. В такой ситуации закон на вашей стороне.
В какой срок необходимо произвести доплату за увеличение площади квартиры?
Ответ на этот вопрос содержится в тексте договора долевого участия.
Так, оплата может быть привязана к дате подписания акта приема-передачи:
Или же договор долевого участия может устанавливать определенный период для оплаты:
Таким образом, в зависимости от условий вашего договора долевого участия оплатить за увеличение площади квартиры необходимо либо до подписания акта приема-передачи квартиры (в день подписания акта приема-передачи квартиры), либо в течение определенного времени с момента получения от застройщика сообщения о необходимости доплаты.
ВАЖНО:
Застройщик обязан сообщить вам о необходимости доплаты! И сделать это он должен способом, который предусмотрен вашим договором долевого участия.
Так, если в вашем договоре предусмотрены такие способы уведомления, как направление по почте или вручение «в руки», то никакой другой способ не будет считаться надлежащим (по электронной почте, в личный кабинет на сайте застройщика, по телефону и т.д.).
На практике встречаются договоры, которые предусматривают, что дольщик должен доплатить за увеличение площади квартиры в течение определенного количества дней с момента получения сообщения о вводе дома в эксплуатацию, а оно ведь может и не содержать информации о необходимости доплаты:
Или в течение определенного количества дней с момента проведения обмеров ПИБ:
Если в вашем договоре есть подобное условие, знайте – независимо от формулировок и условий договора, пока вы не получили от застройщика сообщение о необходимости доплаты, у вас не возникает такой обязанности и срок для доплаты не начинает отсчитываться.
ВАЖНО:
После получения от застройщика сообщения о необходимости доплаты, вы вправе попросить у него документы, подтверждающие увеличение площади вашей квартиры.
Таким документом может быть выкопировка из ведомости помещений и их площадей, оформленная по результатам обмеров всего дома.
Обращаться с такой просьбой лучше письменно, подав соответствующее заявление в двух экземплярах.
На втором экземпляре обязательно нужно получить от застройщика отметку о вручении (входящий номер, дату, ФИО + должность + подпись сотрудника, который принял у вас заявление). А если направляете его по почте, то обязательно – с описью и уведомлением о вручении. Опись и квитанцию об отправке сохраните.
Что может сделать застройщик в случае недоплаты за увеличение площади квартиры?
Давайте предположим такую ситуацию: вы получили от застройщика сообщение о необходимости доплаты, но у вас нет в данный момент необходимой суммы и взять ее неоткуда. Или, например, во время осмотра квартиры вы произвели повторные обмеры и полученная вами площадь оказалась меньше, чем та, которую сообщил застройщик. Поэтому вы не хотите производить доплату до урегулирования этого вопроса.
На практике нередки случаи, когда застройщик в подобных ситуациях начинает оказывать психологическое давление на дольщика. Намекает на то, что может расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке или же удерживать квартиру до момента доплаты. Естественно, со ссылкой на условия заключенного договора.
В нем может содержаться подобное условие:
И еще такое:
ЗАПОМНИТЕ! Застройщик не имеет права расторгнуть договор или удерживать квартиру в случае, если вы своевременно не доплатили за увеличение площади квартиры!
Почему застройщик не может расторгнуть договор?
Все просто! Существует Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом ВС РФ от 4 декабря 2013 года.
В пункте 34 указанного Обзора сказано: «Просрочка внесения участником долевого строительства застройщику доплаты при перерасчете стоимости строительства объекта долевого строительства в случае увеличения его площади по сравнению с проектной не является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве».
Почему застройщик не вправе удерживать квартиру?
Суды считают, что просрочка внесения дольщиком доплаты за увеличение площади квартиры не является основанием для отказа передать квартиру:
«В силу положений ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», предусматривающей обязанность застройщика передать участнику долевого строительства квартиру не позднее срока, предусмотренного договором. Следовательно, ответчик обязан передать ему квартиру по акту приема-передачи без доплаты». (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 29.09.2016 года № 33-18908/2016)
При этом суды указывают на то, что застройщик не лишен возможности предъявить к дольщику отдельное требование о взыскании недоплаченной суммы, а также взыскать проценты за нарушение срока доплаты.
Что делать, если застройщик отказывается передавать квартиру или расторгает договор в одностороннем порядке?
Я рекомендую сначала письменно потребовать от застройщика передать квартиру. А в случае отказа или отсутствия ответа – обращаться в суд с просьбой обязать его передать квартиру или о признании права собственности на недвижимость.
Подводя итог, еще раз скажу о том, что обязанность по доплате за увеличение площади квартиры исполнять необходимо. Но при этом дольщик вправе убедиться, что требование о доплате является обоснованным, что площадь действительно увеличилась, т.е. получить документы, подтверждающие увеличение площади.
Если же вы не производите доплату в силу тех или иных причин, то застройщик не вправе удерживать квартиру, а обязан передать вам ее по акту приема-передачи.
Ну и, конечно, я не могу не напомнить про возможность зачета встречных требований. Если у вас возникли право на получение с застройщика неустойки и обязанность доплатить ему за увеличение площади квартиры, то вы можете произвести зачет встречных однородных требований (полностью или в части).
Удачных вам приемок и поменьше проблем с застройщиками!
Здравствуйте! Если у вас есть проблема с застройщиком и вы хотите взыскать неустойку, расторгнуть договор долевого участия или обязать застройщика устранить недостатки - обращайтесь! Я помогу вам!
У меня была чуть иная ситуация. В договоре было сказано, что в стоимость долевого участия не входит остекление балконов и лоджий. Застройщик остекление произвел по своей инициативе и потребовал оплату. Так как остекление я не заказывал, а выполнено было на 2 балла по 10-балльной шкале, то застройщику было предложено ... забрать на ... свое остекление себе. Более застройщик не приставал
Мне застройщик увеличил площадь за счёт балконов при коэффициенте 1:1 и подал на меня в суд за неуплату. Суд принял мою сторону и отказал в иске! А это почти 100 тыс. Рублей! Балконы и лоджии 1:1 - это незаконно! Удачи!
Ольга, а можно информацию по этому делу? или ссылку на судебное решение? Мы также оплатили 42,9кв.м вместе с лоджией, а сама квартира всего 38,6кв.м.
Татьяна, у меня у меня похожая квартира 38,6 кв. м + 9,2 кв. м лоджия. в договоре между мной и застройщиком для оплаты стоит 43,2 кв. а в Росреестре стоит 38,6 кв. м. И ЭТО ПРАВИЛЬНО
в Росреестре показывают чаще всего площадь без учета лоджий и балконов, так как они не отапливаются. Вы имеете право зарегистрировать всю площадь, включая лоджию и балкон, но потом по квитанциям за отоплению будете платить за всю указанную площадь
Я может неправильно сформулировала: законно ли, что застройщик приравнял стоимость кв.м. лоджии и кв.м. квартиры?
у меня на практике были оба случая:
- в 2007 году застройщик в договор долевого участия включил для расчетов площадь лоджии с коэффициентом 1,0;
- в 2015 г. у другого застройщика площадь лоджии считалась с коэффициентом 0,5.
Добрый день!
Что значит 1:1? Площадь лоджии или балкона должна умножаться на понижающий коэффициент, в отличии от других помещений и в итоговый подсчет всей площади засчитываться?
Я знаю, что в общую площадь не входит балкон или лоджия. Но идет в подсчет всей площади в договоре и полностью оплачивается
А если балкон, входит, в полрщнаю площадь?
Извиняюсь хотел палец вверх поставить получилось не так как хотел! Спасибо за статью!
хорошая статья , спасибо !
Обалдено )0 хочешь квартиру в 40 кв, отдаешь последние =деньги, а тебе потом мы вам тут 45 построили, платите. Все как всегда. И каким образом если в проекте 40 кв получится больше то ?
Значит идётстроительство с нарушением проекта , по логике , если где-то добавлено, то где то урезано , я считаю, что если в договоре указано , что вам построят энное количество метров жилья, то пускай будут добры и предоставляют эти метры , а то что лишние построили , ну это уж ихние проблемы , и такие моменты в договоре нужно сразу исключать , а то получается как в России, мы вот строили , строили и вот наконец то , что то настроили , доплачивайте !!!