Отмена долевого строительства

Новые существенные изменения или отмена долевого строительства.

В данной статье речь пойдет о Федеральном законе от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Данный закон вполне объемный по размеру и затрагивает многие аспекты регулирования рынка долевого строительства, но главное на что хотелось бы обратить внимание, это то, что данный Закон это конец долевому строительству в России, по крайней мере того каким мы все его знаем.

Итак, конкретно по нововведениям:

1) Привлечение денег дольщиков через жилищные сертификаты с 1 июля 2018 г. – отменили.

2) Жилищно строительные кооперативы (ЖСК) могут строить только при банкротстве застройщика, и тем ЖСК которым земля была выделена бесплатно государством или муниципальным образованием.

3) Застройщику можно строить не по одному, как планировали раньше, а по нескольким разрешениям сразу. Принцип один застройщик – одно разрешение на строительство в итоге себя не оправдал.

4) Четко указано, что застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков при наличии двух условий:

-при условии исполнения обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд

-размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу.

С 1 июля 2018 года у застройщиков появляется выбор. Застройщики могут перейти на использование эскроу-счетов добровольно, и в этом случае они освобождаются от новых требований законодательства о долевом строительстве.

Но если застройщики предпочтут и дальше привлекать средства покупателей напрямую (до 1 июля 2019 года), для всех новых жилых комплексов, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года, применяются новые требования 214-ФЗ.

С 01 июля 2019 – все расчеты дольщиков с Застройщиками должны вестись через счета эскроу в обязательном порядке.

5) Иметь свой сайт теперь застройщику не обязательно, всю важную информацию, он обязан размещать в сети интернет в единой информсистеме жилищного строительства (https://наш. дом.рф).

6) Увеличился перечень информации, который застройщик обязан раскрывать, в частности, градплан земельного участка, схема планировочной организации земельного участка, нормативы финансовой устойчивости, сведения о введении процедуры банкротства, сведения об открытии или закрытии расчетного счета и др.

7) Увеличен срок "отстранения от профессии" – до 1 июля 2018 г. в "долевку" запрещено было пускать людей, запятнавших себя связью с застройщиками-банкротами в течение предшествовавших 3 лет, а теперь период "отстранения" увеличен до 5 лет. Для бенефициаров сохранили трехлетний срок, но зато самих бенефициаров застройщика станет больше – раньше обращали внимание только на тех, кто прямо или косвенно владел хотя бы четвертью акций или долей банкрота-застройщика, а теперь станут присматриваться и к тем, у кого было всего 5 % долей или акций. Застройщик обязан раскрыть реквизиты таких лиц, в частности: ФИО, ИНН и СНИЛС.

8) Оплата по ДДУ наличными не возможна - только в безналичной форме.

9) Если дольщик оплатил ДДУ путем внесения денег на специальный счет эскроу, то у него, помимо общих еще есть и специальные дополнительные основания отказаться от ДДУ:

-наличие требования кредитора о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору (договору займа) и об обращении взыскания на земельный участок;

-признание застройщика банкротом и открытие конкурсного производства;

-вступление в силу решения суда о ликвидации застройщика.

10) Закреплено, что руководители и бенефициары застройщика теперь несут солидарную ответственность с застройщиком за убытки, причиненные по их вине дольщикам-гражданам. Это означает, что за убытками можно обращаться к этим лицам сразу и напрямую – не дожидаясь банкротства, не устанавливая недостаточность собственных средств застройщика;

11) Существенно, в 6 раз увеличен срок для раскрытия застройщиком промежуточной бухгалтерской отчетности (с 5 до 30 календарных дней).

Рассматриваемый Федеральный закон вступает в силу с 1 июля 2018 г., за исключением абзацев шестого и седьмого подпункта "в" пункта 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, которые вступают в силу с 30 сентября 2018 г.

Текст Федерального закона опубликован на "Официальном интернет-портале правовой информации" (www.pravo.gov.ru) 3 июля 2018 г., в "Российской газете" от 6 июля 2018 г. N 145, в Собрании законодательства Российской Федерации от 9 июля 2018 г. N 28 ст. 4139

В завершении данной статьи хотелось бы сделать некоторые выводы.

Во-первых:

Главные нововведения касаются системы финансирования жилищного строительства.

Старая схема, когда дольщики вкладывают свои денежные средства в строительство дома и тем самым фактически финансируют стройку - будет упразднена с 1 июля 2019 года, ей на смену придет банковский кредит так называемое - проектное финансирование, т.е. стройку будут финансировать банки своими кредитами, в связи, с чем многие эксперты предполагают существенное повышение стоимости жилья на первичном рынке.

Следовательно, привычное всем долевое строительство отменяется на законодательном уровне.

Во-вторых, дольщикам необходимо понимать о правовых последствиях, связанных с использованием счетов эскроу:

1) Денежные средства дольщика, размещенные на счете эскроу – хотя и застрахованы Агентством по страхованию вкладов, но на сумму не более 10 млн. руб. (п.3, ст.12.2, ФЗ-177). Следовательно, при покупке дорогой недвижимости (например, в г. Москве) такая страховка покроет не всю сумму, а потому тут нужно будет больше заботиться о надежности банка, а не самого застройщика.

2) На денежные средства дольщика, внесенных им на счет эскроу для оплаты цены ДДУ может быть обращено взыскание по другим долгам дольщика и в этом случае такой дольщик будет считаться не исполнившим свои обязательства по оплате перед застройщиком и следовательно квартиру свою не получит.

3) Так же важно иметь ввиду, что в случае размещения денежных средств дольщика на счете эскроу застройщик освобождается от необходимости обеспечить свои обязательства иным способом (залог прав на земельный участок и строительный объект, страхование гражданской ответственности, отчисления в фонд защиты дольщиков), а так же при нарушении застройщиком сроков сдачи квартиры дольщик не сможет взыскать неустойку.

Таким образом, в завершение необходимо отметить, что долевое строительство в нашей стране отменяется, и на смену ему приходит проектное финансирование, а вот будет оно лучше или хуже покажет время.

Спасибо, что прочитали мою статью, надеюсь, Вам она показалась полезной.