Как продать квартиру с долями несовершеннолетних?

Очень распространенным явлением является продажа недвижимости, в которой есть доли несовершеннолетних, когда собственниками являются как родители, так и дети.

С чего начать продажу?

Процесс продажи необходимо начинать с получения разрешения органов опеки и попечительства на совершение данной сделки. При этом необходимо учитывать тот факт, что необходимо будет передать несовершеннолетнему долю в новом жилье (квартире или доме) соразмерную старой доли. Без данного разрешения совершенную сделку могут расторгнуть и аннулировать по решению суда. И, следовательно, совершение сделки без разрешения опеки может повлечь ответственность в соответствии с законодательством.

Если собственником доли является малолетние дети (несовершеннолетние в возрасте до 14 лет), то за них действия в сделке совершают их родители или представители. А если собственниками являются дети от 14 до 18 лет, то они могут расписываться сами за себя в договоре купли-продажи, но с согласия своих родителей.

Деятельность органов опеки и попечительства в данном вопросе регулируется Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом «Об опеке и попечительстве».

Какие документы подготовить

Документы, необходимые для представления органам опеки и попечительства:

1. Заявление от родителей.
2. Свидетельство о рождении ребенка или детей.
3. Документы, удостоверяющие личность родителей (паспорта).
4. Документы, правоустанавливающие по квартире, которая покупается и которая продается (оригиналы и копии).
5. Тех. паспорта и кадастровые паспорта.
6. Справка из БТИ.
7. Выписки из домовой книги.
8. Документы, подтверждающие факт отсутствия задолженности по коммунальным платежам.

Опека может отказать, если посчитает, что ребенок будет жить в худших условиях, чем раньше – чаще всего это уменьшение площади. Часто отказывают в переезде в другой город или тем более в деревню, считая это ухудшением условий жизни. Есть и спорные случаи. К примеру, переезд из отдельной квартиры в комнату в коммуналке могут посчитать ухудшением, а могут и не посчитать.

Отказ может последовать, если сделка нарушает какие-то положения Семейного или Гражданского кодекса. В частности, запрещены любые возмездные сделки, кроме сделок дарения, между родителем и ребенком.

С 02.06.2016 г. принят ФЗ №172, согласно которому сделки по продаже долей в недвижимости, принадлежащих несовершеннолетним, подлежат обязательному удостоверению в нотариате.

Причины отказа

Какими могут быть причины отказа органов опеки и попечительства?

• Когда сделка проходит посредством договора купли-продажи и договора дарения.
• Квартира, которая приобретается, является новостройкой, не введенной в эксплуатацию.
• Жилье, которое приобретается, является меньшим по площади, чем жилье, которое продается.
• Жилье, кприобретаемом жилье отсутствуют, или существенно хуже тех, что были в старом жилье.

Срок выдачи разрешения органов опеки и попечительства составляет 2 недели с момента подачи всех документов. В оформляемом разрешении необходимо указать адрес старой квартиры, согласие на приобретение новой квартиры и данный адрес.