Ипотечные истории, или Как японские иены рубль не сберегли

Ни для кого не секрет, что в нашей стране не один год длился настоящий кредитно-ипотечный бум, пока финансовый кризис не захлестнул весь мир. Это и понятно, ведь своего дохода, достаточного для покупки квартир, граждане, как правило, не имеют, поэтому вынуждены кланяться «золотому мешку» в лице конкретного банка.

Крупный рублёвый многолетний заём почти идеален для его получателя, только имеет одно принципиальное «НО». На него могут рассчитывать люди, имеющие достаточный ежемесячный доход для погашения кредита банку. Если же этого нет, то, как говорится, «финансы поют романсы». В таком случае покупку желанной квартиры придётся отложить на неопределённое время. Правда, как выяснилось, есть и другие «вариантики», да только не все о них знают.

История первая

Одна тюменская семья – Евгений и Татьяна – решила приобрести квартиру по ипотеке. Несмотря на развитую сеть банковских и других кредитных учреждений города, удача не спешила улыбаться супругам. Семейный бюджет будущих заёмщиков, по мнению банковских служащих, не позволял предоставить им необходимую для покупки квартиры сумму. Здесь же следует отменить, что ежемесячная зарплата Евгения в то время составляла 60 000 руб.

В Тюменском филиале акционерного коммерческого банка «Банк Москвы» супругов встретили на удивление приветливо. Через несколько минут содержательной беседы с кредитным специалистом выяснилось, что потенциальные заёмщики не имеют достаточного ежемесячного дохода, чтобы получить нужное количество рублей (более трёх с половиной миллионов). Именно российских рублей, а не какой-либо иностранной валюты. Кажется, вопрос был почти закрыт, как вдруг супругам предложили получить ту же сумму, но… в японских иенах.

На закономерный вопрос: почему выгоднее взять кредит в иенах, а не в рублях, сотрудниками банка была приведена масса аргументов о преимуществе подобного займа в иностранной валюте. Это и низкая ставка такого займа, и надёжность японской иены, и развитая экономика Страны восходящего солнца, и так далее.

Чуть ли не главным, сразившим тюменцев наповал, был аргумент, что погашение кредита будет осуществляться аннуитетными платежами.

И звучало это как-то особенно серьёзно из уст работника банка, хотя горе-заёмщики в тот момент и понятия не имели, что это такое и что означает столь модный термин.

На выдачу кредита в японских иенах договор был заключён без долгих раздумий.

История вторая

В Тюменский филиал того же банка «Банк Москвы» годом ранее обратилась двадцатипятилетняя Елена. Она также нуждалась в крупной сумме денег на приобретение жилья. Её ежемесячного дохода, по мнению банка, не хватало для предоставления ипотечного рублёвого кредита, но девушке предложили аналогичный «выход». Нужно было взять необходимую сумму в… швейцарских франках.

Самым заманчивым аргументом банка такого займа было то, что при выдаче кредита в иностранной валюте процентная ставка по кредиту значительно ниже, чем она была бы при выдаче денег в российских рублях.

Само собой разумеется, Лена подписала все необходимые документы.

Что говорит закон?

Здесь хотелось бы обратить внимание на наш основной закон. Так, в соответствии со статьёй 75 Конституции Российской Федерации денежной единицей в России является рубль. В соответствии со статьёй 140 Гражданского кодекса Российской Федерации рубль является законным платёжным средством, обязательным к приёму по нарицательной стоимости на всей территории Российской Федерации. Но, необходимо также отметить, что законодательство России допускает использование иностранной валюты при соблюдении определённых условий. Например, статья 317 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что денежные обязательства должны быть выражены в рублях (статья 140). В этой же статье сказано, что денежное обязательство может быть предусмотрено в иностранной валюте, но оплата всё равно должна быть произведена только в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, «специальных правах заимствования» и др.).

Федеральный закон «О валютном регулировании и валютном контроле» допускает осуществление валютных операций без ограничений. Однако при этом необходимо соблюдение условий, установленных гражданским законодательством. Пункт 2 статьи 140 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит: «Случаи, порядок и условия использования иностранной валюты на территории Российской Федерации определяются законом или в установленном им порядке». Между тем, статья 10 Закона РФ «О защите прав потребителей» устанавливает, что изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах и услугах. Информация в обязательном порядке должна содержать цену в рублях.

Согласно указанному закону вся необходимая информация должна быть доведена до потребителя непосредственно до заключения с ним договора.

Небольшой экскурс в законодательство нужен был нам для того, чтобы стало понятно, что если бы были соблюдены все требования приведённых норм закона, то в кредитных ипотечных договорах и у семейной пары, и у Елены, должны были быть прописаны суммы заёмных средств не только в валюте, но и обязательно в РУБЛЯХ.

Любопытно, что в обоих анализируемых договорах имеется ещё и ссылка на уплату комиссии за выдачу кредита в другой иностранной валюте – долларах США. Не в рублях, а именно в долларах, будто документы подписывались в Чикаго или в Нью-Йорке, а не в нашем российском городе.

Но, вернёмся к нашим заёмщикам, которые в момент получения займа не были знакомы между собой. Как уже отмечалось, заёмщики польстились на самый весомый аргумент ипотечного займа в валюте – процентная ставка по таким кредитам ниже, чем по рублёвым. И, это оказалось правдой, процент был немного ниже. Но, мы живём в правовом государстве, и было бы странно, если бы подобная «лазейка» не была замечена фискальными органами.

Всё дело в том, что такое положение уравновешивается обязательной уплатой заёмщиком специального ежегодного налога в бюджет, который рассчитывается исходя из разницы между этой низкой ставкой кредита банка (в нашем случае «Банк Москвы») и ставкой рефинансирования, установленной Центральным Банком России.

Разумеется, нашим заёмщикам об этом не было сообщено и поступившее от налоговой инспекции требование, об обязательной уплате такого налога, стало неприятным сюрпризом. Только, как оказалось, это был не единственный сюрприз. Кто не знает, аннуитетный платёж - это равный платёж каждый месяц. Как видим, ничего сложного или пугающего в этом понятии нет. Говоря простым языком, это сумма, которую заёмщик, в соответствии с договором займа, обязан ежемесячно вносить в банк. Казалось бы, что всё так просто. Да, просто, если бы был подписан рублёвый заём. А вот валютная ипотека преподнесла нашим заёмщикам чудовищный сюрприз.

Кризис и его последствия

С 2008 года, когда экономику мира залихорадило, стали неуклонно расти курсы «супернадёжных» валют – японской иены и швейцарского франка. Что это означало для наших заёмщиков? А случилось то, что должно было случиться: их ежемесячные платежи стали неуклонно увеличиваться.

Нет, ежемесячная сумма гашения кредита в валюте не менялась, но курс-то (чёрт бы его побрал!) самой валюты постоянно рос, и рублей приходилось отдавать всё больше и больше. Положение усугублялось тем, что в обоих случаях, по условиям этих кабальных ипотечных сделок заёмщики имели право приобретать валюту за рубли только в банке, выдавшем им кредит. Понятное дело, что данный банк сам устанавливал курсы продажи и японской иены, и швейцарского франка. Такие, чрезмерно возросшие размеры платежей легли на семейные бюджеты тяжким бременем. И люди, рассчитывавшие свои силы на одни суммы, оказались в итоге, что называется, у «разбитого корыта».

Возможности оплачивать такие «выгодные» кредиты у них больше не было, поэтому и супруги, и Лена, письменно уведомили об этом банк. После этого начался активный обмен судебными исками, иначе говоря – юридическая дуэль. В суде каждая из сторон отстаивала свою правоту, одновременно предъявляя претензии в недобросовестном поведении другую сторону. Банк, разумеется, всё сваливал на заёмщиков и на их неисполнительность, призывая суд принять во внимание, что ими были подписаны все необходимые документы, а условия займа им были разъяснены в достаточном объёме, поэтому они обязаны их свято соблюдать.

У заёмщиков, конечно же, была своя правда. Подобные договоры, настаивали они, в соответствии с российским гражданским кодексом, могли быть подписаны только после того, как было бы достигнуто двустороннее волеизъявление между заёмщиками и займодавцем - банком. Однако в нарушение Закона РФ «О защите прав потребителей» при выдаче кредита до заёмщиков, перед подписанием договора не была полностью доведена вся необходимая информация и не разъяснены негативные последствия займа в валюте другого государства. В соответствии с законом, если права потребителя были нарушены, то кредитные договоры должны быть признаны недействительными, и суд обязан применить последствия недействительности этих сделок. Как же поступил наш справедливый суд?

Приняв во внимание все доводы ответчиков, районный суд города Тюмени признал недействительным кредитный договор между банком и семейной парой. Согласно судебному решению всё должно было быть возвращено в исходное положение. То есть, заёмщики обязаны были возвратить банку кредит без всяких процентов, за минусом той суммы, которую они уже успели выплатить. Либо они могли передать банку на реализацию трёхкомнатную квартиру, купленную на кредитные средства, получив после её продажи разницу между её стоимостью и, фактически выплаченной суммой банку.

По иску другого заёмщика к филиалу «Банк Москвы» тот же районный суд, но в другом составе, тоже признал её требования законными и обоснованными и вынес решение в её пользу. Елена должна была вернуть банку сумму кредита без выплаченной части долга или доверить продажу квартиры банку, получив разницу от продажи.

Казалось бы, законность восторжествовала, и суд справедливо встал на защиту нарушенных прав потребителей, которые по своей наивности подписали кредитные документы о заведомо кабальных сделках. Но, увы, эти истории получили неожиданное продолжение.

Апелляция рассудила по-своему

Не согласившись с такими судебными решениями суда первой инстанции, представитель банка подал апелляционную жалобу в Тюменский областной суд. И судебная коллегия по гражданским делам рассудила совсем по-иному, поочерёдно отменив оба решения, и приняв по ним свои новые решения. Тем самым областной суд опровергнул все доводы, приведённые в решении районного суда. Поэтому, вторая судебная инстанция постановила взыскать с Елены всю, предъявленную банком сумму долга, отказав в удовлетворении её встречного иска к банку. По гражданскому делу других заёмщиков постигла такая же участь, и апелляционная инстанция приняла аналогичное решение.

Конечно, с судебными постановлениями нельзя не соглашаться после их вступления в законную силу, но порассуждать об их законности и целесообразности нам с вами никто запретить не может.

Банк выдал Елене 1 900 000 рублей по курсу в швейцарских франках, но без указания рублёвого эквивалента в подписанных документах. До обращения в суд она успела вернуть 700 000 рублей и путём простых арифметических расчётов легко вычислить сумму оставшегося долга –1 200 000 рублей, плюс проценты за пользование кредитом. Однако, несмотря на очевидные математические расчёты, банк предъявил к ней исковое требование о возврате более трёх миллионов рублей. Из этого видно, что, несмотря на добросовестное погашение суммы кредита, сумма долга не только не уменьшается со временем (ведь сумма займа указана не в рублях, а в валюте), но и значительно увеличивается. Также наглядно видно, что для заёмщика это явно кабальная сделка, а доказать суду второй инстанции это практически оказалось невозможно. После этого стали друзьями по несчастью Елена, Татьяна и Евгений.

Согласно пункту 27 Постановления Пленума Верховного Суда России от 22 ноября 2016 г. № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»: «В силу статей 140 и 317 ГК РФ при рассмотрении споров, связанных с исполнением денежных обязательств, следует различать валюту, в которой денежное обязательство выражено (валюту долга), и валюту, в которой это денежное обязательство должно быть исполнено (валюту платежа). По общему правилу валютой долга и валютой платежа является рубль (пункт 1 статьи 317 ГК РФ). Вместе с тем согласно пункту 2 статьи 317 ГК РФ в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях (валюта платежа) в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (валюта долга). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон». Необходимо уточнить, что изложенные события имели место немного ранее данного Постановления Пленума ВС РФ.

Вывод

Чему учат эти две печальные истории? Только одному: мы живём в циничном мире, где, чтобы остаться в живых, нужно просчитывать каждый свой шаг. Особенно нужно быть осторожными и бдительными, если это касается денег. Поэтому надо очень внимательно читать документы, которые подписываете с «акулами капитализма» - алчными банками.

Сам не понимаешь – узнавай, спрашивай, консультируйся. Иначе, на ровном месте можно запросто сломать себе жизнь, подобно персонажам данной статьи. Иными словами, не нужно вестись на видимую выгоду кредитного договора. Пока не взвесишь все «за» и «против».