Проблема обманутых дольщиков

Что за­став­ля­ет людей вкла­ды­вать­ся в до­ле­вое стро­и­тель­ство.

Ответ од­но­знач­ный – цена. На уровне кот­ло­ва­на цена квар­ти­ры раза в 1,5-2 ниже цены го­то­во­го жилья. По­это­му люди осо­знан­но идут на риск. Реально на­ив­ных мало, все по­ни­ма­ют что это рис­ко­вое вло­же­ние и есть шанс про­ле­теть.

По этой же при­чине ос­нов­ная масса доль­щи­ков по­ку­па­ют жилье как ин­ве­сти­цию.

Почему по­яв­ля­ет­ся недо­строй.

Одна из причин - ки­да­ло­во, это когда роют кот­ло­ван, на­чи­на­ют за­ли­вать каркас, со­би­ра­ют денег с доль­щи­ков и делают ноги. Схема была по­пу­ляр­на в начале 2000-х, сейчас все-таки какой-то порядок навели и такое встре­ча­ет­ся редко.

В-ос­нов­ном строй­ки встают дей­стви­тель­но из-за фи­нан­со­вых про­блем за­строй­щи­ков. Причем банк­ро­тят­ся часто круп­ные за­строй­щи­ки с обо­ро­та­ми в де­сят­ки мил­ли­ар­дов рублей.

При­чи­на в мозгах ру­ко­вод­ства и учре­ди­те­лей. Поздно поняли, что "зо­ло­той век де­ве­ло­пе­ров" начала 2000-х кон­чил­ся и рынок из­ме­нил­ся. До 2008 года цены на жилье росли как на дрож­жах. За­строй­щи­ки со­би­ра­ли деньги с до­лев­щи­ков, за время строй­ки цены на недви­жи­мость вы­рас­та­ли раза в 2. Как пра­ви­ло за­строй­щик через аф­фи­ли­ро­ван­ных лиц за­ку­пал часть квар­тир в доме. Т.е. по факту тоже вы­сту­пал как до­лев­щик. Про­да­жа этих го­то­вых квар­тир по ры­ноч­ной цена, плюс пар­ков­ки, плюс нежи­лые по­ме­ще­ния, плюс со­зда­ние управ­ля­ю­щей ком­па­нии под крылом за­строй­щи­ка, с лихвой ком­пен­си­ро­ва­ла все за­тра­ты.

После 2008-го на­чал­ся спад, цены на время упали, но вскоре вер­ну­лись к росту. За­строй­щи­ки тоже вер­ну­лись к старой схеме. Но рост цен был уже на­мно­го скром­нее и вскоре снова встал. Денег до­лев­щи­ков стало не хва­тать, ком­пен­си­ро­ва­ли бан­ков­ски­ми кре­ди­та­ми, все больше уходя в долги. Неко­то­рые начали за­кла­ды­вать новые объ­ек­ты чтобы при­влечь еще до­ль­щи­ков по прин­ци­пу пи­ра­ми­ды. . Далее про­сро­чен­ные кре­ди­ты, оста­нов­ки строек и бег­ство за гра­ни­цу ру­ко­вод­ства с учре­ди­те­ля­ми. При этом перед бег­ством обычно ста­ра­ют­ся мак­си­маль­но услож­нить про­це­ду­ру банк­рот­ства.

Спо­со­бы до­строй­ки

1. Со­фи­нанс и до­строй­ка за счет жиль­цов.

В этом случае жильцы недо­стро­ен­но­го дома ор­га­ни­зу­ют­ся в НКО, через суд по­лу­ча­ют дом с землей в соб­ствен­ность, за­клю­ча­ют до­го­вор с ком­му­наль­щи­ка­ми и за свой счет до­стра­и­ва­ют­ся. Ра­бо­та­ет в случае если дом в вы­со­кой сте­пе­ни го­тов­но­сти. Если сте­пень го­тов­но­сти ниже 90%, то ва­ри­ант прак­ти­че­ски нере­аль­ный.

2. Пе­ре­да­ча объ­ек­та дру­го­му за­строй­щи­ку.

Ва­ри­ант преду­смат­ри­ва­ет пе­ре­да­чу недо­строя дру­го­му ком­мер­че­ско­му за­строй­щи­ку. Для это нужно найти фирму-за­строй­щик, ко­то­рый со­гла­сит­ся до­стро­ить дома за свой счет. Про­блем в том, что для нового за­строй­щи­ка объект будет убы­точ­ным. Деньги уже ушли ста­ро­му за­строй­щи­ку, его ком­мер­че­ские квар­ти­ры пе­ре­офор­мить на себя не всегда воз­мож­но, ком­мер­че­ские пло­ща­ди не всегда име­ют­ся в до­ста­точ­ных ко­ли­че­ствах. Плюс при­дет­ся брать от­вет­ствен­ность за косяки пред­ше­ствен­ни­ка и вни­кать в чужой проект. А чужой проект по опре­де­ле­нию хуже соб­ствен­но­го.

3. До­строй­ка за счет бюд­же­та.

Здесь нужно раз­де­лять до­строй­ку за счет фе­де­раль­но­го и мест­но­го бюд­же­та. Проще всего с тему объ­ек­та­ми, на ко­то­рые вы­де­ля­ют­ся деньги из фе­де­раль­но­го бюд­же­та. В этом случае и новый за­строй­щик быстро на­хо­дит­ся, и мест­ные власти не жад­ни­ча­ют.

До­строй­ка же за счет мест­но­го бюд­же­та это самый долгий ва­ри­ант. Бо­га­тых ре­ги­о­нов у нас мало, денег вечно не хва­та­ет. По­это­му мест­ные власти мак­си­маль­но за­тя­ги­ва­ют про­цесс, пы­та­ясь вся­че­ски выбить денег из центра или найти за­строй­щи­ка, ко­то­рый со­гла­сит­ся сде­лать это за свой счет.

Что делать если ока­зал­ся об­ма­ну­тым доль­щи­ков.

При первых же при­зна­ках про­блем со стро­и­тель­ством нужно по­пы­тать­ся выйти на других жиль­цов этого дома. По­ре­жде всего со­брать группу в соц­се­тях или мес­сен­дже­рах типа вай­бе­ра. По­пы­тать­ся ор­га­ни­зо­вать ини­ци­а­тив­ную группу и взять под кон­троль си­ту­а­цию. Нужно быть го­то­вым что ос­нов­ная масса жиль­цов будет инерт­ной и не будет пред­при­ни­мать ак­тив­ных дей­ствий пока гром не грянет явно. Зато с удо­воль­стви­ем пе­ре­да­дут пол­но­мо­чия этом другим. При­вле­кать вни­ма­ние вла­стей, пра­во­охра­ни­те­лей, СМИ и об­ще­ствен­но­сти.

Если уже все, то мак­си­маль­но быстро за­не­сти в реестр об­ма­ну­тых доль­щи­ков ми­ни­мум 80% жиль­цов. Это дает до­пол­ни­тель­ные пре­иму­ще­ства при ор­га­ни­за­ции НКО, в судах и при вы­би­ва­нии денег из фе­де­раль­но­го бюд­же­та.