Как досрочно расторгнуть договор аренды

Часто случаются ситуации, когда у арендодателя возникает необходимость досрочного расторжения договора аренды жилого помещения. Например, появился покупатель, предлагающий выгодную цену за квартиру, или же возникли семейные обстоятельства, когда квартиру необходимо обменять. Что в данном случае делать арендодателю?

Действия арендодателя

Прежде всего, обратиться к договору. Хорошо, когда в договоре есть пункт о возможности досрочного расторжения в случае продажи или обмена этой квартиры. В таком случае необходимо направить арендатору ценное письмо с описью вложения, в котором предложить ему расторгнуть договор и освободить квартиру в срок, определенный договором.

Направить письма необходимо как по адресу регистрации граждан, так и по месту фактического проживания.

Не будет лишним также продублировать предложение о расторжении договора и выселении путем СМС и в тех мобильных приложениях, которыми пользуется арендатор (вотсап, телеграм и т. д.).

Если сторонам не удалось достичь соглашения о расторжении договора и арендатор категорически не желает этого делать, то необходимо обращаться в суд с иском о расторжении договора аренды и выселении и ссылаться на пункт договора о возможности досрочного расторжения в случае продажи или обмена.

Суд

К исковому заявлению необходимо приложить: договор аренды жилого помещения, документ, подтверждающий право собственности арендодателя на указанное жилое помещение, квитанцию на отправку ценного письма и текст письма, постановление об отказе в возбуждении уголовного дела (если обращались с заявлением в правоохранительные органы), квитанцию об оплате госпошлины. Пригласите в судебное заседание 2–3 соседей, которые подтвердят, что арендаторы продолжают проживать в квартире дольше срока, указанного в уведомлении о расторжении договора.

Сложности

Теперь рассмотрим ситуацию, когда в договоре отсутствует пункт о его досрочном расторжении по инициативе арендодателя в случае продажи или обмена квартиры.

Что говорит закон?

Статья 619 ГК РФ устанавливает следующее:

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Что необходимо знать арендодателю?

В случае расторжения договора в судебном порядке необходимо в обязательно письменно уведомить арендатора в разумный срок. Обычно этот срок составляет 2–3 месяца.

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Если вы продадите, подарите, обменяете принадлежащую вам квартиру, у арендатора сохранится право аренды до окончания срока, указанного в договоре.

Обращаясь в суд с иском о досрочном расторжении договора, необходимо будет доказать обстоятельства, подтверждающие, что арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, существенно ухудшает имущество, не вносит арендную плату более двух раз подряд и т. д.

Поэтому, прежде чем предпринимать какие-либо действия самостоятельно, проконсультируйтесь со специалистом.