Что будет с ипотекой и ценами на жилье с 1 июля

С 1 июля новое долевое жилищное строительство перейдет на финансирование через счета эскроу. Это означает, что теперь деньги дольщиков будут поступать не напрямую застройщику, а на счет в банке. Застройщик получит доступ к нему только после передачи ключей от квартиры покупателю. Основной замысел реформы состоял в том, чтобы решить проблему обманутых дольщиков. Если застройщик банкротится, то деньги возвращаются покупателю или за счет них дом достраивают.

Через эскроу-счета будут продаваться только те квартиры, которые находятся на этапе строительства. За готовое жилье покупатель платит напрямую застройщику, ведь по таким сделкам рисков нет.

Тем не менее не все возводимые сейчас дома перейдут на новую схему финансирования с 1 июля. Правительство сделало исключение для объектов, построенных более чем на 30% и распроданных более чем на 10%, — им можно достраиваться по старым правилам. Застройщики торопились начать строительство и продажу квартир, чтобы успеть заскочить «в последний вагон». В Москомстройинвесте говорили, что после 1 июля продолжить работу без эскроу смогут около трети застройщиков, на которых приходится 85% жилья.

Процедура покупки строящейся квартиры сильно не изменится. Отдельно идти в банк и заключать договор на открытие эскроу-счета клиенту не понадобится. При заключении договора купли-продажи с застройщиком он просто получит платежку с реквизитами счета эскроу, на который нужно перечислить деньги.

Поскольку теперь застройщик не может распоряжаться деньгами дольщиков до завершения строительства, ему придется возводить объект на собственные деньги или обращаться в банк за кредитом. Ставка по проектному финансированию для застройщика зависит от того, сколько денег он привлек на счета эскроу. «Это может быть и ключевая ставка +2,5—4,00% годовых. Чем больше средств на эскроу, тем ниже ставка, вплоть до 0,1% годовых при покрытии кредита остатками средств на счетах эскроу на 170% и выше», — поясняет пресс-служба ВТБ.

В любом случае, расходы на строительство возрастают, что отразится и на стоимости квадратного метра. Так, по самым скромным оценкам Минстроя, после перехода на проектное финансирование жилье может подорожать в среднем на 5—6%. По подсчетам консалтинговой компании PwC, квартиры на «уровне котлована» могут подорожать на 9%.

«Постоянное внимание в СМИ к теме подорожания новостроек после введения эскроу уже в достаточной степени подстегнуло спрос на новостройки, включая отложенный спрос. Все, кто ожидал повышения цен, старались купить квартиры до вступления закона в силу», — отмечает руководитель отдела развития и сопровождения обеспеченных кредитных продуктов Райффайзенбанка Оксана Матюшенко. Сам по себе высокий спрос уже поднял цены. Квартиры в новостройках дорожают быстрее, чем жилье на вторичном рынке, еще с конца прошлого года.

Замминистра финансов Алексей Моисеев отмечал, что ипотечные ставки должны снижаться с переходом на эскроу-счета, поскольку риски по такой ипотеке ниже. Для работы с эскроу и проектным финансированием застройщик должен соответствовать строгим стандартам — это означает отсеивание слабых игроков и снижение системного риска застройщика, который закладывается в ставку.

Однако сами банкиры не считают, что переход на эскроу значительно повлияет на уровень ставок по ипотечным кредитам. «В ближайшей перспективе мы не ожидаем сильного влияния проектного финансирования с использованием эскроу-счетов на ипотечные ставки», — говорит Оксана Матюшенко. «Ипотечные ставки зависят от общего уровня ставок в экономике, стоимости фондирования и уровня ключевой ставки»,— подчеркивают в «ДОМ. РФ». Тренд на их снижение и так есть, этому способствовало решение ЦБ снизить ключевую ставку в июне. «Мы ожидаем, что во втором полугодии 2019 года ставки по ипотеке могут опуститься до уровня ниже 10%», — отмечают в госкомпании.