Договор управления многоквартирным домом и нежилые помещения

Оформление отношений с управляющей организацией

Жилищный кодекс РФ в статье 162 гласит, что договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Далее для понимания обращаемся к ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ, в которой председатель совета многоквартирного дома на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в ч. 1 и 2 ст. 164 настоящего кодекса.

По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями.

Таким образом, договор управления многоквартирным домом есть единый документ, имеющий равную силу и обязателен для исполнения всеми собственниками.

Практика соблюдения договора

Самый радикальный случай – это когда собственник нежилого помещения, которое является частью многоквартирного дома, не желает даже слышать о том, что он, как и все собственники многоквартирного дома, обязан нести какие-либо расходы, связанные с содержанием общего имущества многоквартирного дома.

Один из ошибочных доводов, который приводит такой собственник, – это отсутствие договорных отношений между управляющей организацией и собственником нежилого помещения.
Второй, не менее глупый вариант упорства, – это когда собственник нежилого помещения, осознавая принадлежность своего нежилого помещения к части здания многоквартирного дома, требует преференций и скидок.

При этом в качестве аргументов приводится как отсутствие каких-либо договорных отношений с управляющей организацией, так и отсутствие предоставляемых услуг.

Как уже говорилось выше, договор управления представляет собой единый документ, подписанный собственниками помещений многоквартирного дома с управляющей организацией. При этом самой применимой формой является то, что собственники помещений решением общего собрания делегируют полномочия на заключение договора управления многоквартирным домом председателю совета многоквартирного дома.

Такой договор заключается собственниками помещений многоквартирного дома в лице председателя совета многоквартирного дома, которому были делегированы данные полномочия. Данный договор управления многоквартирного дома подлежит размещению в системе (в соответствии с требованиями раскрытия управляющими организациями сведений), как, впрочем, и решение собственников, к которому должен иметься общий доступ.

Заключенный договор управления многоквартирного дома одинаков для всех собственников. В том числе и для собственников многоквартирного дома.

В соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ, собственники содержат общее имущество многоквартирного дома путем внесения платы в управляющую организацию, при этом такая плата соразмерна принадлежащей собственнику площади в многоквартирном доме.

Плата по договору

Данная плата вносится в соответствии с договором управления многоквартирного дома, заключенным с управляющей организацией. Стоит отметить, что размер платы и структуру платы утверждают собственники многоквартирного дома по предложению, вносимому управляющей организацией.

Исходя из сказанного выше, следует, что у управляющей организации нет обязанности заключать какой бы то ни было иной, отличный от уже заключенного с собственниками договор управления. В том числе и отдельный договор с собственником нежилого помещения, вне зависимости от того, юридическое это лицо, ИП или простое физическое лицо.

Данный договор уже заключен с представителем собственников в лице председателя многоквартирного дома на условиях, которые были приняты общим собранием собственников помещений многоквартирного дома.

Особенно остро этот вопрос стоит как с помещениями, которые принадлежат бюджетным организациям, так и к помещениями, находящимися в муниципальной (федеральной) собственности.

Такие организации всегда требуют заключения отличного от условий договора управления многоквартирного дома, ссылаясь на требования закона «О закупках…..», когда как в нем напрямую имеется ссылка на договор управления домом, который должен исполняться всеми собственниками и имеет одинаковое значение для всех собственников, в том числе и собственников нежилых помещений.

Услуги по договору

Теперь перейдем к оказываемым в рамках договора управления многоквартирного дома услугам.

Собственники нежилых помещений требуют преференций, скидок и отличного от установленного собственниками размера платы тарифа.

Как уже говорилось выше, собственники помещений общим собранием принимают решение о размере и структуре платы. Данная плата одинакова для всех (при условии что собственники не приняли иного размера платы для жилых и нежилых помещений). При этом отговорка собственника о том, что ему каких-либо услуг не оказывается, ложна.

У управляющей организации стоит цель содержать общее имущество многоквартирного дома. Границы ответственности, разделяющие общее имущество многоквартирного дома и имущество, принадлежащее собственнику, четки. Открываем постановление Правительство РФ № 491 2016 года и читаем внимательно. Все четко, ясно, предельно понятно.

Именно это имущество и содержит управляющая организация. И именно за это платит собственник нежилого помещения. Он оплачивает кровлю, фасад, лифт (вне зависимости, пользуется он им или нет), ВДГО и т. д.

Что мне посоветовать собственникам нежилых помещений?

Во-первых, если собственник нежилого помещения считает, что его позиция верна, ему никто не мешает обратиться в суд с иском. В котором он мог бы как признать свое помещение отдельно стоящим зданием, так и разрешить иные вопросы, которые у него могут возникнуть.

Во-вторых, любой собственник может получить копию договора управления многоквартирного дома, обратившись к ресурсу «Реформа ЖКХ», в котором всегда должны быть размещены данные документы для обозрения.

В-третьих, читать Жилищный кодекс. Но не так, как тебе хочется, а так, как положено, обращая внимание не на выделенные моменты, которые без понимания других норм данного кодекса интерпретировать можно иначе.