Изменение статуса садового дома, признание его жилым домом

С начала 2019 года действует федеральный закон № 217-ФЗ, допускающий строительство на земельных участках садовых товариществ жилых домов, а также перевод уже имеющихся строений нежилого назначения в жилые. С момента изменения юридического статуса садового дома расширяются имущественные права его владельца, у него появляется возможность прописаться в нем, сдать комнаты в наем как жилые и т. д.

Процедура перевода садовых домов в жилые дома и наоборот утверждена постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом».

Собственнику садового дома, который намерен изменить его назначение, сначала нужно проверить соответствие данного объекта требованиям по безопасной эксплуатации и пригодность для постоянного проживания в нем. Для этого необходимо организовать проведение технической экспертизы, в заключении которой будет указано, соответствует или нет садовый дом требованиям безопасности и надежности.

Необходимые требования к жилым домам закреплены в федеральном законе № 384-ФЗ от 30.12.2009 г. «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

При поиске экспертной организации важно знать, что проводить такого рода экспертизы вправе только организации или индивидуальные предприниматели, являющиеся членами саморегулируемой организации в области инженерных изысканий.

Исследования, которые проводит эксперт:

• проверяются состав и качество материалов фундамента и стен;
• определяется степень износа дома и его конструкций;
• тестируются системы гидроизоляции, утепления и вентиляции;
• выявляются подведенные инженерные коммуникации (газоснабжение, электроэнергия, водопровод, канализация) и т. д.

Сбор документов

На следующем этапе по изменению назначения садового дома из «нежилое» на «жилое» собственнику надо представить в орган местного самоуправления заявление «об изменении статуса объекта недвижимости» с приложением необходимых документов: паспорта заявителя, результатов строительной экспертизы, правоустанавливающих документов на дом (это может быть выписка из ЕГРН) и согласие совладельцев жилья (в случае наличия обременения). Подача указанного пакета документов осуществляется через территориальное отделение МФЦ. Срок рассмотрения заявления обычно не превышает 45 дней.

При положительном решении заявки

Если в результате рассмотрения заявления принято положительное решение о возможности изменения назначения дома, то остается только зарегистрировать указанные изменения в Едином государственном реестре недвижимости. Для этого надо подать соответствующее заявление с приложенным решением администрации в отделение МФЦ.

В случае если будет отказано в признании садового дома жилым, то необходимо ознакомиться с его мотивировкой. В некоторых случаях достаточно исправить допущенные ошибки и повторно подать заявление.

При наличии признаков незаконности отказа необходимо обращаться в суд с административным исковым заявлением, где обжаловать данный отказ местного административного органа. Необходимо знать, что процессуальный срок обжалования решения об отказе составляет 3 месяца со дня, когда вы узнали о нем.

Самые распространенные основания в отказе в изменении статуса дома

• Заявителем не было представлено экспертное заключение по результатам обследования технического состояния садового дома.
• Касательно заключения эксперта, как уже было указано выше, важно правильно выбирать организацию, специалисты которой выдают заключения по результатам обследования объекта недвижимости.
• Заявитель не предоставил нотариально заверенное согласие третьих лиц, правами которых обременен дом.
• Вид разрешенного использования земельного участка не допускает размещение жилого дома.

В данном случае можно попытаться изменить вид разрешенного использования земли, обратившись с заявлением в орган местного самоуправления.

Порядок оформления прописки на даче

Если гражданин планирует прописаться на даче в доме, который зарегистрирован реестре недвижимости как жилой, то необходимо оформить почтовый адрес данному объекту недвижимости.

Постановлением Правительства РФ от 19.11.2014 г. № 1221 утверждены Правила присвоения, изменения и аннулирования адресов (далее – Правила). Присвоение объектам адресации адресов осуществляется органами местного самоуправления как по собственной инициативе, так и на основании заявлений физических или юридических лиц.

Заявление «о присвоении адреса» составляется по форме, утвержденной указанным выше постановлением, и подается через МФЦ. Плата за оказание данной услуги не взимается, срок оказания – 18 рабочих дней.

Требований по приложению дополнительных документов к заявлению в Правилах нет, так как уполномоченный на рассмотрение заявления орган самостоятельно запрашивает необходимую информацию. Информация о новом адресе передается в Росреестр посредством информационного взаимодействия, то есть участие заявителя не требуется. При желании можно самостоятельно подать заявление «о внесении изменений в ЕГРН» в регистрирующий орган Росреестра, когда будет получено постановление местной администрации о присвоении адреса объекту.

Следующий этап по оформлению прописки на даче предусматривает подтверждение ее необходимости, а именно:

• отсутствие прописки в другом месте (если прописка имеется, то необходимо выписаться), при этом земельный участок и стоящий на нем жилой дом должны принадлежать заявителю на праве собственности.

При оформлении прописки собственнику жилого дома необходимо обратиться с соответствующим заявлением в Федеральную миграционную службу по месту будущего проживания.

К заявлению о прописке необходимо приложить:

• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• технический паспорт на жилой дом;
• правоустанавливающие документы на земельный участок и дом;
• квитанцию оплаты государственной пошлины (для граждан РФ плата за прописку не взимается).

Если собственник жилого дома хочет зарегистрироваться не один, а вместе со своей семьей, потребуется приложить к заявлению о прописке:

• свидетельство о заключении брака;
• свидетельство о рождении ребенка (для граждан, не достигших 14 лет);
• листок убытия с прежнего места регистрации.

Если вы прикладываете не оригиналы, а копии правоустанавливающих документов, то данные копии следует заверить у нотариуса.

Результаты заявитель вправе получить в течение 10 дней.