Возможно ли углубление подвала в многоквартирном доме

В современный период во многих многоквартирных домах некоторые нежилые помещения принадлежат (иногда – просто используются) коммерческим организациям. Нередки случаи, когда такая организация стремится приспособить такие помещения под свои нужды. В статье речь идет о случаях, когда собственник посредством выемки грунта углубляет подвал многоквартирного дома. Автор, например, столкнулся с ситуацией, когда для целей организации в подвале хостела для увеличения высоты потолков была произведена выемка грунта.

Нормативная основа

В настоящее время сформировалась устойчивая точка зрения, что углубление подвала является видом реконструкции. Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ,

реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема).

Следовательно, существуют два варианта правовой оценки таких действий.

Два варианта правовой оценки

Вариант 1: Подвальное помещение находится в общей собственности собственников недвижимости в многоквартирном доме. Это – общее правило. В таком случае в соответствии со ст. 36, 44, 46 Жилищного кодекса РФ, ст. 51 Градостроительного кодекса РФ для углубления подвала требуется наличие решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Вариант 2: Вполне возможна ситуация, когда подвальное помещение находится в собственности конкретного лица. В этом случае возможны варианты, но в любом случае углубление подвала не должно нарушать технических норм и правил, а также приводить к ухудшению технического состояния всего дома в целом.

Рассмотрим эти правила подробнее.

Согласно п. 4.1.15 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170), не допускается:

устанавливать в подвалах и техподпольях дополнительные фундаменты под оборудование, увеличивать высоту помещений за счет понижения отметки пола без утвержденного проекта.

Согласно п. 7.215 Пособия по проектированию каменных и армокаменных конструкций к СНиП 11-22-81 «Каменные и армокаменные конструкции»,

фундаменты стен подвалов закладываются на глубине не менее 50 см ниже уровня пола подвального помещения.

Также следует учитывать требования к глубине заложения фундаментов, установленные в п. 5.5.1 «СП 22.13330.2011. Свод правил. Основания зданий и сооружений. Актуализированная редакция СНиП 2.02.01-83*» (утв. Ппиказом Минрегиона РФ от 28.12.2010 г. № 823) (см., например: апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 18.12.2014 г. по делу № 33-17245/2014).

В любом случае не допускается углублять подвал, если выемка грунта может привести к увеличению неравномерности осадки фундаментов (см., например: определение Верховного суда РФ от 15.01.2013 г. по делу № 51-КГ 12-3).

Процессуальные особенности рассмотрения споров

Нарушения технических норм и правил, вызванные углублением подвала, могут быть установлены как при проведении судебной экспертизы в рамках судебного разбирательства, так и должностными лицами Государственной жилищной инспекции.

Если углубление подвала влечет ухудшение технического состояния многоквартирного дома, любой собственник помещения вправе обратиться в суд с иском. В большинстве случаев заявляются иски о признании реконструкции самовольной (на основании ст. 222 Гражданского кодекса РФ, см, например: апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 18.12.2014 г. по делу № 33-17245/2014).

В том случае, если разрешительная документация была получена, возможно заявлять требования о приведении конструкций жилого дома в первоначальное техническое состояние, что по своей природе является негаторным иском.

Следует иметь в виду, что действия по углублению подвала могут создавать опасность причинения вреда собственникам помещений в многоквартирном доме в будущем.

Верховный суд по одному из подобных дел занял позицию, согласно которой в силу ст. 1065 Гражданского кодекса Российской Федерации опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность. Согласно ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (см. определение Верховного суда РФ от 15.01.2013 г. по делу № 51-КГ 12-3, аналогичная позиция по крышам – определение Верховного суда РФ от 25.12.2012 г. № 69-КГ 12-6).

Спасибо за внимание!