Байки из адвокатского кабинета. Дело № 2: чиновничья земля

Чиновничья земля. Я назову дело про оспаривание покупки земельного участка именно так.

Дело было не из простых. Давил на нас пресловутый административный ресурс, и в ход пошла даже супруга этого ресурса.

Дом для семьи

Молодой человек (между прочим ветеран боевых действий) решил улучшить свои жилищные условия и построить для всей семьи дом. В поисках подходящего участка он обратился ко всем знакомым. И вот нарисовался его одноклассник, человек из уважаемой семьи! Семьи важного городского чиновника, подпись которого нелегко было получить.

Ребята сошлись в цене. Покупатель оформил ипотеку, и сделка состоялась.

И вот внезапно получает покупатель замудренный иск о признании сделки недействительной. Ссылки витиеватые в обосновании иска о том, что нарушены правила купли-продажи земельного участка и неверно указан предмет покупки.

Молодой человек обращается за адвокатскими услугами ко мне, и мы, не подозревая, с чем имеем дело, идём на первое заседание.

В суде уже на предварительном заседании судья даёт понять адвокату противоположной стороны, что если речь идёт в иске о наличии на участке каких-либо незавершённых объектов или фундамента, незарегистрированных в Росреестре в качестве объектов незавершённого строительства, то это не основание для оспаривания сделки.

Адвокат, особо не переживая, отвечает, что фундамент – это ещё цветочки, у них есть и иные очень весомые доводы для оспаривания, и они их представят на следующем заседании.

Вечером этого же дня к моему доверителю в квартиру врывается мать продавца и истошно начинает кричать, что они важные птицы! Что земля эта им самим очень нужна. Что, оказывается, земля это папина! Важного человека! А так как он чиновник, то он и оформил ее на своего сына / продавца! Но согласия никакого он на продажу не давал. А сын такой-сякой и неблагодарный за гроши ее продал! А покупатель – хитрый, сына обвёл вокруг пальца. Видимо, мошенником или вымогателем является. Ведь сын без папы и шага не сделает.

– Постойте! – отвечал мой клиент. – Какие гроши? Я купил по нормальной цене, банк сделку проверял! Банк участок в залог взял! Сын ваш совершеннолетний и собственник. При чем тут его папа? И почему вы оскорбляете меня?

— А при том, что папа очень расстроен! И на сына обижен. Поэтому ты обязан все вернуть и деньги забрать, чтобы они помирились.

– Ерунда какая-то. У меня свои планы на землю, и я ее не собираюсь никому возвращать.

– Ну погоди, не хочешь по-хорошему – будет по-плохому. Все равно мы все отсудим. Мы тебя по судам затаскаем. Замучаешься адвокатам своим платить!

Следующий процесс адвокат продавца начала со слов «Верните землю по-хорошему. Мы вам заплатим вдвое больше, чем вы заплатили!»

Но Покупатель мой был непреклонен. Недаром он прошёл Чечню! И в этой ситуации его уже не интересовали ни деньги, ни угрозы. Дело пошло на принцип, и от удвоенных денег он отказался.

–Ну тогда получите уточнение иска!

Читаю и ахаю! Оказывается, наш продавец – наркозависимый с 5-летним стажем. Последний год находился на излечении трудотерапией в монастыре таком-то. Есть все договоры на пребывание и лечение. В период сделки был в отпуске дома. И в это время провернул сделку... деньги куда дел – не помнит... Просит все расторгнуть. Подпись – представитель по доверенности...

Сказать, что мой клиент был в шоке, это мягко сказано! Он просто не верил, что его знакомый так с ним поступил и оказался наркоманом со стажем.

Конечно, можно было забрать деньги.

Это лучше, чем сделку оспорят и потом продавец будет возвращать моему покупателю по рублю в день (и попробуй их получи с наркомана).

Но я подумала, и мы поступили по-другому!

Изначально у меня были следующие предложения:

1. Провести экспертизу вменяемости продавца. Ведь он не ограничен в дееспособности и выдал адвокату нотариально удостоверенную доверенность на это дело.

2. Допросить продавца по месту его нахождения в монастыре. И выяснить, как продавал, что помнит о сделке. Действительно ли желает ее расторгнуть?

3. Допросить регистратора, принимавшего документы на регистрацию. Заметил ли он подозрительное в поведении продавца? (МФЦ тогда еще не существовало.)

4. Привлечь банк для поддержки нас, ведь имела место ипотека.

И вот финал

Но все завершилось путём заявления мной двух ходатайств!

1. Сначала я заявила суду ходатайство об истребовании из Росреестра регистрационного дела на данный земельный участок, чтобы ознакомиться с подписями и заявлением на регистрацию перехода прав, поданным Продавцом.

А из этого регистрационного дела мы увидели всю административную машину! И как попала земля к нашему продавцу!

2. Я заявила суду ходатайство о привлечению к участию в деле СМИ! Для освещения проблемы использования административного ресурса и исключения давления этого ресурса на нашего покупателя.

Здесь судья – молодец! Разрешил данное ходатайство в нашу пользу. И сказал – заседание открытое! Ведите кого хотите!

3. Через час после отложения процесса мне позвонила адвокат продавца и сказала, что иск они отзывают! Не хотят огласки! И что мы можем не беспокоиться: больше никто к покупателю не придёт!

Со славной победой!

Итог сего рассказа: невозможно все предугадать при покупке недвижимости. В идеале самое безопасное – нотариальное удостоверение сделки. Но сейчас оно не всем по карману.

Да и вроде в данном споре ипотека была. Банк все проверял.

Поэтому, покупая недвижимость, если есть возможность и появились какие-то сомнения, ну хоть попросите от продавца справку о том, что он в ПНД и наркологическом диспансере на учете не состоит.

Хотя и это, как видно, не панацея!

Всем только честных продавцов и покупателей!

С уважением и благодарностью за прочтение! Адвокат Гончарова А.Г.