В чем опасность предварительного договора для продавцов недвижимости? Жизненный пример

Сделки с недвижимостью особенно привлекательны для мошенников. Например, если речь идёт о сделке с продавцом-физическим лицом, то для преступников это возможность с минимальным риском получить выгоду в несколько миллионов рублей просто грамотно воспользовавшись неосведомленностью и самонадеянностью другой стороны договора.

Граждане учатся на чужих (а иногда, и на своих) ошибках. Они стараются совершать сделки через крупные агентства, и консультируются с юристами. К сожалению, это не всегда помогает потому что услуги в этой сфере предлагают в том числе и те, кто не обладает должными возможностями и квалификацией, но прекрасно осознает выгоду.

Продавец сам заставил мошенника приобрести свое жильё предварительно проконсультировавшись с юристом. Но в результате он потерял и деньги, и квартиру.

С чего всё началось

Гражданин решил продать свою квартиру и купить себе жильё в новостройке. Надо сказать, что имеющаяся квартира была не самой плохой. Дорогой ремонт и не такой уж старый дом. Но ему хотелось новую.

Срок сдачи дома, в котором он присмотрел себе квартиру был уже не за горами, и продавец решил проверить как будет продаваться имеющаяся квартира. Но разместил объявления о продаже на нескольких крупнейших сайтах. Указанная для этого эксперимента цена была явно выше рыночной.

Внезапно по объявлению нашелся покупатель, который не разбирался в ценах. Продавец хотел упустить такого покупателя, но и продать квартиру до сдачи новостройки не решался поэтому решил договориться о заключении сделки через два месяца. Покупатель с ним согласился.

Они решили зафиксировать условия будущей сделки при помощи предварительного договора купли продажи. Довольный продавец считал, что деньги уже у него в кармане.

Что произошло дальше

Через пару недель покупатель опять появился на пороге у продавца и извинившись сказал, что обстоятельства внезапно изменились. Он подсчитал сбережения и к своему удивлению обнаружил что денег нет.

Продавец был недоволен и решил посоветоваться с юристом который разъяснил ему что ст. 445 ГК предоставляет ему возможность заставить покупателя заключить основной договор в судебном порядке.

Продавец решил воспользоваться этой возможностью. Естественно проиграть суд он не мог, и он сам через суд вручил покупателю ключи и документы от квартиры. Понимаете? Сам! Но что было на суде?

Два суда

Покупатель даже не отрицал что у него есть обязанности по предварительному договору, но пытался уговорить продавца отказаться от требований поскольку у него нет денежных средств и имущества, которое можно было бы продать чтобы получить необходимую сумму.

Продавец никакого подвоха не увидел и оставался непреклонен. Суд вынес решение в его пользу и против покупателя было возбуждено исполнительное производство.

Естественно судебное решение требовало заключения основного договора. Продавец, выражая на лице смирение с поражением подписал его после чего документ подвергся государственной регистрации и обязанности у сторон возникли уже по нему.

Покупатель не спешил с выполнением и этих обязательств. Хотя по закону он теперь являлся полноценным собственником злосчастной квартиры.

Не удивительно что продавец вновь был недоволен и направил второй иск. Суд снова занял его сторону. Но выяснилось, что покупатель успел к тому моменту продать квартиру другим людям. Дело грозило перейти в уголовную плоскость, что в конечном итоге и произошло.

Уголовное дело

У продавца было два выигранных иска, но не было ни копейки полученной от покупателя. Не прекращая высказывать уже переливающееся через край недовольство, он обратился в полицию, где получил ответ что в действиях покупателя отсутствует состав преступления.

Покупатель заранее сказал, что денег у него нет и исполнить заплатить он не сможет. То же самое он повторил на суде. Продавец должен был знать, что в случае заключения сделки обязанности по оплате исполнены не будут. Тем не менее он продолжал настаивать на своих требованиях. Обманом тут и не пахло.

Покупатель просто использовал жадность покупателя в свою пользу.