Легко ли стать недееспособным?

Как определить «на глаз» дееспособность

Думаю, что нам, юристам, темы подкидывает сама жизнь, поэтому не нужно выискивать их искусственно, высасывая из пальца. Очередную тему для размышления подсказали клиенты, обратившиеся ко мне на консультацию.

Вопрос банальный – покупка семьёй квартиры с помощью заёмных средств банка по ипотеке. Казалось бы, чего проще – представил документы по списку, выполнил все «хотелки» банка, и получай долгожданный кредит на покупку квартиры. Оказывается, не тут-то было!

Не все так просто

В ситуации с моими клиентами к продаже им предлагалась квартира двумя собственниками. Один из которых отец, а второй – совершеннолетний сын. Заурядная ситуация, ничего особенного.

Как оказалось, покупатели рано обрадовались, и вопрос завис в воздухе, как только документы дошли до страховой компании. Нюанс заключается в том, что в июне 2019 г. в данной квартире бабушка продала своему совершеннолетнему внуку (продавцу) 1/12 долю, составляющую 5 квадратных метров.

Первоначально у него была одна вторая доля в данной квартире. Думаю, что два продавца лучше, чем три или больше.

У работников страховой компании возникли два сомнения относительно рисков по страхованию ипотечного кредита – возраст бабушки и совершение ей сделки по отчуждению доли в квартире менее 3 лет назад. Увидев из паспорта, что ей исполнилось в 2019 г. 80 лет, её автоматически причислили к недееспособным лицам.

Влияет ли возраст на дееспособность

В соответствии с п. 1 ст. 21 ГК РФ, дееспособность – это способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Гражданская дееспособность возникает в полном объёме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.

Как видим, наступление дееспособности законодатель связывает только с достижением совершеннолетия. Согласно п. 1 ст. 29 ГК РФ, гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством, и над ним устанавливается опека.

В свою очередь, гл. 31 ГПК РФ регламентирует порядок признания судом гражданина ограниченно дееспособным или недееспособным. По мнению страховщика, лицо восьмидесятилетнего возраста автоматически считается недееспособным. Но с какого возраста – работники страховой компании не указывают. В связи с этим в списке документов, необходимых для проведения юридической экспертизы квартиры, значатся «документы, подтверждающие дееспособность продавцов».

По логике вещей, бабушка в настоящее время не является потенциальным продавцом, так как отчуждение своей доли она произвела ещё полгода назад, в связи с чем страховщик не вправе требовать подтверждение её дееспособности. Но главный вопрос в том, кто выдаст такой документ, подтверждающий её дееспособность?

Закон для страховой компании – не закон

С целью рассеять сомнение в недееспособности бабушки, в страховую компанию был представлен подлинник договора купли-продажи доли, удостоверенный нотариусом. На страховщика этот аргумент не подействовал, а ответ специалиста обескуражил: «Нотариус не является специалистом в области медицины». Представленная из психо-неврологического медучреждения справка о том, что бабушка не состоит на учёте, также не убедила работника страховой организации в её дееспособности.

В деловой и судебной практике можно встретить такой термин, как «должная осмотрительность при совершении сделок с недвижимостью». Понятие «должная осмотрительность» использовано в п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 г. № 162 «Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Покупателям квартиры были разъяснены все положения закона, касающиеся сделки купли-продажи квартиры, а также разъяснены последствия покупки и возможные риски. Желая приобрести именно данную квартиру, супруги – заёмщики кредита готовы были написать для страховой компании обязательство о выплате стоимости одной двенадцатой доли в случае признания бабушкой сделки недействительной в течение оставшихся двух с половиной лет.

В результате всей этой мышиной возни страховая компания отказала в оформлении страховки, а банк отказал в выдаче ипотечного кредита. И так бывает в жизни. И ничего с этим не поделать, а мы, юристы, тоже бессильны в подобных ситуациях.

Сделка по продаже квартиры не была совершена. «Обременением» в квартире явилась восьмидесятилетняя бабушка, которая в ней никогда не жила и не была зарегистрирована, а постоянно проживает в другой собственной квартире. Рассказанная история может помочь кому-то в будущем избежать ошибок в подобных ситуациях.