Мошенники: новая пирамида в недвижимости

Добрый день всем!

Про финансовые пирамиды в нашей стране не слышал только глухой. Все считают что знают их основные признаки и почему не стоит приближаться к подобным организациям.

Но существуют пирамиды не только «чисто финансовые», но и пирамиды в недвижимости. В силу специфики своей деятельности, я периодически о них слышал, схемы были довольно примитивны, и существовали очень недолго. Но на днях меня позвали на встречу под предлогом нового предложения о сотрудничестве по продаже жилья моим клиентам по принципиально новой законной схеме. В принципе риелторам, которые давно на рынке и обладают довольно обширной клиенткой базой, довольно часто поступают всевозможные сомнительные предложения, и я к этому давно привык. Кроме улыбки они ничего не вызывают (прошу не путать всевозможные «серые» схемы с предложениями честных компаний, например застройщиков, которые привлекают агентов для продажи своих квартир, которые честно достраиваются и передаются в собственность граждан).

Первое что мне сказали по телефону, это то, что есть принципиально новая схема по предоставлению жилья людям в рассрочку без процентов! Ну просто аттракцион невиданной щедрости! Всё, бегу!

Итак пошел я на эту встречу с бизнес-новаторами)))))

Завлекание в пирамиду!

На встрече мне бегло пояснили что схема называется вступлением в жилищный кооператив, человек платит «совсем незначительные» (чуть больше 300 000 рублей) вступительные взносы, потом платит либо 35% либо 50% от стоимости приобретаемой недвижимости, дожидается своей очереди в пределах полугода, получает квартиру и остаток платит равными платежами на протяжении 10 лет без каких либо процентов.

Потом резко от юридической и экономической части вопроса мы переходим к теме самовозвеличивания... Яркие брошюры, рассказы про тысячу с лишним счастливых вступивших членов в кооператив, уже получивших свои квартиры, про то, как успешно проводятся проверки прокуратуры, ЦБ, ФСБ, ГРУ, Почты России и санэпидемстанции)))))). Так же под шумок мне вещают ценнейшую информацию о том, что за каждого приведенного клиента я буду получать комиссионные вплоть до 1 000 ЕВРО... (наверное, ждали что сейчас у меня в голове калькулятор с ума сойдет от этих невероятных цифр).

Говоря простыми словами, мне пытались заговорить зубы, чтобы за всей этой мишурой из брошюр и регалий не было видно сути вопроса. Чтобы в погоне за выгодой я (как в принципе любой человек) должен был потерять голову и быстрее подписывать все, что мне подсунут. Наивные дети Чукотки...

Для начала решил включить «подторможенность» и позадавать наводящие вопросы, вроде как с целью до конца разобраться…

Разбор юридических нюансов и их последствия

С виду, действительно, все выглядит неплохо:

человек подписывает договор на вступление в жилищный кооператив (ЖК),

вносит деньги,

впоследствии получает квартиру, за которую платит рассрочку без процентов!

Но! Квартира покупается на имя ЖК, то есть в договоре купли-продажи и, как следствие, в выписке из ЕГРН правообладателем значится ЖК а не человек, отдавший свои средства. Безусловно, человек на уровне документов, зарегистрированных в УФРС, не значится никак, т.е. по факту он НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ВЛАДЕЛЬЦЕМ НЕДВИЖИМОСТИ. Все его отношения с ЖК регламентированы только внутренним договором с ЖК.

Тут я задаю первый неудобный вопрос:

«Товарищи, а скажите, пожалуйста, что мешает председателю ЖК, который обладает правом подписи без доверенности, просто взять и в один момент продать все квартиры, которые есть на балансе ЖК? По сути, из своего кармана он в эти квартиры не вложил ни копейки – это все деньги пайщиков. Плюс к этому, деньги имеющиеся в наличии, находятся на счету, к которому он так же имеет практически единоличный доступ. Ведь он же может эти деньги так же вывести через фирмы-однодневки. И со всеми деньгами: и со счета, и от продажи квартир – укатить в какую-нибудь благополучную страну, которая никогда не выдает преступников? Да, это будет безусловное мошенничество, только спросить уже будет не с кого! Человека нет, у квартир – новые владельцы!»

И тут я услышал аргумент, от которого чуть не впал в истерику от смеха: «Вы что! Это честнейший человек, который никогда так не посмеет сделать! Тем более по уставу он должен спросить всех пайщиков (про одобрение крупной сделки можно даже не заикаться))))))».

Как вы сами понимаете, любые попытки указать на то, что юридическое лицо вправе распоряжаться своим имуществом (а как мы выяснили выше, квартира принадлежит именно юридическому лицу, а не гражданину), натыкались на непробиваемую стену полной безграмотности.

Тогда я задал следующий вопрос: «Товарищи, предположим, я в это вписался, квартира стоит 5 млн, 2,5 мои 2,5 ваши, получается я у вас беру 2,5 млн и за 10 лет отдаю 2,5 млн. Встает резонный вопрос, вы про инфляцию что-нибудь слышали? Или на вашу суперструктуру она не распространяется?»

Как вы сами понимаете, опять посыпались популистские лозунги про армию юристов и бухгалтеров, которые все рассчитали. Естественно, юридически обоснованного ответа я не получил.

В принципе на этом встреча была закончена, не считая того, что, естественно, меня обвинили в некомпетентности и в излишней подозрительности, также мне сообщили, что им жаль моих клиентов, которых я лишаю нереальной возможности купить квартиру без лишних переплат, а обрекаю их на ипотечное рабство))))).

Явное нарушение закона и последствия

Придя домой, решил освежить знания в области жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

Данные сведения содержатся в главе 11 Жилищного кодекса. В частности: пункт 2 статьи 110:

«2. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома». Важный нюанс: речь идет именно об ОДНОМ доме, а мне предложили выбрать ЛЮБУЮ квартиру на вторичном рынке... Уже нарушение.

Далее: Пункт 1 статьи 112 Жилищного кодекса:

«Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме»,

Никого ничего не смущает?..

Ну и вишенка на торте: пункт 3 статьи 124 жилищного кодекса:

«3. Основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе».

Т.е., на основании закона, владельцем недвижимости должен выступать именно гражданин и правовой основой для этого является членство в жилищном кооперативе, естественно с поправкой на пункт 1 данной статьи о размере внесенного паевого взноса.

Итог

По понятным причинам я не называю наименования данного кооператива, но большинство и так поняли о ком речь, ну а кто не понял – Гугл в помощь, очень легко и быстро можно разобраться.

В любой пирамиде всегда есть те, кто от сотрудничества с ней что-то выиграл. Но в том и смысл пирамиды, чтобы на публику дать выиграть тысяче человек, а потом кинуть миллионы.

Кстати, я с этой «организацией» столкнулся впервые, но как потом выяснил, существует эта компания довольно таки давно...