Ответственность застройщика – сюрприз для дольщика

18 марта 2020 в 16:15

20 дочитываний

6 комментариев

Эта публикация уже заработала 1,22 рублей за дочитывания

Зарабатывать

Это актуально

В настоящее весьма актуальна проблема надлежащего исполнения обязательств по договорам участия в долевом строительстве.

Споры о нарушении обязательств по строительству многоквартирных домов занимают ведущее место среди споров, вытекающих из приобретения недвижимого имущества на этапе создания. Это весьма ожидаемо, поскольку обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект является основной ввиду складывающегося отношений.

Поэтому если застройщик ненадлежащим образом исполнил или не исполнил обязательства по договору, то законом предусмотрена гражданско-правовая ответственность застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей – ст. 10 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

При этом гражданско-правовую ответственность застройщика определяют как установленные законом или договором для застройщика наступающие неблагоприятные последствия, соединенные с имущественным обременением и обеспеченные возможностью государственного принуждения.

В научной литературе цивилисты задаются все одним и тем же вопросом: как определить ту самую грань неисполнения и ненадлежащего исполнения обязательства сторонами и для чего ее необходимо определять?

Отметим, что в правоприменительной практике при разграничении неисполнения и ненадлежащего исполнения, о которых говорится в ст. 396 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), не наблюдается строгой последовательности, возможно, из-за множества нестандартных ситуаций.

Что говорит закон

Как известно, долевое участие в строительстве является одним из видов гражданско-правовых обязательств, поэтому позволяет использовать определенные законом способы защиты в реализации прав граждан при обеспечении и исполнении обязательств по договорам. В связи с этим дольщик может защитить свои права в рамках как досудебного, так и судебного урегулирования спора.

Так, в случае необходимости восстановления нарушенных прав участник долевого строительства (далее – дольщик) может воспользоваться различными способами защиты, в частности, к ним относятся следующие: признание права собственности на объект долевого строительства, признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, возмещение убытков, взыскание неустойки, компенсация морального вреда, прекращение правоотношений, обращение за содействием к органам государственной власти, заявление требований в рамках дела о банкротстве застройщика.

Целесообразно задаться вопросом, всегда ли дольщик может защитить свои права? Поскольку данные правоотношения возникают из договора, для начала необходимо обратиться к его существенным условиям. Так, Е. А. Суханов пишет, что это условия, которые закон считает необходимыми и достаточными для возникновения того или иного договорного обязательства.

Из этого следует, что на основании п. 1 ст. 432 ГК РФ обязательным существенным условием рассматриваемого договора является условие о предмете. Помимо предмета, ч. 4 ст. 4 закона № 214-ФЗ содержит существенные условия договора, при отсутствии которых договор участия в долевом строительстве считается незаключенным.

К таким условиям относятся:

определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости;
срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
цена договора, срок и порядок ее уплаты;
гарантийный срок, ответственность.

Данные условия договора участия в долевом строительстве, как правило, весьма понятны, и проблем с их толкованием не возникает, однако полагаем, что наиболее дискуссионной является цена договора.

Цена договора

В ст. 5 Закона № 214-ФЗ указано, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Кроме того, с 1 января 2017 г. в ней дополнительно будет указано, что цена договора может быть определена как произведение цены единицы площади и соответствующей площади объекта долевого строительства. При этом если частью жилого помещения являются лоджия, веранда, балкон, терраса, то цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с установленными понижающими коэффициентами.

Спор возникает ввиду того, что на момент возведения строительства застройщик полагает нести затраты, которые полностью не покрывают всех расходов, определяемых на момент сдачи объекта в эксплуатацию. Получается, что дольщики вносят денежные средства, которые соответствуют полной стоимости объекта долевого строительства, но их не всегда достаточно для того, чтобы полностью завершить работы.

В ряде случаев происходит необоснованное увеличение стоимости на объекты долевого строительства, со ссылкой на п. 2 ст. 5 вышеназванного федерального закона. Автор считает, что это один из признаков кабальной сделки, кроме того в этом могут прослеживаться недобросовестные действия с стороны застройщика. Как правило, кабальными признаются сделки по отчуждению имущества по заниженной цене, кредитные договоры с завышенной процентной ставкой и т.п.).

Застройщик при формировании цены договора предусматривает не фиксированную денежную сумму, а привязываемую к стоимости квадратных метров объекта долевого строительства. Но системное толкование ст. 5 закона № 214-ФЗ указывает на то, что цена в договоре должна быть достаточно точно определена.

Таким образом, если ставить определение цены в зависимость от стоимости квадратных метров, то как согласовать такое существенное условие, чтобы оно изначально не было обременительным для одной стороны, а именно для дольщика, поскольку приблизительная цена по договору участия в долевом строительстве может быть одним из фактов, оказывающих влияние на необоснованное увеличение стоимости объектов недвижимости, так как доказать инвестору реальные затраты застройщика вряд ли возможно.

Заслуживает законодательного внимания и порядок определения средств на возмещение затрат по строительству объекта, а также оказания услуг застройщика. В договоре, как правило, указывается одна сумма и не определяется, какая она, что предназначена, то есть какая ее часть предназначена для затрат на строительство, а какая – на услуги застройщика.

Целесообразно отметить, что строительство недвижимости осуществляется в соответствии с проектной документацией, которая предполагает обязательное составление сметы. Так локальная смета составляется на основе объемов и отдельных видов работ, определяемых в составе рабочего проекта и рабочей документации, в свою очередь объектная смета составляется на объект строительства в целом и включает в себя стоимость всех работ. При этом стоимость строительства по объектной смете не определяет конечную цену.

Именно общий сводный сметный расчет должен включать полную стоимость строительства, а значит и цену договора. Решение анализируемой ситуации предполагает изменение законодательства.

Кроме того, в судебной практике Кировской области можно проследить, что зачастую в договоре долевого строительства указывается следующий пункт: «работы по остеклению лоджии производятся только застройщиком, оплата стоимости работ и материалов для них определяется на момент выполнения данных работ, стоимость остекления не входит в цену договора и оплачивается отдельно». В связи с чем застройщик отказывается передать объект строительства, ссылаясь на неполную оплату. Должен ли в этом случае застройщик нести ответственность за невыполнение своих обязательств? Полагаем, что можно расценивать это как навязывание дополнительных услуг, как и при оформлении полисов ОСАГО, когда ситуация не улучшается, несмотря на обращения автомобилистов в Банк России, Федеральную антимонопольную службу, Роспотребнадзор и прокуратуру, которые не приносят результата. Контролирующие органы не справляются с наведением порядка в этой сфере.

Подобной позиции по анализируемой ситуации придерживается Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Кировской области («Стоимость выполнения работ по остеклению входит или должна входить в цену договора»).

ООО «Кировспецмонтаж, напротив, указывает, что при формировании цены объекта долевого строительства учитываются возможные будущие затраты для создания многоквартирного дома. Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве) данный вопрос не урегулирован.

В судебной практике также единообразного подхода не наблюдается: например, в решении от 6 апреля 2016 г. по делу № А 28-15849/2015 Арбитражный суд отказал ООО «Кировспецмонтаж и удовлетворил требования надзорного органа в привлечении к ответственности по ст. 14. 8 КоАП РФ, в решении от 20 июля 2011 года по делу №2-2510/2011 М-2226/2011, напортив, Ленинский суд Кировской области посчитал, что подобные условия соответствуют действующему законодательству, и отказал в удовлетворении требований дольщику.

Таким образом, решение проблемы цены по договору участия в долевом строительстве предполагает изменение правовых норм и толкования на уровне Верховного суда РФ, так как, по словам О. Е. Кутафина, система законодательных мероприятий призвана исключить произвол и беззаконие, надежно гарантировать юридическую защищенность личности.

Уважаемые Друзья! Правовой мир не возможен без нарушения прав! Помните!, Юрист, как врач! Обращайтесь вовремя!

6 комментариев

Понравилась публикация?

да

32 / -3

нет

0 / 0

Донаты ₽

Если у вас возникли вопросы по теме данной публикации, вы всегда можете написать мне в мессенджеры или позвонить:

+79536763494

C Уважением, юрист Кардакова Анна Александровна

Комментарии: 6