Можно ли узаконить самовольную постройку?

Здравствуйте, уважаемые читатели!

Везде только и разговоров о коронавирусе! Даже большинство моих коллег-юристов на сайте перепрофилировались в медики. Я, уважаемые читатели, все-таки буду писать о том, где я хоть что-то понимаю! Сегодня хотелось бы поговорить о самовольной постройке. Я сталкивался в своей практике с ситуациями, когда человек построил тот или иной объект, вплоть до жилых домов. Затем человеку необходимо распорядиться как-то объектом! Обращается в Росреестр, а его не регистрируют! Как же быть? Давайте попробуем разобраться.

Что представляет собой самовольная постройка?

Итак, что же такое самовольная постройка? Ее понятие раскрывается в ст. 222 ГК РФ. Вот п. 1 ее.

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Здесь перечислены признаки, когда возведенный объект является самовольной постройкой! Я, уважаемые читатели, сталкивался с ситуациями, когда объекты строились на непринадлежащем земельном участке (находящемся в собственности муниципальных органов), либо без получения разрешения на строительства. И довольно часто были в наличии сразу два этих признака.

Способы узаконивания

Иного способа узаконивания самовольной постройки, как в судебном порядке, у нас попросту не существует. Об этом нам говорит п. 3 ст. 222 ГК РФ:

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

• если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
• если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
• если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как видно из этого пункта, для того чтобы обратиться с иском в суд о признании права собственности на самовольную постройку, необходимо:

• во-первых, чтобы земельный участок, на котором она возведена, находился либо в собственности владельца (поясню этот момент: земельный участок может быть в собственности владельца, но он не предназначен для постройки недвижимости, отсюда и самовольная постройка), либо арендован у собственника,
• во-вторых, необходимо заключение строительной экспертизы о том, что возведенное здание (помещение) выполнено без нарушений норм градостроительного законодательства, соответствует установленным требованиям, не нарушает прав и законных интересов других лиц, не находится в аварийном состоянии, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, и если речь идет о жилом доме, то подлежит дальнейшей его эксплуатации – проживанию в нем граждан.

Когда нельзя узаконить

По своему опыту, уважаемые читатели, скажу, что в моей практике ни единого раза проблем с самовольными постройками не возникало! Но это отнюдь не значит, что во всех случаях возведения самовольной постройки за ней будет признано право собственности! Самовольную постройку, если не будет решения суда о ее узаконивании и признании за ней права собственности, могут и снести! В каких же случаях? Это, во-первых, вытекает из смысла самой статьи 222 ГК РФ, постройка выполнена с грубыми нарушениями градостроительных норм, может создавать угрозу для людей. Развалиться, другими словами. Ну и не во всех местах можно строить.

Где же нельзя строить? Надо сказать, уважаемые читатели, что мест, где запрещено строительство, очень много. Они касаются в частности, земельных участков. В частности, нельзя строить в санитарных зонах дорог, промышленных предприятий, газопроводов, автозаправочных станций, кладбищ, очистных сооружений, водоохранных зонах. Полный перечень таких зон указан в Водном и Земельном кодексах РФ.