Сделки с жильём с участием несовершеннолетних детей

Сделки, совершенные на вторичном рынке недвижимости, довольно часто признаются недействительными из-за нарушения прав несовершеннолетних, Происходит это, в основном, в двух случаях: при покупке квартиры, которая сама была куплена с использованием материнского капитала, либо в случаях, когда отсутствовало разрешение опеки или дети были выписаны незадолго до продажи жилья.

1. Материнский капитал

Как известно, федеральный закон от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" предусматривает возможность использования материнского капитала для улучшения жилищных условий. Однако нередко после реализации этой возможности и приобретения жилого помещения возникают ситуации, которые приводят к признанию этих договоров недействительными сделками.

Причем оспорить такую сделку могут не только супруг и дети, обделенные долями, но и прокуратура, ПФР и органы опеки. Приобретатель недвижимости, которая была приобретена на средства материнского капитала, но не оформлена должным образом на всех членов семьи, рискует стать ответчиком в суде по делу о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным.

Примеров таких решений немало. Так, например, Вологодским городским судом рассмотрено дело по исковому заявлению прокурора Каргопольского района Архангельской области, действующего в интересах несовершеннолетних детей, о признании договора купли-продажи комнаты недействительным. Прокурор, действуя в интересах несовершеннолетних, обратился в суд с иском к покупателям комнаты о признании договора купли-продажи комнаты недействительным, ссылаясь на обстоятельства, установленные в ходе проведенной прокуратурой проверки, а именно: продавая комнату, приобретенную в том числе за счет средств материнского капитала, продавец нарушила права своих детей, не оформив указанную комнату в общую долевую собственность с несовершеннолетними детьми, в связи с чем сделка является ничтожной (дело № 2-508/2015).

Аналогичной логикой руководствовался Овюрский районный суд Республики Тыва в решении от 27 мая 2015 года, оставленном без изменения Апелляционным определением Верховного суда Республики Тыва от 21 июля 2015 г. по делу № 33-1051/2015, а также Верховный суд Республики Татарстан (Апелляционное определение от 4 апреля 2016 г. по делу № 33-5998/2016).

Но есть и иная практика разрешения подобных споров. Так, в одном из дел мать троих детей неоднократно по разным основаниям пыталась признать сделку купли-продажи квартиры недействительной ввиду нарушения прав своих детей. С отдельным иском обращался и прокурор (решение Люберецкого городского суда от 14 сентября 2015 г.).

Принадлежавшая продавцу квартира приобреталась с помощью кредитных средств банка, находилась в залоге, при этом кредит был выплачен за счет средств покупателя квартиры, квартира была продана по доверенности от матери детей. Выданное обязательство о наделении детей долями она не исполнила. Но в Люберецком городском суде женщине отказали в удовлетворении исков. Вышестоящая инстанция поддержала это решение (определение Московского областного суда по делу № 33-22497/2014 от 8 октября 2014 г.). Суды не увидели нарушений прав детей, сославшись на закон, который не предусматривает ограничений в обороте имущества, приобретенного с привлечением средств материнского капитала. Но в данном деле свою роль сыграл и пропуск исковой давности истцом.

Еще одно примечательное дело стало предметом рассмотрения Ленинского районного суда г. Тюмени по делу № 2-5024/2015 от 6 июня 2015 г. Продавец и покупатель заключили договор, покупатель об использовании средств материнского капитала и о наличии обязательства по выделению долей знал.

В процессе государственной регистрации перехода прав на квартиру продавец отказался от сделки, мотивируя это нарушением прав его несовершеннолетних детей. Несмотря на это, покупатель зарегистрировал право собственности на квартиру. Тогда продавец обратился с иском о признании сделки недействительной по причине введения его в заблуждение.

Суд же счел, что неисполнение продавцом обязательства по наделению детей долями в праве собственности на квартиру является нецелевым использованием полученных денежных средств и продавец может самостоятельно восстановить права детей, вернув средства материнского капитала в бюджет Пенсионного фонда. О таком способе защиты прав несовершеннолетних детей, как возврат денежных средств в бюджет ПФР (при этом без признания сделки недействительной), говорится и в Апелляционном определении СК по гражданским делам Омского областного суда от 1 апреля 2015 г. по делу № 33-1696/2015, а также в решении Юргинского районного суда Кемеровской области по делу № 2-999/2014 от 27 мая 2014 г. Также в Верховном суде Российской Федерации рассматривалось дело № 82-КГ 13-4 от 24 сентября 2013 года с участием Пенсионного фонда, и в этом деле суд решил, что материнский капитал по недействительной сделке должен быть возвращен Пенсионному фонду. Впоследствии Курганский областной суд решил, что продавец должен вернуть деньги в Пенсионный фонд.

2. Приватизация

Часто предметом рассмотрения судов становятся сделки купли-продажи приватизированного жилья, в процессе приватизации которого были нарушены права детей (их просто сняли с регистрационного учета незадолго до приватизации). В качестве примеров можно привести решение Раменского городского суда от 7 мая 2015 г. по делу № 2-2120/2015, решение Индустриального районного суда г. Ижевска от 13 октября 2015 г. по делу № 2-2128/15, решение Дубненского районного суда по делу № 2-1009/2017 от 16 ноября 2017 г.

3. Органы опеки и попечительства

Отдельным основанием для признания сделки продажи недвижимости недействительной является отсутствие разрешения органов опеки на сделку – такая сделка признается недействительной, так как совершена с нарушением закона (см. Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 11 марта 2015 г. по делу № 33-2312/2015, Определение ВС РФ от 28 декабря 2004 г. № 88-В 04-4, Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 12 мая 2015 г. по делу № 33-4185/2015).

Таким образом, риски при приобретении жилья, связанные с нарушением прав несовершеннолетних, могут иметь место, но и их можно минимизировать.

Во-первых, имеет смысл воспользоваться институтом заверений и гарантий, включив в договор купли-продажи соответствующие положения (например, условие о полном возмещении убытков и уплате штрафа в случае, если продажа жилья нарушает права детей).

Во-вторых, на стадии проверки юридической чистоты квартиры необходимо ознакомиться со списком лиц, зарегистрированных в ней, а также, если имела место приватизация, выяснить, участвовали ли в ней дети продавца, а если ответ отрицательный, то потребовать от продавца документы, подтверждающие участие его детей в приватизации по адресу другого жилого помещения.

Первоисточник информации: Балдынова А. Дети появились после продажи жилья // Жилищное право. 2020. № 4. С. 79–83.