Краткая инструкция для покупателя при сделках с недвижимостью

Мошенничество при совершении сделок с недвижимостью - самое распространённое явление нашей жизни. Покупка жилья — приятная и рискованная сделка, особенно если речь идет о вторичном рынке, поэтому к ней следует подойти очень ответственно.

Данная инструкция будет полезна, если вы решили действовать самостоятельно и не обращаться за помощью к юристу или нотариусу.

Условно проверка чистоты сделки при покупке жилья состоит из следующих этапов:

1. Проверка продавца

Здесь важно убедиться:

-в действительности паспорта (с помощью сервиса на сайте ГУВМ МВД РФ);

-дееспособности (если поведение продавца вызывает у вас сомнения, предложите ему и его риелтору предоставить справку из ПНД / выписку из Росреестра о признании недееспособным. Также уточните, не получал ли продавец недавно водительские права: для их оформления берутся справки из наркологического и психоневрологического диспансера);

-в отсутствии/наличии статуса банкротства (в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве или Картотеке арбитражных дел);

-в отсутствии/наличии долгов (наличие крупных долгов в Банке данных исполнительных производств ФССП может указывать на наличие арестов и запретов регистрационных действий на недвижимость или просто свидетельствовать о ненадежности и недобросовестности продавца);

-что собственник не является экстремистом и террористом (проверка общедоступна на сайте Росфинмониторинга. Если ваш продавец есть в списке, будьте готовы к пристальному вниманию со стороны Росфинмониторинга к вашей сделке);

-действительности доверенности (через сайт ФНП).

2. Проверка правоустанавливающих документов на недвижимость

Следует заказать свежие Выписки из ЕГРН об основных характерстиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, а также о переходе прав собственности (через МФЦ или официальный сайт Росреестра).

Главное, что из них вы узнаете, кто является собственником жилья и имеются ли ограничения (обременения) права.

Обязательно нужно проверить документы, на основании которых владелец получит в собственность имущество. Это может быть договор купли-продажи, договор передачи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и др.

На сегодняшний день подтверждает право собственности на недвижимость выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Свидетельство о государственной регистрации права выдавалось до 15.06.2016.

Если собственником недвижимости (доли в праве на недвижимость) является несовершеннолетний ребенок, то продавец должен предоставить разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки.

3. Проверка зарегистрированных в квартире жильцов

Информация о лицах, зарегистрированных в жилом помещении, содержится в Едином жилищном документе (ЕЖД) и в выписке из домовой книги, которую можно получить и сейчас. Данные документы выдают организации, ответственные за прием и передачу документов в органы регистрационного учета МВД России по месту нахождения жилого помещения. Получить вышеуказанные документы можно в МФЦ «Мои документы», а также в управляющей компании, обслуживающей жилой дом. Если в доме создано ТСЖ или дом относится к ЖСК, то документ о зарегистрированных в квартире лицах можно получить в правлении или бухгалтерии ТСЖ или ЖСК.

Однако надо иметь в виду, что эти документы может получить только собственник квартиры или лицо, зарегистрированное в жилом помещении (либо полномочный представитель указанных лиц по доверенности), поэтому вы как покупатель можете лишь затребовать эти документы от самого продавца.

4. Проверка состояния квартиры

Убедитесь, что отсутствуют незаконные перепланировки.

Запросите у продавца справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и эксплуатационным сборам.

К сожалению, иногда даже при тщательной проверке чистоты недвижимости не удается избежать проблем, и придется решать все споры в судебном порядке. Суд может признать состоявшуюся сделку купли-продажи недвижимости незаконной в таких случаях: продавец признан недееспособным или ограниченно дееспособным; сделка совершена несовершеннолетним лицом без согласия родителей, опекунов или органов опеки; доверенное лицо при оформлении сделки купли-продажи превысило свои полномочия; доверенное лицо при оформлении сделки купли-продажи действовало по доверенности, которая была отменена или срок действия которой истёк;сделка купли-продажи совершена с грубыми нарушениями действующего законодательства; сделка купли-продажи совершена под давлением и угрозами со стороны продавца или третьих лиц; ущемлены права нуждающихся в опеке граждан.