Опять рост: арендное жилье может подорожать на 10% в 2021 году

Цены на арендное жилье в крупных городах России в 2021 году могут вырасти на 8–10%, в Москве — на 15%. Такой прогноз дают участники рынка недвижимости.

Скачки цен

В первой половине 2020-го ставки аренды жилья в крупных городах заметно упали из-за коронакризиса. Часть иногородних сотрудников, потерявших работу, возвращалась в родные города переждать изоляцию, другим нужно было уменьшить расходы на съем жилья. Арендодатели шли им навстречу и снижали ставки, сказал генеральный директор риелторской компании We Know Александр Галицын.

После окончания локдауна спрос вернулся, а осенью цены начали расти — в первую очередь благодаря восстановлению рынка труда, отметил эксперт.

«В 2021 году ставки будут расти, обгоняя инфляцию — прирост может составить 15% в Москве и порядка 8–10% в крупных региональных центрах», — спрогнозировал Александр Галицын.

В следующем году стоит рассчитывать на повышение арендной ставки относительно текущих значений на 6–7%, высказала мнение главный эксперт аналитического центра «Циан» Виктория Кирюхина.

По мере восстановления экономики и деловой активности съемное жилье продолжит дорожать, особенно это будет заметно в столице и других крупных городах, таких как Санкт-Петербург, Екатеринбург, где традиционно спрос превышает предложение.

На круги своя

В сентябре–октябре даже ощущался дефицит качественного предложения на рынке аренды. Поэтому в годовом выражении средняя ставка по России практически не изменилась: в ноябре 2020-го она составила 18,3 тыс. рублей в месяц против 18,4 тыс. годом ранее, добавил аналитик.

В столице в принципе рынок аренды, как и новостроек, максимально стабилен по сравнению с другими российскими локальными рынками. Даже в случае ухудшения общей экономической ситуации в стране в Москве есть нереализованный внутренний спрос, добавил он.

По прогнозу, в таких городах цены поднимутся на 10–15%, если не случится новых потрясений в экономике.

Ситуация на рынке аренды будет зависеть от пандемии и возможных ограничительных мер. Если не произойдут кардинальные изменения, во втором полугодии 2021 года перегретые цены на аренду могут замедлить рост, высказал мнение генеральный директор федеральной риелторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.

Новостройки тоже

Сегодня в некоторых городах, особенно северных, отмечается дефицит предложения ликвидных квартир — они сдаются буквально за несколько дней, указал Ильдар Хусаинов. При этом спрос подогревается в том числе и теми людьми, которые продали старые квартиры и купили новое жилье в строящемся доме. Некоторые из них временно снимают квартиру, отметил эксперт.

— Объем продаж новостроек в Москве в этом году превысит продажи прошлого года, даже несмотря на весенний карантин и переход на онлайн-продажи, — сказал Олег Колченко.

С сентября столичный рынок новостроек бьет рекорды спроса: ежемесячно продается более 10 тыс. квартир и апартаментов, а в октябре был поставлен абсолютный рекорд за всю историю рынка — почти 11,5 тыс. реализованных лотов, рассказал он.

Льготная ипотека

Спрос подстегнули комфортные ипотечные ставки, а также массовый отток денег с депозитов — значительная доля этих средств была инвестирована в квадратные метры. В итоге можно ожидать, что часть приобретенных квартир впоследствии выйдет на рынок аренды, полагает Олег Колченко.

Для поддержки строительной отрасли государство ввело льготную ипотеку на новостройки — под 6,5%. Программа начала действовать в мае, она была рассчитана до ноября 2020-го, но ее продлили до 1 июля 2021-го.

На рынке сформировался ажиотажный спрос на первичное жилье, что частично повлияло на рост его стоимости. В 2020-м средняя цена квартир в новостройках страны увеличилась примерно на 18%. В следующем году ожидается рост на 12%. В числе причин подорожания жилья также рост цен на строительные материалы, девальвация рубля, уменьшение депозитных ставок.

23 декабря президент России Владимир Путин на заседании Госсовета и Совета по стратегическому развитию и национальным проектам поручил правительству отреагировать на рост цен на жилье на фоне введения льготной ипотеки.

— В долгосрочной перспективе на рынок арендного жилья также может повлиять обсуждаемый сегодня запрет на строительство апартаментов. Если перестанут появляться новые проекты, идеальные для сдачи в аренду, перекос в сторону сдачи квартир еще больше увеличится, — считает Андрей Колочинский.

Ипотеку в России можно взять уже под семь с небольшим процентов. При этом по льготной программе ставка составляет 6,5% годовых. Как заявил вице-премьер Марат Хуснуллин, рыночная ставка может снизиться до 4–5% — до уровня развитых стран.

Еще ниже

По данным ЦБ, в октябре 2020 года средневзвешенная ипотечная ставка в России составила 7,32%. Во многом это заслуга введенной на фоне пандемии программы льготной ипотеки. Жилищные кредиты на новостройки по ставке 6,5% выдают с апреля, а разницу между льготной ставкой и рыночной возмещает государство. Программа была рассчитана до 1 ноября, но в октябре ее продлили до июля 2021-го.

По оценкам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию «Дом. РФ», за три квартала этого года банки выдали более миллиона жилищных займов на сумму около 2,7 трлн рублей. На госипотеку в стране приходится около четверти всех выданных кредитов.

«На сегодняшний день, если мы хотим быть развитой страной в мире, ипотека должна быть на уровне развитых стран. Ипотека должна быть 4–5%, как во многих странах, которые достигли больших показателей по жилищному строительству», — сказал вице-премьер Марат Хуснуллин.

В пример он привел Китай, где ипотечные ставки находятся на уровне 3–5%, а жилищное строительство — одна из основ экономики.

«Мы тоже будем эту тему поддерживать. Пока у нас заложено, что ипотека должна быть на уровне 6%, но в зависимости от спроса и покупательской способности будем по этой теме работать», — пояснил вице-премьер.

Палка о двух концах

В то же время, что делать дальше с программой льготной ипотеки, власти еще не решили. С одной стороны, она стала основным драйвером рынка ипотечного кредитования в кризис и снижения ипотечных ставок. В результате за 2020 год может быть выдан рекордный объем ипотечных кредитов за всю историю отечественного рынка.

«Субсидирование ипотечной ставки стало одной из самых эффективных мер поддержки не только покупателей, но и застройщиков, банков и рынка недвижимости, — подтверждает Александр Брега, гендиректор инвестиционно-девелоперской компании «Мегалит — Охта Групп». — Масштабное снижение ставки в рамках программы льготной ипотеки стимулировало спрос на новостройки и позволило девелоперам преодолеть сложный период самоизоляции и продолжить строительство в прежнем объеме и темпах».

К концу 2020 года доля сделок с пониженными ставками по рынку доходила до 80%.

С другой стороны, льготная ипотека раздувает ценовой пузырь на рынке недвижимости. Об этом уже предупредила глава ЦБ Эльвира Набиуллина.

«Виден рост цен на жилье на первичном рынке, который уже опережает и инфляцию, и рост доходов населения. В итоге доступность жилья для людей может упасть, несмотря на льготную ставку», — пояснила глава Банка России.

Аналитики указывают: cнижение ипотечной ставки в перспективе действительно может привести к перегреву рынка, дальнейшему повышению средней стоимости жилья, в особенности наиболее ликвидных активов в городах-миллионниках.

«Резко возросла закредитованность населения, снизился средний показатель первоначального взноса по ипотеке, а потребительский ажиотаж привел к непропорциональному росту цен на активы», — отмечает Алексей Зародов, партнер архитектурного бюро Syntaxis.

В то же время запас прочности еще остается существенным.

«Экономики других стран исправно работают и с намного большими объемами кредитов. Этот показатель оценивается с помощью соотношения объема выданных ипотек к ВВП: Россия — 7,5–8%, США — >60%, Европа — 40%, Китай — 14%. Даже с учетом отличающегося среднего процента по ипотеке», — отмечает Александр Дужников, сооснователь федерального портала о недвижимости Move.Ru.

Обязательные условия

Таким образом, в условиях нынешнего кризиса, который еще далек от завершения, идти на дальнейшее снижение ставок по кредитным продуктам скорее нерезонно, хотя бы потому, что риски заемщиков возрастают. Для дальнейшего снижения ставок экономика должна демонстрировать стабильную положительную динамику.

«Снижение ставок едва ли компенсирует падение накоплений и доходов россиян. Думается, в правительстве это понимают и приберегут данную меру для стимулирования экономики в отдаленной перспективе. Впрочем, если ЦБ продолжит политику резкого снижения ставок, то подтянутся и ставки по ипотеке», — рассуждает Олег Хриенко, специалист рекламной сети в сфере продажи недвижимости Aurum Realty.

Тем не менее ожидать ставок по ипотеке на уровне 4–6% годовых всё же можно. «Такого показателя удастся достичь при стечении трех составляющих: прекращения кризиса, активного участия государства с помощью субсидирования ставки по ипотечным займам и продолжения политики регулятора по снижению ключевой ставки», — указывает аналитик сервиса Brobank.ru Дмитрий Сысоев.

Для достижения национальной цели к 2030 году по ежегодному вводу 120 млн кв. м жилья (в этом году введено 80 млн кв. м) в любом случае потребуется дальнейшее снижение процентной ставки, напоминает Дужников. А по словам гендиректора «Дом. РФ» Виталия Мутко, для достижения этой цели потребуется ипотечная ставка в районе 2%. Поэтому купить новую квартиру в ипотеку под 4% годовых можно будет только в 2028–2030 годах.

Источник:

https://iz.ru/1104348/2020-12-25/arendnoe-zhile-mozhet-podorozhat-na-10-v-2021-godu