Рост цен на недвижимость. Чего ждать? Прогноз риелтора!

Рост цен на недвижимость в 2020 году быль столь же стремительным, сколь и труднообъяснимым. С одной стороны – пандемия, потеря людьми работы, тотальная нехватка денег. С другой стороны – цены в различных сегментах выросли от 10 до 70%.

Естественно, возникает вопрос: этот рост цен вызван реальными факторами, и тенденция сохранится, или это искусственное раздувание пузыря, который вскоре лопнет? Почему столь критично, и так ли все серьезно? Для примера: типичная студия на окраине СПб год назад в среднем стоила около 3 млн рублей, +/-. В ноябре-декабре средняя цена готовой студии – 4,5 млн рублей. У меня нет ни одного основания считать рост цен на 50% за год естественным! При этом квартиры раскупались как горячие пирожки.

Скажу сразу: в прогнозах я буду крайне осторожен и прошу ни в коем случае не воспринимать их как руководство к действию. Мое мнение основано на 10-летнем опыте работы в недвижимости и изучении мнения других аналитиков, экономистов, девелоперов. А также опыте общения с простыми людьми, которые покупали недвижимость в ушедшем году.

Итак, росту цен на недвижимость в ушедшем году способствовали сразу несколько факторов, которые сложились в "идеальный шторм". Вот данные факторы.

1. Программа льготной ипотеки

Действительно, с апреля в стране действовала программа льготной ипотеки под 6,5% годовых. Сумма выданных кредитов по данной программе уже перевалила за сотни миллиардов. Точной суммы не знаю, в разных источниках разные цифры. В сухом остатке это колоссальные суммы и колоссальное количество выданных кредитов. Что это означает для заемщика? Снижение платежа по ипотеке! Если условно семья может платить 30 000 рублей в месяц за ипотеку, то при ставке в 9,5% годовых кредитный лимит составит условно 3 млн рублей. При ставке 6,5% годовых – 3,8 млн рублей. Соответственно, при прочих равных семья может купить жилье лучше! Это в теории.

А на практике?

А на практике эти "бонусные" 800 000 рублей пошли не на улучшение жилищных условий, а на покрытие вновь возникших "хотелок" компаний-застройщиков!

Кто не в курсе, данная программа распространяется только на новостройки. Но в след за строящимся жильем вверх полезла и вторичка! Она-то с какого перепугу начала дорожать? Называется – прицепом!

2. Вывод денег с банковских вкладов

Когда в апреле-марте курс рубля стало довольно серьезно штормить, и совокупное падение составило около 25%, многие люди побежали закрывать свои банковские вклады, опасаясь того, что эти деньги просто превратятся в фантики. Пара задорных материалов на всех крупнейших ресурсах о грядущем дефолте лишь подогрели данные настроения. Итак, деньги сняли. А что с ними дальше делать? Куда вкладывать? В недвижимость!

На этом фоне сформировался еще один гигантский кластер покупателей, которые сметали все что видели с одной целью – сохранение накопленных денег. Может, потом сдавать в аренду, может, с целью дальнейшей перепродажи, но ключевое – сохранить деньги.

3. Опасения еще большего роста

Люди по природе своей обладают стадным инстинктом. Проще говоря, "все говорят, что недвижимость будет дорожать, поэтому покупают сейчас, значит и мне тоже надо. Думал через год-два, но лучше сейчас, потом дороже будет. Все же так говорят".

Помните гречку и туалетную бумагу в марте-апреле? Примерно то же самое. Главное – купить, а зачем оно нужно – потом разберемся.

4. Рост цен на недвижимость из-за инвесторов-перекупщиков

На самом деле искусственно создать дефицит жилья не очень трудно. В жилом комплексе, в котором условно 1000 квартир, инвесторы в течение 2–3 дней выкупают 40% всего жилого фонда. На фоне такого спроса застройщик поднимает цены. (Кстати, ситуация, когда инвестор – дочерняя структура самого застройщика, отнюдь не редкость.) Простой покупатель заходит на сайт и теряет дар речи от того, что квартира за неделю подорожала на 300 000–500 000 руб. Как вы понимаете, чем ближе к сдаче дома, тем метры будут дороже.

А теперь вишенка на торте:

перед самой сдачей дома этот инвестор-перекупщик пускает 1/3 своих квартир по цене выше рынка на 20%, 1/3 – на 30%, 1/3 – на 40%! Как вы понимаете, квартиры, которые дороже рынка только на 20%, кажутся предложением с хорошим дисконтом! Сравнить покупателю просто не с чем! Другие собственники, которые покупали так же с целью перепродажи, ориентируются на цены, указанные в рекламе! А они, как мы видим, уже завышены на 20–40%. У застройщика все квартиры выкуплены! Сравнить просто не с чем.

5. Выводы и прогнозы

На мой взгляд, исключительно субъективный, на основании всех факторов, изложенных выше получается, что нынешние цены на недвижимость – исключительно мыльный пузырь! Объяснение этому очень простое:

из всех купленных квартир лишь немногие покупались с целью личного проживания либо сдачи в аренду. Проще говоря, конечных покупателей, которые приобретают товар для личного пользования, – единицы. Остальные – перекупщики! Покупали с различными целями и на различные сроки, но все же с целью заработать на перепродаже. Следовательно, в очень обозримом будущем эти квадратные метры вновь пойдут в продажу.

Далеко не факт, что на все эти квартиры с учетом еще строящихся есть адекватный спрос. В основе любого рынка всегда лежит баланс спроса и предложения. Как человеку не нужно 12 буханок хлеба в день, так ему не нужно и 10 квартир, если они не приносят дохода.

Формула здесь очень проста: спрос превышает предложение – цены растут, предложение превышает спрос – цены падают!

Также не стоит забывать о людях, которые залезли в эту льготную ипотеку и явно переоценили свои силы. В условиях, когда рассчитывать на улучшение экономической ситуации и рост зарплат не приходится, весьма вероятно, что очень скоро мы увидим в продаже очень много квартир в продаже от банков. А они тоже продаются с дисконтом. Пусть и небольшим.

Повторюсь еще раз: все изложенное в данной статье – исключительно мой субъективный взгляд. Я не претендую на роль Ванги. Имеющий уши – услышит и примет к сведению. Решение каждый человек принимает самостоятельно.

Надеюсь, статья была вам интересна, в следующей статье постараюсь разобраться в ситуации с ростом цен на вторичку и загородную недвижимость.