Как не попасть на налог при продаже квартиры, доставшейся в наследство

Если наследник квартиры один, ранее долей в этой квартире не имел, и с момента вступления в наследство до продажи наследуемой квартиры прошло меньше трех лет, то уменьшить величину дохода с продажи можно на одно из двух: 1 000 000 руб. или документально подтвержденные расходы.

Поэтому, если цена в договоре не выше 1 млн. рублей и 70% кадастровой стоимости объекта также не выше 1 млн., то никаких налогов продавцу платить не придется.

ВАЖНО НЕ ЗАБЫТЬ подать декларацию, даже если за счет имущественного вычета налог составляет 0 рублей. Иначе налоговая обложит вас 13% налогом с доходов от всей суммы сделки + штрафом за неподачу декларации. Также могут грозить штрафы от 20 до 40% от суммы неуплаченного налога и пени за все время до уплаты. Так что подать налоговую декларацию (3-НДФЛ) очень важно, даже если налогов никаких платить вам не придется.

Если же наследников на квартиру несколько, то каждый их них наделяется своей долей в ней пропорционально своей доле наследства. Поэтому квартира становится общедолевой собственностью. Доли можно продавать как отдельно (через нотариальную сделку) отдельным покупателям, так и все вместе одному покупателю.

Если квартира продается одним договором, то имущественный вычет (сумма, на которую можно уменьшить налогооблагаемую базу) в размере 1 000 000 руб. распределяется между всеми наследниками пропорционально их доле. К примеру, наследники 1/4 доли могут воспользоваться вычетом 1 000 000/4 = 250 000 руб.

Если бы доли продавались не одним договором, а отдельными, тогда каждый собственник получил бы возможность использовать вычет в размере 1 млн. рублей. Поэтому если наследника четыре и у каждого по 1/4 доли, то максимальная стоимость квартиры реализуемой без обязанности по уплате налога будет составлять 1 000 000 * 4 = 4 000 000 руб., если наследника два, то 2 000 000 соответственно.

Причем имущественный вычет распространяется также на доли несовершеннолетних детей. Поэтому отдельные договоры часто используются для оптимизации налогообложения по сделкам с недвижимостью.

Зная это, вы можете составить договор (ы) так, чтобы налог платить не пришлось.

ВАЖНО ПОМНИТЬ, что имущественным вычетом в 1 000 000 руб. можно воспользоваться только раз в год. И если вы продаете в году две квартиры, то по одной сможете воспользоваться вычетом в 1 млн. руб., а по другой вычетом по документально подтвержденным расходам.

Если же если наследник или наследники ранее уже были собственниками доли в наследуемой квартире, при условии, что собственность на эту долю возникла более 5 лет назад (или 3 года, если это было единственное жилье), то при продаж квартиры такой собственник освобождается от уплаты налога с продажи, в том числе с сумм продажи долей "свежего" наследства.