Покупаем квартиру. Правовые аспекты прописки и основания для выселения. Общие положения.

Краткое содержание:

1. Правовые аспекты прописки и основания для выселения. Общие положения.

«Прописка» как юридический термин в законодательстве отсутствует, но применяется в разговорной речи для обозначения регистрации в квартире «по месту жительства на постоянной основе». Данный термин в изложенном значении понятен и распространен и более компактен, чем «адрес регистрации по месту жительства».

Местом жительства (пропиской) является место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает, но не просто так, а в качестве собственника, по договору найма (поднайма), социального найма либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Как следует из определения, прописка в квартире свидетельствует о наличии у прописанного лица права постоянного пользования квартирой. То есть первично наличие права, а производно - прописка, являющаяся, по сути, административным актом уведомительной регистрации. Постановка на учет и снятие с регистрационного учета по месту жительства сами по себе не влекут возникновения прав гражданина на жилое помещение.

То есть, лишаясь права пользования, лицо теряет право и быть зарегистрированным в квартире. Собственно, поэтому иск о выселении и заявляется с требованием о признании лица утратившим право пользования, выселении и снятии с регистрационного учета.

Если лицо временно проживает в жилом помещении, то оно вправе (а при проживании сроком свыше 90 дней - обязано) зарегистрироваться в нем по месту пребывания. Чтобы зарегистрироваться временно, необходимо предъявить лицу, ответственному за регистрацию, документ, являющийся основанием для временного проживания гражданина в жилом помещении (договоры найма (поднайма), социального найма жилого помещения или заявление лица, предоставляющего гражданину жилое помещение) (раздел II Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации 17.07.1995 № 713).

Таким образом, у «гостя» также должны быть какие-то права на квартиру. Данные права являются временными, но, как правило, сохраняются после продажи квартиры, поэтому следует запросить документ, подтверждающий права, и, при необходимости, попросить расторгнуть соответствующий договор с проживающим и прекратить временную регистрацию. Но пропиской временную регистрацию не называют.

Соответственно, и главная цель покупателя:

-изучить имеющиеся у проживающих лиц права пользования квартирой;

-выявить лиц, которые не зарегистрированы, но имеют право пользования квартирой;

-определить, прекращаются данные права при продаже по закону или нет.

Если права по закону прекращаются при продаже квартиры покупателю, то снять с учета и выселить проживающего проблемой не является. Правда, это придется делать через суд, если такое лицо откажется это делать добровольно. Практика на рынке недвижимости такова, что прописанные не выписываются до сделки, а делают это, когда вселяется в новое жилье (продавец обычно тоже одновременно ищет квартиру себе). Поэтому изначально гарантировать, что все юридически снимутся с регистрационного учета, нельзя, и приходится оценивать риск самому. Хотя было бы проще, если бы все выписывались до сделки.

Если же права, по прогнозам покупателя, не прекращаются с проведением сделки, то необходимо отказаться от сделки или попросить выписаться до сделки. В противном случае, если проживающее лицо добровольно не выселится, то покупателю придется жить с обременением в виде проживания таких лиц.

Источник. Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации 17.07.1995 № 713; справочно-правовая система «КонсультантПлюс».