В каких случаях, при сделках с недвижимостью, требуется участие нотариуса, а в каких нет

Начнём с того, что нотариальное удостоверение сделки, помимо дополнительных расходов сторон этой сделки на оплату государственной пошлины за совершение нотариальных действий либо нотариального тарифа и оплаты услуг правового и технического характера, подразумевает под собой осуществление нотариусом или должностным лицом, которое имеет право совершать проверки законности сделки, а также наличие у каждой из сторон сделки права на её совершение.

Нотариальная форма сделки обязательна в тех случаях, когда закон содержит прямое указание на необходимость удостоверения этой сделки у нотариуса. Обратите внимание на тот факт, что если сделка действительно требует нотариального удостоверения, то бессмысленно совершать её в простой письменной форме, потому что это просто повлечёт за собой признание такой сделки ничтожной, а затем уже и отказ Росреестра в государственной регистрации права приобретателя в рамках такой сделки либо же отказ в регистрации непосредственно самой сделки, в случае, если по закону она требует обязательной государственной регистрации.

Таким образом, действующее законодательство устанавливает наличие обязательной нотариальной формы (но с наличием некоторых исключений) для сделок по отчуждению или договоров ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (исключение составляют сделки при отчуждении либо ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, договоров об ипотеке и долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, которые заключаются с кредитными организациями). Необходимо сказать о том, что как правило данные исключения влекут за собой такие последствия как:

продажу всеми собственниками все свои доли одновременно, иному лицу;

передачу всеми собственниками одновременно, своих долей в ипотеку;

передача долей (причём не обязательно всех) в ипотеку кредитной организации.

Кстати, сделка, при которой единоличный собственник продаёт либо совершает иную сделку с первой долей в праве либо продаёт всё имущество, но только в долях, не тредует нотариального удостоверения.

К сделкам, которые не требуют нотариального удостоверения, также относятся:

1. сделки, которые связаны с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;

2. сделки по отчуждению и приобретению долей в праве общей общей собственности на недвижимое имущество, при заключении договора, который предусматривает переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации №4802-1 от 15.04.1993 года "О статусе столицы Российской Федерации".

Что же касается сделок с недвижимостью, для которых предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение, то к ним относятся:

1. договор ренты (то есть соглашение о передаче недвижимости, взамен на пожизненное содержание либо регулярные выплаты);

2. договор залога в обеспечении исполнения обязательств по договору, который обязательно должен быть нотариально удостоверен;

3. сделки, которые связаны с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему гражданину либо гражданину, который признан ограниченно дееспособным;

4. доверенность на совершение сделок, которые, в свою очередь, требуют нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав либо сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами;

5. доверенность, которая выдана в порядке передоверия;

6. уступка требования и перевод долга, основанные на сделке, которая была совершена в нотариальной форме;

7. наследственный договор и завещание;

8. соглашение о разделе совместно нажитого имущества;

брачный договор.

Очень важно отметить ещё тот момент, что нотариусы теперь обязаны передавать заявление о государственной регистрации прав, а также прилагаемые к ним документы в Росреестр в электронной форме, для осуществления регистрации прав, которые, в свою очередь, возникают на основании нотариально удостоверенных сделок с недвижимостью самостоятельно и при этом без отдельной платы.

После того, как нотариус удостоверит договор либо другой документ, удостоверяющий право, он должен также предоставить заявление о государственной регистрации права и все необходимые документы в электронном виде в орган государственной регистрации прав, если конечно стороны не откажутся от такого способа подачи документов.

Государственным регистратором прав не осуществляется проверка законности нотариально удостоверенного документа. Его достоверность устанавливается через единую информационную систему нотариата.

Что касается сроков государственной регистрации прав по нотариальным документам, в том числе и нотариальной сделки купли-продажи недвижимого имущества, то они составляют:

-один рабочий день, который следует за днём поступления заявления и документов, которые, в свою очередь, были предоставлены в электронной форме;

три рабочих дня с даты приёма органом регистрации прав заявления и документов, которые были представлены на бумажном носителе;

-пять рабочих дней с даты приёма МФЦ заявления и документов, которые также были предоставлены на бумажном носителе.

В некоторых случаях, требование о нотариальном удостоверении сделки, может вытекать из условий соглашения, заключённого между сторонами.