Чем рискует покупатель, в случае занижения продавцом цены на жильё в договоре купли-продажи

На практике зачастую бывает так, что, продавец недвижимости, предлагает покупателю занизить её стоимость в договоре купли-продажи. Вот только возникает вопрос, для чего ему это нужно и чем это чревато для покупателя?!

В данной статье мы с вами подробно разберём ответ на этот вопрос.

Почему продавец занижает стоимость недвижимости в договоре купли-продажи

В первую очередь продавец занижает стоимость недвижимости в договоре купли-продажи для того, чтобы избежать уплаты налогов, так как нормы действующего законодательства говорят о том, что собственник жилья, владеющий какой-либо недвижимостью менее 3 либо 5 лет, обязан при продаже такой недвижимости оплатить налог в размере 13 процентов, что составляет достаточно чувствительную сумму от общей стоимости недвижимости.

Как правило, так делают граждане, получившие в наследство квартиру и решившие сразу же её продать, не дожидаясь истечения указанных выше сроков.

Для того, чтобы уменьшить размер налоговой базы, можно применить налоговый вычет при продаже недвижимости.

Существует два варианта вычета:

• фиксированный вычет будет - он составляет 1 000 000 рублей;
• вычет в размере понесённых расходов на приобретение данного жилья.

Как показывает практика, достаточно часто некоторые покупатели, при покупке квартиры, сразу указывают в договоре купли-продажи гораздо меньшую сумму, чем уплачивают по факту. Просто остальную часть денежных средств, они передают продавцу по расписке (при этом основания передачи данных денежных средств, в расписке могут быть указаны абсолютно разные).

Задаваясь вопросом о том, насколько сильно обычно занижают сумму, сразу необходимо отметить, что всё зависит от того, с какой суммы необходимо оплатить налог.

При продаже недвижимости, налогооблагаемой базой является именно та сумма, которая является большей, то есть, это либо стоимость жилья, которая указана в договоре купли-продажи, либо 70 процентов от кадастровой стоимости объекта.

Какие риски грозят покупателю при занижении продавцом стоимости недвижимости в договоре купли-продажи

То есть, для продавца, целесообразным является занижение цены в договоре купли-продажи лишь до уровня 70-ти процентов от кадастровой стоимости объекта. Однако, такая необходимость возникает лишь в тех случаях, когда применение налоговых вычетов не приводит к обнулению налога с продажи жилья, а такое, как правило, бывает в случаях, когда затрат на покупку жилья не было, просто получили квартиру в наследство к примеру, либо когда цена покупки существенно меньше цены продажи и просто не хочется платить налог с такой разницы. Как раз-таки в данном случае продавец и указывает в договоре купли-продажи заниженную стоимость, тем самым занижая её до уровня 70 процентов от кадастровой стоимости объекта, а затем ещё и применяет налоговый вычет и впоследствии оплачивает минимальный размер налога а то и вовсе получается избежать уплаты налога. Ну с интересами продавца в данном вопросе всё понятно, вот только возникает вопрос, а что же тогда это даёт покупателю? А вот для покупателя как раз-таки, данные действия продавца несут следующие риски:

• в случае, если суд признает сделку недействительной, покупатель сможет вернуть лишь ту сумму, которая непосредственно была указана в договоре купли-продажи;
• получить налоговый вычет за покупку жилья в полном объёме, покупатель уже не сможет.

Практика

Таким образом, в случае признания сделки недействительной, каждой стороне возвращается всё то, что было получено в рамках данной сделки. А потому, чтобы обезопасить себя от риска вернуть лишь часть денег, указанную в договоре купли-продажи, покупателю в данном случае нужно составлять расписку, которая судом учитывается наравне с договором купли-продажи. На практике это происходит так: покупатель просто просит продавца написать одну расписку с указанием сведений о получении суммы, указанной в договоре, а другую расписку, с указанием сведений о получении остатка, то есть разницы между реальной и заниженной стоимостью. Данный остаток в данном случае будет представлен как гарантия продавца, в случае расторжения договора купли-продажи и признании его недействительным.

Получение неполного налогового вычета

Что же касается риска неполного получения налогового вычета, то в данном случае налоговая рассматривает для обоснования вычета не только договор купли-продажи, но ещё и расписки, которые продавец пишет покупателю, а также другие платёжные документы. То есть в данном случае нужно будет не только доказать, но ещё и подтвердить реально затраченную сумму а покупку недвижимости.

За покупку жилья, налоговый вычет может быть предоставлен лишь в пределах 2 000 000 рублей. И вот в том случае, если сниженная цена в договоре купли-продажи, будет превышать эту сумму, то покупатель сможет рассчитывать на получение налогового вычета в полном объёме.

Подводя итог всему вышесказанному, хочется напомнить о том, что за уклонение от уплаты налогов, на сегодняшний день предусмотрена уголовная ответственность. Поэтому, в случае заключения подобных сделок, хорошенько всё обдумайте и перепроверьте, ведь, как видите, рисков достаточно много.

Ну а на этом у меня вся информация в рамках данной статьи.