Что бесплатно должны поменять собственникам в квартире? Вам об этом не расскажут коммунальные службы

Несмотря на то что бытует распространенное мнение, будто собственник квартиры должен делать все самостоятельно в квартире, прежде всего поддерживаемое коммунальными службами, собственник квартиры далеко не все должен ремонтировать за свой счет.

Есть перечень имущества в квартире, которое по мере выхода из строя ему должны поменять бесплатно.

Трубы общих стояков и вентили на них внутри квартиры

Согласно п. 5 правил, утв. ПП РФ от 13 августа 2006 г. № 491, внутридомовые инженерные системы отопления, водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, состоящие из стояков и ответвлений от них до первого отключающего устройства, а также самих отключающих устройств, относятся к общедомовому имуществу.
По этой причине трубы общих стояков, которые проходят через отдельно взятую квартиру, не являются собственностью владельца квартиры — значит, он не должен отвечать за их состояние и не обязан менять трубы общих стояков в случае их износа.

Надлежащее содержание общедомового имущества (в т.ч. текущий ремонт с заменой изношенного оборудования) должна обеспечивать управляющая организация.

Если УК отказывается менять общую систему трубопровода, ссылаясь на отсутствие соответствующего решения общего собрания собственников, стоит напомнить ей, что:

• согласно ст. 162 ЖК РФ, управление многоквартирным домом (МКД) должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, а также надлежащее содержание общего имущества дома,
• отсутствие решения общего собрания собственников не освобождает управляющую компанию от обязанности содержать общее имущество МКД согласно требованиям, предусмотренным Правилами эксплуатации жилищного фонда № 170 (постановление Госстроя от 27 сентября 2003 г. № 170).

К такому выводу не раз приходили суды (например, определение ВС РФ № 48-КГ 18-22).

Что же касается вентилей (т. е. первых отключающих устройств, служащих границей между общим имуществом дома и личным, за которое уже отвечает собственник), то они, по мнению Верховного суда РФ, также являются общедомовым имуществом. Значит, их тоже должна менять управляющая организация за свой счет (определение ВС РФ № 93-КГ 16-2).

Полотенцесушители и радиаторы отопления

Обогревающие элементы признаются частью внутридомовой системы отопления, если они не имеют отключающих устройств, т. е. радиатор или полотенцесушитель нельзя отключить от общей трубы. Это неоднократно признавали и Верховный суд РФ, и сам Минстрой РФ (ВС РФ — дело № ГКПИ 09-725, письмо Минстроя 9506-АЧ/04).

Однако до сих пор встречаются случаи отказов со стороны управляющих организаций заменить старую батарею или полотенцесушитель в квартире. Получив такой отказ, нужно подать жалобу в жилинспекцию либо сразу в суд, который не только обяжет УК выполнить свои обязанности по ремонту общедомовых обогревающих элементов, но и взыщет с нее в пользу собственника компенсацию морального вреда (ст. 15 закона № 2300-1).

За качество нового радиатора или полотенцесушителя, а также работ по его установке также отвечает управляющая организация. Поэтому в случае протечки ущерб соседям будет возмещать тоже она, а не собственник квартиры.

Счетчик электроэнергии

Начиная с 1 июля 2020 г. вся ответственность за установку, обслуживание и ремонт счетчиков по электроэнергии в жилых помещениях возлагается на энергосбытовые организации (закон от 27.12.2018 № 522-ФЗ, ПП РФ от 29 июня 2020 г. № 950).

Если счетчик был установлен до 1 июля 2020 г., а после этой даты он вышел из строя, то менять его должна энергокомпания за свой счет. Причем с 2022 г. установке подлежат только так называемые «умные счетчики» — интеллектуальная система, которая позволяет в режиме онлайн отслеживать данные не только о потребленной электроэнергии, но и ее качестве (уровне напряжения и частоте).

Энергокомпания обязана заменить счетчик в течение 6 месяцев со дня получения заявки от потребителя.

Однако в конце 2021 г. был принят закон, который продлил для энергетиков период освобождения от штрафов за просрочку установки приборов учета до конца 2023 года. До этого же времени они могут по своему усмотрению не менять счетчики по истечении межповерочного интервала, а проводить их поверку (ПП РФ от 28.12.2021 № 2516).