Подводные камни при заключении договора строительного подряда.

Договор строительного подряда.

К договорам о выполнении работ относится строительный подряд.

Заказчик создает необходимые условия, принимает и оплачивает работы, а подрядчик в согласованный срок может:

-строить по заданию заказчика недвижимость;

-осуществлять реконструкцию зданий, сооружений;

-выполнять связанные со строительством работы, например, пусконаладочные;

-заниматься капитальным ремонтом;

-обеспечивать эксплуатацию объекта в течение какое-то времени.

источник: https://dialexp.ru

На практике договор на строительные работы заключается для разборки, сноса и постройки зданий или участков автомобильных дорог, монтажа электропроводки и водопроводных систем в доме, земляных работ и т.д. А вот проведение коммуникаций к зданиям не связано со строительством.

Существенные условия договора строительного подряда.

К ним относят:

1. Предмет сделки – конкретные работы.

Их согласуют с помощью описания видов и объема этих работ, их качества, функционального назначения и результата. Они перечисляются в проектно-сметной (ее еще называют технической) документации. Эти документы неотъемлемы от основного соглашения.

2. Сроки начала и завершения работ. Можно предусмотреть и промежуточные сроки.

3. Цена. Она фиксируется в смете.

Цена бывает твердой или приблизительной.

В первом случае стороны лишатся права требовать корректировки цены в свою пользу, даже если на момент подписания соглашения было невозможно предусмотреть все расходы.

Твердую цену можно изменить только дополнительным соглашением или, в порядке исключения, по требованию подрядчика при значительном увеличении платы за материалы, оборудование или услуги, используемые подрядчиком, если рост невозможно было предугадать при заключении контракта.

Во втором варианте цена может корректироваться при исполнении сделки. Например, если подрядчик заметит, что в смету не включены обязательные работы, то он должен сообщить об этом контрагенту.

Одобрение заказчиком изменений – это основание заключить дополнительное соглашение об увеличении цены.

Последствия несогласования условий договора строительного подряда.

Несогласование условий сделки может привести к признанию её незаключенной.

Если подрядчик уже приступил работе и исполнил некоторую часть, например, вырыл котлован под здание, признание сделки незаключенной не повлечет безусловный отказ от оплаты проведенных работ.

Суды указывают: юридически верным последствием является возврат каждой стороной полученного по сделке либо возмещение стоимости (если нельзя совершить возврат в натуре).

Поскольку вернуть использованные материалы и выполненную работу невозможно, то суды могут обязать заказчика выплатить подрядчику компенсацию.

Что еще нужно предусмотреть в договоре.

Важны не только существенные, но и другие условия соглашения.

При заключении сделки следует обратить внимание и на другие условия, к примеру:

-по общему правилу выполнять строительные работы могут предприниматели и компании, вступившие в саморегулируемые организации. Но существуют исключения. Членство в СРО не потребуется, если стоимость контракта не превышает 3 миллионов рублей, если строится гараж для личных нужд гражданина, если строящееся здание будет принадлежать унитарному предприятию и др.;

-на заказчика возложены дополнительные обязанности. Например, он обязан предоставить земельный участок для строительства. Имеется в виду, что подрядчик должен быть допущен на строительную площадку. Вещные права на земельный участок не передаются. Если заказчик предоставит землю, то взыскать с подрядчика неустойку за затягивание сроков строительства не получится, ведь виноват заказчик.

Приемка работ и риск случайной гибели.

Подрядчик обладает правом собственности на результат выполненной работы до момента ее приёмки заказчиком, но до этого же момента он несет риск ее случайной гибели.

Эта норма императивна, ее нельзя изменить соглашением сторон.

Значение имеет только итоговый акт приемки.

Промежуточные акты КС-2 подтверждают только выполнение ряда работ для проведения расчетов. Риск случайной гибели объекта к заказчику не переходит.

Однако если недвижимость будет повреждена из-за некачественной древесины или кирпичей, нерабочих бетономешалок или экскаваторов и т.д. – любых материалов и оборудования, предоставленных заказчиком, или данных им ошибочных указаний, то подрядчик вправе рассчитывать на оплату своего труда, при условии, что он предупреждал заказчика о возможных неприятностях.

В этом случае не имеет значения, что на него возложен риск случайной гибели или повреждения объекта.

Споры по договору строительного подряда.

В связи со сложностью таких сделок, множеством рисков, которые необходимо учесть сторонам, сделку должен сопровождать юрист по строительным спорам.

Он не только проверит договор до его подписания на возможные «подводные камни», но и проследит за верным оформлением приемки: составлением актов скрытых работ, оформлением двусторонних актов приемки.

Заказчику должна быть передана исполнительная документация, содержащая информацию об эксплуатации построенной, реконструированной или отремонтированной недвижимости.

В случае споров касательно цены сделки, качества результата и других обстоятельств, юрист поможет предпринять попытку мирно урегулировать спор и подготовит документы для суда.

Если дело подсудно арбитражным судам, то представлять интересы сторон может только лицо с высшим юридическим образованием.

Подведем итог.

Строительный подряд, как понятно по названию, оформляется для проведения связанных со строительством работ.

Заключение и исполнение договора, приемка работ имеют много правил и деталей.

Их незнание или несоблюдение может привести к временным и экономическим затратам.

Чтобы минимизировать риски, рекомендуем обращаться к юристу, специализирующемуся на строительных спорах.

--

Источники:

1. Ст. 726, 740, 741, 747 Гражданского кодекса РФ.

2. Раздел F Строительство «Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД 2) ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2)» (принят и введен в действие приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 31 января 2014 г. № 14-ст).

3. П. 2.2 Обзора Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа «Обобщение судебной практики по делам, рассмотренным в кассационном порядке в первом полугодии 2004 года».

4. Определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 01 июня 2020 г. по делу № 8 Г-2577/2020[88-4568/2020].

5. Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 27 августа 2020 г. по делу № 33-271/2020.

6. Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 октября 2013 г. № ВАС-14260/13.

7. Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 10 ноября 2020 г. № Ф 03-4530/20 по делу № А 04-302/2020.

8. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 января 2000 г. № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» (пункт 2).

9. Ч. 2, 2.1, 2.2 ст. 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

10. Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21 января 2020 г. № Ф 01-7746/19 по делу № А 29-11225/2018.

11. Определение Верховного Суда РФ от 20 сентября 2017 г. № 305-ЭС 17-12558.