Как снизить риски при покупке квартиры, полученной в наследство

Большинство вторичных квартир, выстеленных на продажу, продавцы получили в наследство. Покупка такой квартиры связана со множеством рисков. И главный из них - внезапно появившийся после сделки «обделенный» наследник. Как защитить свои интересы при приобретении наследственной недвижимости?

Основные способы защиты своих интересов

Судебная статистика показывает, что чаще оспариваются сделки купли-продажи квартир, унаследованных от мужчин: о своих интересах вспоминают внебрачные дети. Ряд защитных мер позволит снизить риски при сделке.

• Рекомендуется покупать квартиры, которые были унаследованы 5-10 лет назад. Так сводится к минимуму опасность появления неизвестных наследников.

• Важно самостоятельно изучать документы и историю переход прав, а также круг наследников. Узнать историю собственности позволяет выписка из ЕГРН о переходе прав - там указаны и даты, и основания смены владельцев. Желательно получить от продавца заявление о готовности удовлетворить имущественные/финансовые претензии при возникновении судебных споров. Такой документ должен быть заверен нотариально.

• Не пытайтесь заигрывать с налоговой службой - указывайте реальную цену квартиры, а не заниженную. Ведь в случае разбирательства суд может постановить, что действия покупателя были недобросовестными. Или же постановить, что удовлетворять ваши претензии продавец должен, исходя из прописанной в договоре суммы.

Почему опасно покупать унаследованную квартиру?

Росреестр создан в 1998 году, и многие квартиры, оформленные до этого года, не указаны в базе данных ЕГРН. Поэтому при покупке унаследованной квартиры зачастую сложно выяснить количество собственников, а также переходы права до 1998 года.

Кроме того, с наследованными квартирами часто совершались мошеннические действия в прошлом. К примеру, родственники договаривались о продаже, скрывая одного из наследников. Который, спустя год после продажи (и разделения денег), заявляет о своих правах в суде, отсуживая квартиру у законного покупателя. Впрочем, наследники могут и не знать о существовании других наследников, например, о внебрачных детях отца.

Но стоит ли отказываться от покупки унаследованной квартиры, если с ними связано так много драматических историй? Решать вам, однако на вторичном рынке скоро не останется вариантов квартир, в истории которых не было наследования.

Кроме того, такая зачастую недвижимость имеет сниженную стоимость и находится в «обжитом» районе с уже развитой инфраструктурой, что выгодно выделяет «вторичку» на фоне новостроек.

Наиболее «рискованные» квартиры наследников:

• те, что были получены 3 года назад и позже - «свежее наследство»;

• те, что получены дальними родственниками от одиноких стариков.

Но, в любом случае, при покупке «старого» или «свежего» наследства необходимо тщательно проверять все документы. Желательно выяснить, сколько человек было прописано в квартире, возможный состав наследников (желательно получить от всех письменное согласие на сделку), а также изучить записи в домовой книге.

И, разумеется, нужно самостоятельно заказывать и проверять выписки из ЕГРН. В выписке из ЕГРН следует изучить основные характеристики жилья, дату постановки на учет, а также ФИО собственников и наличие обременений. В выписке о переходе прав следует проверить юридическую чистоту истории квартиры - бывших собственников, основания перехода права и дату его регистрации.