О межевании земельных участков многоквартирных домов, часть вторая

Межевание, как оно есть,

и как должно производиться

Уважаемые коллеги и пользователи сайта 9111.ru! Публикую 2 часть написанной в 2014 году статью о межевании. Поскольку тема эта не потеряла актуальности и сейчас, а грубые нарушения российских законов в этой области продолжаются, полагаю, что она будет интересна многим.

Перепост статьи со ссылкой на автора приветствуется!

Ваш, А. Рекант

***

Теперь можно поговорить и о самом межевании. Что же это такое с точки зрения закона?

Ответить, казалось бы, достаточно сложно из-за обилия законодательных и других нормативных правовых актов, каждый из которых даёт свою формулировку этого понятия. Однако, в конечном счёте, все они сводятся к простой и достаточно чёткой, данной в Методических рекомендациях по проведению межевания объектов землеустройства, утверждённых Росземкадастром 17.02.2003 г. (далее – Методические рекомендации): «3. Межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности границ… земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат».

То есть, межевание – не рисование проектировщиками чертежей земельных участков и не делёж их с помощью линий между собственниками, а комплекс работ, цель которых перенос на местность ранее установленных правомочными государственными органами границ земельных участков каждого собственника по географическим координатам их характерных точек (далее – точек перегиба). В процессе проведения межевания должны быть выявлены и устранены, по согласованию с собственниками граничащих между собой участков и органом, представляющим интересы государства в области земельных отношений, все допущенные ранее неточности и ошибки. Статьями 37 и 38 Федерального закона № 221-ФЗ от 24.07.2007 г. «О государственном кадастре недвижимости» (далее Закон о кадастре) установлено, что итоговым документом межевания во всех случаях является межевой план с актом согласования границ, составленным на обороте листа его графической части, подписанным всеми собственниками смежных участков и кадастровым инженером.

А нужно ли вообще межевание, кому и для чего? Если задать этот вопрос сельскому жителю сейчас или, допустим, лет сто или больше тому назад, думаю, ответ был бы мгновенным и однозначным: «А как же? Должен же я знать где моя земля, а где – соседская?» И это верно! А вот горожанин, и ныне живущий по принципу: «Всё вокруг моё», привыкший ходить между домами, как по собственной кухне, и до сих пор собственником себя не ощущающий, над таким вопросом задумывается и надолго. Надо признать, что сейчас мы стоим и, вероятно, ещё долго будем стоять, с лёгкой руки Н.С. Хрущёва, одной ногой в социализме, а другой, увы, не в коммунизме, а в капитализме. Быть может, наши дети разберутся и пристанут, наконец, к какому-то берегу. Но факт есть факт: сегодня в нашем сознании земля,– самое дорогое, чем с некоторых пор мы владеем, остаётся ничейной и ничего не стоящей.

Теперь представьте, что завтра, вдруг, цена земли обретёт реальность (есть много способов, чтобы это произошло, в том числе и вдруг). А земельные участки-то не размежёваны! Представляете, какие битвы развернутся, сколько людей будет разорено, сколько попросту погибнет! И я не сгущаю краски, отнюдь. Просто вернутся лихие 90-е с их беспределом. Только теперь отнять собственность будет куда как проще – пойди докажи, что это твоё, а не его! Отнимают ведь у людей их оформленную и зарегистрированную собственность и сейчас, а «ничейную» – бери голыми руками!

Для того-то и нужно межевание, для того-то и нужен «бессрочный» межевой план, чтобы никто и никогда не смог покуситься на нашу с вами земельную собственность, благо увезти её куда-нибудь невозможно. Да и споры в этих случаях бессмысленны – сами ведь свои подписи поставили!

По той же основной причине межевание нужно и государству, на других мы здесь останавливаться не будем – это тема отдельного разговора.

А кто, вообще, имеет право производить межевание земель? Законодательством России (часть 3 ст. 44 Закона о кадастре) установлено, что с 01.01.2014 г. это могут делать только специально обученные и обладающие соответствующими правами и обязанностями кадастровые инженеры. И никто более. (Для справки: с 01.01.2013 г. до 01.01.2014 г. кадастровую деятельность наряду с кадастровыми инженерами были вправе осуществлять и организации, которые 31.12.2012 года имели право осуществлять государственный технический учет и (или) техническую инвентаризацию данных объектов недвижимости). Поэтому, все «проекты межевания» и само межевание земельных участков, выполненные иными физическими и юридическими лицами, не имеют юридической силы и подлежат признанию их изначально недействительными.

И это справедливо, ибо в Москве кадастровая деятельность была поручена организациям и исполнителям, весьма далёким от землеустройства и не знающим даже азов этой деятельности.

Рассмотрим теперь подробнее, в чём состоит процесс межевания и как оно должно производиться.

Прежде всего, межевание может проводиться только тех земельных участков, которые сформированы и прошли кадастровый учёт. Причина понятна: что можно перенести на местность, если на чертеже ничего не обозначено – ни форма, ни размеры, ни точное расположение на местности смежных земельных участков. Немаловажно знать, что проведение кадастрового учёта всех земель Российской Федерации – обязанность государства, а не собственников, ведь кадастровый-то учёт – государственный (статья 3 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», далее – ФЗ «О кадастре»), а за его несвоевременное проведение виновники должны отвечать.

Межевание земель включает (см. Инструкцию по межеванию земель (утв. Роскомземом 08.04.1996 г.):

• подготовительные работы по сбору и изучению правоустанавливающих, геодезических, картографических и других исходных документов;

• полное обследование и оценку состояния пунктов государственной геодезической сети и опорной межевой сети опорных межевых знаков;

• полевое обследование границ размежёвываемого земельного участка с оценкой состояния межевых знаков;

• составление технического проекта (задания) межевания земель;

• уведомление собственников, владельцев и пользователей размежёвываемых земельных участков о производстве межевых работ;

• согласование и закрепление на местности межевыми знаками границ земельного участка с собственниками, владельцами и пользователями размежёвываемых земельных участков».

И ещё (см. Методические рекомендации):

«4. Межевание объектов землеустройства проводится:

1) как технический этап реализации утвержденных проектных решений о местоположении границ объектов землеустройства…;

2) как мероприятие по уточнению местоположения на местности границ объектов землеустройства)…;

3) как мероприятие по восстановлению на местности границ объектов землеустройства…»

Два последних абзаца, выделенные курсивом, очень важны для понимания сущности межевания и его роли в землеустройстве, поэтому хотелось бы, чтобы они были внимательно прочтены и поняты. Все дальнейшие рассуждения основаны именно на них.

Необходимо обратить особое внимание на то, что кадастровый инженер должен «держать в руках» именно правоустанавливающие, т.е. исходные, а не вторичные документы (кадастровые планы, паспорта БТИ и др.), в которых, зачастую имеются записи, существенно изменяющие описываемую недвижимость, да ещё и без каких-либо ссылок на основания для внесения таких записей. Правоустанавливающими же документами во всех случаях являются решения правомочных органов исполнительной власти о выделении земельных участков для определённых целей (строительства и эксплуатации конкретных объектов, использования их в других целях), либо надлежаще оформленные документы о переходе прав собственности на такие земельные участки. Действительно, законодатель допускает использование в качестве исходных указанные выше документы, приравнивая их юридическую силу к кадастровыми паспортам объектов недвижимости, но не давая им статуса правоустанавливающих (часть 2 ст. 47 Закона о кадастре). Следует понимать, что это допустимо только в случае, когда представить правоустанавливающие документы невозможно. Понятно, что достоверность записей в них должна быть бесспорна.

Собрав исходные документы, кадастровый инженер должен их внимательно изучить, в том числе проверить их достоверность и допустимость, затем, выйдя на местность, сопоставить с реальной обстановкой и, совместно с собственниками смежных земельных участков и органом, представляющим интересы государства в области земельных отношений, по возможности, устранить все выявленные несоответствия. При этом собственники подлежащих межеванию земельных участков, или лица, их представляющие, должны быть заранее извещены в установленном порядке о времени и месте проведения межевания, либо собрания собственников. При этом, в случае неявки кого-либо из собственников, извещённых надлежащим образом, считается, что он присутствовал, о чём делается соответствующая запись в акте согласования границ. В случае невозможности достижения согласия между отдельными собственниками вопрос решается в судебном порядке. Следует отметить, что в силу пункта 1 части 3 ст. 39 Закона о кадастре согласование местоположения границ с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве собственности, обязательно!

Подчёркиваю, поскольку межевой план после его утверждения всеми собственниками (пункт 7.11 Методических рекомендаций) становится основным документом, подтверждающим права на принадлежащие им земельные участки, составляться он должен с величайшей тщательностью и только на основании столь же тщательно выверенных исходных документов.

Думаю, для целей, ради которых написана эта статья, а именно –для ознакомления граждан с принципами и порядком проведения работ по межеванию земельных участков МКД, а также с нарушениями, часто допускаемыми при межевании, нет необходимости подробно пересказывать тексты нормативных правовых актов об этом, тем более что это – рутинная работа для нормального кадастрового инженера. В случае необходимости подробного изучения все, кто в этом заинтересован, могут посмотреть первоисточники, тем более что ссылок на них в данной статье предостаточно. Порядок согласования местоположения границ земельных участков, в том числе и проведения собрания собственников подробно описан в ст. 39 Закона о кадастре, а требования, предъявляемые к акту согласования границ – в ст. 40 этого же закона.

Что касается внесения сведений в государственный кадастр недвижимости и особенностей хранения кадастровых документов, то эти вопросы урегулированы ст. 4 Закона кадастре:

«3. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости документы подлежат постоянному хранению; их уничтожение и изъятие из них каких-либо частей не допускаются.

5. Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

7. В случае изменения кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

8. Кадастровые сведения являются общедоступными, за исключением кадастровых сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом».

Что же подбрасывают гражданам московские власти

вместо межевания и как с этим бороться?

Всё, написанное выше, разъясняет, в конечном счёте, как должно в соответствии с законом проводиться межевание земельных участков МКД, а теперь пора перейти к нарушениям властями города Москвы российского законодательства в этой области и к рекомендациям как противостоять чиновничьему беспределу. Сразу надо заметить, что дурной пример заразителен и целый ряд субъектов Федерации уже перешёл на «московский» способ межевания. Так что, надеюсь, эти рекомендации будут полезны всем.

Но сначала немного о предыстории.

В течение многих лет власти города Москвы категорически противились оформлению в собственность земельных участков МКД. За всё время до 2012 года гражданам было передано менее 50 таких участков. Соответственно, земля МКД не ставилась на кадастровый учёт и внутриквартальное межевание не проводилось. А ведь, повторим ещё раз, проведение государственного кадастрового учёта – прямая обязанность государства и его органов на местах. Надо оговориться, что земельные участки МКД, в которых был хотя бы один арендатор, на кадастровый учёт ставились, ибо заключать договора аренды без этого было нельзя. Но межевание их не проводилось. Можно предположить, что всё откладывалось «до лучших времён», чтобы сохранить землю, как городскую, а фактически их, как управителей. Причём, вопреки закону, вбивали в умы людей, что эта земля им не принадлежит. И вот, по мнению властей, этот момент наступил. Москвичи, да и сотрудники префектур, управ, муниципалитетов, коммунальных служб и проч. Достаточно подготовлены и твёрдо это знают. Можно переходить ко второму этапу – лишать их собственности «по закону».

И приступили. Да ещё и как! С космической скоростью рубят лес на щепу! Чтобы никто опомниться не успел! Прежде всего, поручили выполнять межевание не землеустроителям, а проектным институтам и организациям, никогда ранее правом выполнения работ по территориальному землеустройству не обладавшим и их работникам, кадастровыми инженерами не являющимся и вообще представления об этой работе не имеющим (часть 1 ст. 29 Закона о кадастре). Уже одно это ставит крест на всех «проектах межевания», ими выполненных (ст. 44 Закона о кадастре). Поэтому они свели всю работу к обычному проектированию объектов капстроительства по техническому заданию заказчика.

Проектировщикам было невдомёк, что вручённые им «технические задания» грубо фальсифицированы: земельные участки МКД, даже прошедшие кадастровый учёт, вообще не показаны; отсутствуют не только сами правоустанавливающие документы (пункт 1 части 2 ст. Закона о кадастре), но и ссылки на них, нормативы списаны с документа (МГСН 1.01-99. «Нормы и правила проектирования…»), не подлежащего применению с момента издания, ибо он не был зарегистрирован органами Минюста РФ и не был надлежаще опубликован; что не имеют они права ни выделять землю, ни устанавливать границы земельных участков, ни определять их заново, да ещё и по сегодняшним нормативам, да ещё и с неизвестно откуда взявшимися «понижающими коэффициентами». Ну не могли они знать обо всём этом, потому как их никто этому не учил. Как не учили их и тому, что кадастровый инженер обязан изучить и проверить поступившие к нему правоустанавливающие и другие исходные документы; что он должен предварительно выйти на местность и провести полевое обследование границ и межевых знаков, после чего составить технический проект и согласовать его с собственниками, владельцами и пользователями земельных участков. Ну и, наконец, они даже не догадывались, что результатом их стахановской работы должен был быть не пресловутый «проект межевания», который можно будет без особого греха изменять, как душе будет угодно, а веками существующий на Руси «межевой план» (см. Закон о кадастре), который и должен будет существовать неизменным тоже веками.

Очевидно, что каждое из перечисленных нарушений закона, особенно отсутствие подписанных актов о согласовании границ собственниками и утверждённых ими межевых планов, тем более их совокупность, исключают всякую возможность утверждать, что исполненные «под копирку» подобным образом «планы межевания» могут иметь хоть какую-то юридическую силу, а результаты такого «межевания» – законны.

Более того, полное единообразие в действиях и решениях всех лиц, причастных к «московскому» межеванию, справедливо наводит на мысль об их злонамеренности, и о существовании сложившейся организованной преступной группы, действия которой подлежат оценке с помощью Уголовного кодекса РФ.

Так что же делать гражданам в сегодняшних реальных условиях, когда все 3 ветви государственной власти, объединившись и крышуя друг друга действуют вопреки воле и интересам людей, которым они обязаны служить верой и правдой, а четвёртая,– журналисты,– трусливо отсиживаются в тылу, не решаясь высказать правду открыто?

Увы, но в этом случае, при всей ангажированности судей, есть только один способ для отмены уже состоявшихся межеваний и прекращения указанной выше преступной практики. Идти в суды и добиваться:

1. Признания действий должностных лиц неправомерными в связи с многочисленными грубыми нарушениями российского законодательства, допущенными по их указаниям при проведении межевания конкретных кварталов.

2. Аннулирования результатов прошедших межеваний кварталов по тем же основаниям.

3. Проведения межевания кварталов в кратчайшие сроки в полном соответствии с действующим законодательством России.

4. Признания МГСН 1.01-99. «Нормы и правила проектирования планировки и застройки Москвы» недействующими с момента их издания.

Для этого необходимо хорошо подготовиться, собрать нужные документальные доказательства (правоустанавливающие документы, копии межевых дел, кадастровые паспорта и выписки, подтверждение отсутствия у лиц, выполнявших межевание статуса кадастрового инженера, а у организации – соответствующих прав, подписные листы с кратким текстом и подписями граждан, требующих отменить незаконное межевание и провести его в полном соответствии с установленным порядком, а также поручающих своему представителю защиту их интересов во всех органах и организациях, включая судебные, по данному вопросу. (формы и образцы документов будут высланы группам в рассылках журнала «Председатель ТСЖ» и индивидуально по запросам на адрес: rekant448@mail.ru).

Помощь в подготовке судебных исков по данной тематике окажет Отделение «Центр» Комитета «За гражданские права» (Скайп: Анатолий Рекант, E-mail: rekant448@mail.ru).

Учитывая сложность и обширность затронутых тем, не позволивших подробно рассмотреть каждую из них, мы предполагаем появление у читателей конкретных вопросов, на которые мы постараемся ответить в ближайших номерах журнала.

28.01.14 г.

---***---

Необходимые пояснения

1. Межевание (перенос на местность границ земельного участка) должно производиться только на основании межевого плана, выполненного кадастровым инженером (а не юридическим лицом!) и утверждённого самими собственниками (а не чиновниками). Так гласит ст. 44 ФЗ «О кадастре». Проект межевания – это рабочий документ (черновик) кадастрового инженера, который никому утверждать не надо! Хитромудрые чиновники с помощью малограмотных депутатов, в нарушение ст. 35 Конституции РФ приравняли его к межевому плану, чтобы, утверждая его, распоряжаться чужой собственностью.

2. МКД – многоквартирный дом.

3. Первичные документы – это не «старые документы», а только те исходные документы, на основании которых выпускаются все последующие (вторичные). В нашем случае это всегда решение исполнительной власти о выделении земельного участка под строительство и эксплуатацию объекта (завода, склада, жилого дома и т.д.), а в последние годы и договор купли-продажи земельного участка. Первичным может быть только один документ, а вторичных – сколько угодно (межевые планы, кадастровые паспорта, схемы и карты, техпаспорта БТИ, и т.д.)

Последние изменения земельного и градостроительного законодательства, практически приравнявшие проект межевания, утверждаемый неизвестно кем, а значит госорганами, к межевому плану, утверждаемому самими собственниками, создали правовую коллизию.

Межевой план превратился в бедного родственника проекта межевания, его подменившего, в результате права на владение имуществом у собственников отняты и переданы чиновникам.

05.12.15

Благодарю за прочтение моей публикации. Если она Вам понравилась, поставьте, пожалуйста, лайк. Если не понравилась, то дизлайк. Мне очень важна любая Ваша оценка, особенно если она высказана в комментариях!

Прошу, по возможности, максимально её перепостить в социальные сети и друзьям со ссылкой на автора.

Первую часть этой статьи читайте: https://www.9111.ru/questions/7777777772005766/

А. Рекант ©