Приветствую участников общих собраний многоквартирных домов и юристов управляющих компаний, которым нужна помощь!
Вопрос по факту
В периоды проведения как прошлых собраний, так и последнего собрания собственников нашего МКД и в связи с моими в этот первый и последний раз поначалу председательскими попытками посчитать независимо от УК результат голосования в процентах, задавался я тут вопросом о том, голосуют ли площади лоджий и балконов в общем собрании заодно с остальными площадями квартир или же голосуют только "чистые" площади, без лоджий и балконов.
Самое смешное, что я умудрился поставить этим вопросом в видимый тупик даже как бы юриста нашей УК, которая почему-то не смогла сразу закрыть мои по-дилетантски уверенные смутные сомнения юридически однозначными контраргументами, а приняла игру. Ну, либо она сделала вид, что приняла игру, но это, похоже, мало вероятно. Если юротдел может председателю ОСС в реестре вместо 53 квадратных метров приписать 72, то, мне кажется, есть проблемы.
Поиск ответа на вопрос
В общем, в итоге ходил я по улицам и сам думал, думал... Интернет смотрел. Всякое читал, в том числе и статью, которая меня наоборот запутала, и она была почему-то о том, что жилая площадь и площадь жилого помещения - две большие разницы. Уже не могу найти. Надеюсь, там было все по-другому, чем я ее понял, правильно, а просто я неверно понял смысл. В общем, утонул я в этом. И, конечно, ЖК РФ читал я много раз, но, наверное, не высыпался, и поэтому пасьянс не складывался.
В итоге в сентябре 2023-го я задал вопрос об этом на портале 9111. И мне ответил юрист, который сообщил, что руководствоваться надо выписками из ЕГРН (и, о чудо, у нас в них площади идут как раз без лоджий; кстати, я так и указывал свою площадь несколько лет, сомневаясь при этом, что делаю правильно, ведь приватизировал-то с площадью, по документу включавшей лоджию), а все остальное общее для голосования не важно, а также он сказал, что лоджии бывают разные.
Я очень ему в итоге благодарен за импульс. Но, скажу честно, причин его личной позиции по вопросу я так и не понял, потому что он никак не аргументировал свой ответ. Скорее всего, он знает юридические обоснования, а меня посчитал недостойным того, чтобы ради меня он обосновывал ответ с применением техник юриспруденции, хотя, может быть, специалист и просто слышал, что все делают так. Не объяснил же.
Нередко здесь юристы выражают мнение так, что и не подумаешь, что говорит юрист: ни ссылок на законы, ни минимальных аргументов. "Делай так" - это не юриспруденция, господа. Уж простите.
Адвокатура? Нет. Они обосновывают, почему надо признать вину или не признавать ее.
Физкультура? Нет. И там объясняют, почему бицепс качают не приседанием, а гантелей.
С другой стороны, юристов можно понять. Этот 9111 для них – реклама, а не основной бизнес, и кажется, что нечего распыляться. С третьей стороны, 9111 себя вроде бы как юрпортал позиционирует, и неаргументированные ответы снижают его статус с 9111 до 3432, и мне от этого слегка грустно, так как заходишь – и уже не ожидаешь пользы.
И когда там кнопка есть "Поддержать донатом", кто меня осудит за то, что я за ответ без аргументов никому ничего не заплачу?
Но все же, с четвертой стороны, я решил, что юрист мне помог, даже при том, что он добровольно отказался от донатов, так как он все же дал мне акцент и вынудил меня еще раз самостоятельно покопать ЖК. Так что большое ему спасибо за то, что отправил меня подумать еще раз.
Разгадка
И, представляете, все сошлось. Как я не увидел трех сосен в этом лесу сразу? Непонятно. Но оказалось, все проще простого.
Делюсь теперь здесь собственными юридическими исследованиями, так как почти уверен, что я не один, кто задается этим вопросом на фоне того, что не у кого спросить, а если и есть у кого, то спец отвечает, как надо, но не может обосновать, почему. А если я и один такой, то когда забуду свой исчерпывающий ответ на этот важный вопрос о лоджиях и балконах, найду сам себе свой собственный ответ снова на портале 9111. Тоже хорошо.
Итак, вопрос:
Должны ли лоджии учитываться в объеме площадей, которыми голосуют участники общего собрания собственников МКД?
Ответ:
Нет.
И именно площади без лоджий отражаются не только в выписках из ЕГРН, но и в ГИС ЖКХ на dom.gosuslugi.ru, и в счетах за коммунальные и жилищные услуги.
То есть, если когда-то Вам передали по приватизации квартиру площадью 56,7 квадратных метров, включая лоджию, а теперь в ГИС ЖКХ она стала 53, это значит, что, скорее всего, просто госорганы учитывают Вашу квартиру без лоджии. Вот эту площадь без лоджии, 53, и указываете в бюллетенях и реестрах в связи с голосованием.
Обоснование:
ЖК РФ, ст. 48, п. 3, гласит: "3. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме".
Ключевые слова – "пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме".
В целом эта фраза: еще та загадка, если начать поиски ответа с этой статьи 48, а затем в поисках смысла терминов идти от статьи 48 к 37, а затем к 15, как в этой демонстрации иду я, а не от 15 к 37 и далее к 48. Мы, рядовые физлица, всегда идем не от начала, а от конца, и отталкиваемся от итогового ответа, в котором, как оказывается, нам непонятны многие термины, и поэтому нам всегда так сложно найти ответы самостоятельно.
Далее. Развитие.
ЖК РФ, ст. 37, п. 1, гласит: "1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения."
Ключевые слова – "пропорциональна размеру общей площади указанного помещения".
И, наконец, вишенка.
ЖК РФ, ст. 15, п. 5, гласит: "5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас."
Ключевые слова – "за исключением балконов, лоджий, веранд и террас".
Таким образом:
Поскольку голоса пропорциональны доле в праве общей собственности, а эта доля пропорциональна размеру общей площади помещения, а общей площадью к современном ЖК называется не вся-вся площадь с лоджиями и балконами из какого-нибудь старого техпаспорта, а площадь квартиры без учета балконов и лоджий, значит, голоса пропорциональны площади квартиры без учета балконов и лоджий.
Вуаля.
А как бы выглядел ответ, если бы мы шли по статьям ЖК последовательно, то есть от 15 к 37 статье, а затем к 48?
ЖК РФ, ст. 15, п. 5, гласит: "5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас".
Ключевые слова - "за исключением балконов, лоджий, веранд и террас".
Теперь мы знаем, что общая площадь квартиры – это площадь квартиры без учета лоджий, балконов, веранд и террас.
ЖК РФ, ст. 37, п. 1, гласит:
"1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения".
Ключевые слова – пропорциональна размеру общей площади указанного помещения".
Теперь мы знаем, что доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД пропорциональна той самой общей площади квартиры, которая заведомо не включает в себя лоджии, балконы, веранды и террасы.
Кстати, подозреваю, что это знание может пригодиться и где-то еще, например, при перерасчете квартплаты в связи с начислениями за общее имущество.
Правда, я бы выразил пункт по-другому: "Доля в праве общей собственности... равна доле общей площади указанного помещения от суммы общих площадей всех помещений". Чтобы доля была пропорциональна чему-либо, должна быть пропорция, а чтобы была пропорция, должна быть база, взятая за условные 100%. Например, X = 4/20. Чему равно X в %? 20 - это и есть условные 100%. Понятно, что в % это будет 4/20*100% = 20%. А если спросят так: X = 4/Y, чему равно X?
Непонятно. Y-то неизвестен. В общем, номинальный размер общей площади одной квартиры - не база, а лишь часть базы. При одной базе это 1%, а при другой 2%. Какая база равна 100%, чтобы пропорции высчитывать, в ст. 37 не заявлено.
На уровне логики мы понимаем, что пропорции высчитываются от суммы всех общих площадей, но кто докажет, что это именно так? Где это сказано? ) Ну да ладно. Должно же и логике оставаться место в этом мире.
ЖК РФ, ст. 48, п. 3, гласит:
"3. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме".
Ключевые слова – пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме".
Теперь мы знаем, что голоса пропорциональны той самой общей площади квартиры, которая не включает лоджии, балконы, веранды и террасы.
Элементарно, Ватсон.
Разумеется, что площадь лоджии и балконов не входят в площадь при голосовании! Так же как и не входят в расчет коммунальных платежей и платежей по содержанию многоквартирного дома!!!
Их никто и не включает в расчёт за ЖКХ.
Самое, что интересно в части балконов, лоджий, веранд и террасс, так это то, что это имущество не является собственностью владеющего этим имуществом, а это значит, что все реконструкции по этому имуществу должны согласовываться с муниципалами, тогда и расходы должны быть за счет бюджета муниципалитета. А в реале выходит совсем другая история)