₽
В продукции «Черкизово» нашли сальмонеллу, листерии и антибиотики.
Умение не только вкусно, но и безопасно накормить себя и своих близких — это сейчас, похоже, самый ...
Евгений
Подписчиков: 14
4663
Нарушено преимущественное право выкупа – есть шансы в суде?
221 дочитывание
19 комментариев
Эта публикация уже заработала 10,91 рублей за дочитывания
Зарабатывать
Здравствуйте.
Я живу в коммунальной квартире, комнаты выделены и имеют отдельные кадастровые номера. Соседка решила продать свою комнату, о чём уведомила меня заказным письмом.
Через две недели после того, как я получил уведомление, я отправил ей ответное письмо с описью вложения и уведомлением о том, что я готов выкупить комнату за предложенную цену. Письмо она так и не получила. Комнату продаёт третьему лицу.
Подскажите пожалуйста, если я подам иск о переводе на себя прав и обязанностей покупателя, есть ли у меня шансы?
19 комментариев
Подписаться
Донаты ₽
Комментарии: 19
Отписаться от обсуждения
Подписаться на обсуждения
₽
«Советское, значит, лучшее», или Что это значит на самом деле и почему нам это не грозит теперь
"Советское, значит, лучшее". Западные буржуины слышали эти слова часто и, также ...
₽
Путин рассказал, что тайно ездит по Москве без мигалок и кортежа. И пообещал разобраться с доставщиками на «металлических изделиях»
Правила дорожного движения для транспортно-колёсных средств существуют только на проезжей части, где им положено передвигаться, зато на тротуарах, «металлические изделия» с электро-приводом могут делать всё,...
02:27
Добрый день.
В соответствии с п. 6 ст. 42 ЖК РФ
Таким образом, вы как второй собственник комнаты в коммунальной квартире имеете преимущественное право на приобретение продаваемой комнаты.
Согласно п. 3 ст. 250 ГК РФ
.Следовательно, в случае, если ваше преимущественное право было нарушено, то вы вправе требовать перевод прав и обязанностей покупателя по такой сделке, в порядке предусмотренном п. 3 ст. 250 ГК РФ.
Как следует из абз. 2 п. 2 ст. 250 ГК РФ,
Соответственно, вы могли выразить желание о приобретении комнаты в коммунальной квартире в течение одного месяца со дня получения уведомления.
Как следует из вашего вопроса, вы направили согласие по прошествии двух недель. Между тем, имеет значение то обстоятельство, по какому адресу вы направили такое согласие.
Логика такая, что продавец должен иметь реальную возможность получить такое согласие. Согласие можно было направить по адресу комнаты, а если в уведомлении указан какой-либо иной адрес, дополнительно продублировать его по такому адресу.
Если вы соблюли требования закона в указанной части, то продавец сам виноват в том, что не получили юридически значимое сообщение (ст. 165.1 ГК РФ).
А следовательно, несет все негативные последствие. В этом случае, поскольку вы ясно выразили свою волю на приобретение комнаты в срок, установленный действующим законодательством, но ваша воля не была воспринята по причинам, за которые несет ответственность продавец, вы вправе требовать перевода прав и обязанностей покупателя в судебном порядке (п. 3 ст. 250 ГК РФ).
Резюмируя, полагаю, что имеются достаточно большие шансы получить положительное судебное решение, при условии надлежащего уведомления продавца о готовности приобрести комнату.
С уважением, Соков Д. А.
Есть свежее определение Конституционного суда по данному вопросу. Конституционный суд полагает, что выразить согласие на покупку доли недостаточно. Нужно именно заключить договор купли-продажи. При этом как сособственник может заключить такой договор, если продавец уклоняется от его заключения, Конституционный суд не говорит.
Ссылка на определение doc.ksrf.ru
Да, в этот и заключается вопрос. Но в данном случае, полагаю, нужно исходить из следующей логике: 1) лицо выразило согласие о реализации права на преимущественную покупку, а по существу акцептовал оферту (по смыслу ГК РФ, поскольку все существенные условия были согласованы); 2) далее продавец направляет экземпляр договора и если покупатель его не подписывает (в этом случае имеет место уклонение), то лишается права преимущественной покупки.
В настоящем случае, такого уклонения, очевидно, нет, поскольку никакого договора в его адрес направлено не было. Да и акцепт продавец не получил.
В данном случае продавцы договор не направляли. Была отправлена лишь оферта. Сособственник незамедлительно направил продавцам акцепт, который был продавцами получен. Это не отрицалось на суде. Однако, затем продавцы нашли покупателя, который был готов купить доли за большую сумму и стал уклоняться от заключения договора.
Я, в целом, согласен с подходом Дениса Алексеевича.
Могу добавить, что, по моему мнению, ключевым обстоятельством, которые должны исследовать суды по подобного рода спорам, является добросовестность поведения каждой из сторон при реализации своих прав.
Процитированное Определение Конституционного Суда едва ли принципиально меняет этот подход. В сущности Конституционный Суд высказал лишь мнение по частному случаю: если долевой собственник выражает свое желание воспользоваться своим правом преимущественной покупки, но при этом уклоняется (под любым предлогом) от заключения договора купли-продажи, то его поведение не является добросовестным, и продавец доли в связи с этим обстоятельством считается выполнившим свою обязанность, предусмотренную ст. 250 ГК.
Случай вопрошающего другой. Здесь продавец предположительно незаконно не предоставил долевому собственнику возможности реализовать свое право.
Вы совершенно правильно обратили внимание на то, что заключение договора купли-продажи - это двустороннее действие. И негативные последствия его незаключения должны лечь именно на ту сторону, которая недобросовестно уклонялась или противилась его заключению.
КС высказал совсем другую позицию. В деле от заключения договора уклонялись продавцы. Покупатель готов был заключить договор незамедлительно, но не смог его заключить по причине уклонения от заключения договора именно со стороны продавцов.
Не шансы, а законные основания. Они у Вас есть, если в уведомлении, адресованном соседкой Вам, не были указаны день и место для заключения договора купли-продажи. Месяц в ст. 250 ГК РФ дан не на ответ, а на ВЫКУП (заключение договора). Не все юристы это понимают, как оказалось. Но если Вы не были уведомлены о порядке заключения договора (дата, время, место), и потому не могли его заключить по независящим от Вас обстоятельствам без дополнительной переписки и получения информации, то есть все основания для удовлетворения иска.
Желательно изучить тексты уведомления и ответа для более точного ответа.
Кроме того, одних только оснований в суде бывает часто недостаточно для положительного решения. Иск надо бы грамотно поддерживать, сопровождать.
Шансы на положительное решение суда есть. Для более конкретного отета надо понимать, отслеживалось ли вами ваше отправление через АО Почта России. Если имеется попытка вручения в отчете, необходимо выяснить по какой причине ею не получено извещение и письмо. В силу действующего законодательства не полученное в данном случае письмо, имеет силу надлещаего уведомления. Так что шансы есть.
Есть, преимущественное право выкупа у соседей.
В данных обстоятельствах - все шансы на вашей стороне.
Это публикация?