Как разделить ипотечную квартиру, если один из супругов вложил в её приобретение личные средства?

Не менее актуальным чем раздел долгов супругов является раздел ипотечной квартиры (дома).

Напомню, что к личным средствам одного из супругов относятся средства, полученные до брака, в дар или по наследству, причём это могут быть не только «живые» деньги, но и денежные средства, полученные от продажи такого имущества.

Итак, ответ на этот вопрос зависит от того на какой стадии покупки квартиры одним из супругов были произведены личные вложения.

Приобретение недвижимости и погашение ипотеки при приобретении недвижимости – это разные вещи. Верховный суд разделяет два договора, сам договор купли квартиры (дома) и договор кредита под залог этой квартиры (ипотека).

Вложение личных денежных средств в первоначальный взнос на покупку недвижимости регулируется иначе, чем их дальнейшее вложение в погашение ипотечного кредита на приобретение недвижимости.

Ведь как часто бывает, иногда личные денежные средства вкладываются в первоначальный взнос, а потом оставшаяся сумма кредита погашается из общих семейных денежных средств.

А иногда первоначальный взнос выплачивается из совместно нажитых денежных средств, но потом при погашении ипотеки кому-то из супругов деньги дарят родители или как часто бывает в жизни один из супругов продаёт добрачное имущество или доставшееся по дарению (наследству), и погашает полностью или частично все ипотечные платежи из личных средств.

И вот супруги у нас подходят к расторжению брака и встаёт вопрос, что были использованы личные средства и как же теперь защитить права того супруга, который вложил свои личные средства либо в первоначальный взнос, либо в погашение ипотечных платежей.

И здесь защита пра́ва этого супруга будет очень сильно отличаться. Такая судебная практика только-только сформировалась, можно даже сказать формируется. Можно видеть, как на уровне первой, а зачастую и апелляционной инстанции суды делят имущество неправильно, но на уровне кассации такие судебные постановления отменяются.

Судебная практика сейчас идёт по такому пути, если кто-то из супругов вкладывает свои личные денежные средства в первоначальный взнос, то это влияет на распределение потом долей между супругами, то есть с учётом вложенных денежных средств, тот супруг, который вложил свои личные средства вправе уйти от равенства долей и высчитать себе бо́льшую долю на те денежные средства, которые он вложил как личные. Иногда это может быть вся сумма первоначального взноса или часть, то есть он что-то продал из своего прошлого имущества и вложил, то на эту сумму его доля увеличится.

А вот если первоначальный взнос выплачивается из совместно нажитых денежных средств, но потом при погашении ипотеки кому-то из супругов деньги дарят родители или как часто бывает в жизни один из супругов продаёт добрачное имущество или доставшееся по дарению (наследству), и погашает полностью или частично все ипотечные платежи из личных средств, то такой супруг будет иметь право только на взыскание со второго супруга половины его личных денежных средств, вложенных в погашение кредита, вместо права на увеличение доли в праве собственности пропорционально вложенным средствам.

То есть если было только погашение кредита за счёт личных средств, то это не влечёт за собой увеличения доли в имуществе, доли по-прежнему будут равными, а та сумма, вернее её половина, которую супруг из своих личных средств вложил в погашение ипотеки подлежит взысканию с другого супруга.

Ну и здесь встаёт необходимость доказать факт того, что это были единоличные денежные средства этого супруга, ну как, впрочем, и в первом случае, когда мы говорили про увеличение доли. Мы должны доказать, что эти деньги подарены мамой, папой или получены от продажи добрачного имущества. То есть мы должны сначала это доказывать, а потом взыскивать.

Таким образом, Верховный суд исходит из того, что имеется два договора. Договор купли-продажи квартиры и кредитный договор под залог этой квартиры.

Условно говоря, если вы вложились своими личными деньгами в договор купли-продажи, то можете увеличить при разделе свою долю.

А если вы вкладывались личными деньгами только в погашение кредита, то только требовать денежной компенсации.