Проект изменений в ГК РФ: новый взгляд на долевую собственность

В Государственную Думу внесён на рассмотрение законопроект, призванный внести ясность и порядок в сферу долевой собственности на недвижимое имущество.

Основная цель инициативы — сделать более прозрачным процесс владения и пользования такой недвижимостью, а также минимизировать потенциальные риски для участников рынка.

Проект Федерального закона N 841857-8

Предлагаемые поправки в Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливают:

обязанность для сособственников, достигших соглашения о порядке владения и пользования общим имуществом, регистрировать соответствующие сведения в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Эта норма распространяется на случаи, когда порядок определяется впервые, изменяется или прекращает свое действие (абз. 2 п. 1 ст. 1 проекта).

В ситуации, когда договориться полюбовно не удаётся, законопроект предусматривает возможность для любого из сособственников обратиться в суд. На основании судебного решения, определяющего порядок владения и пользования, соответствующие данные также будут вноситься в ЕГРН (абз. 2 п. 1 ст. 1 проекта).

Регистрация информации в ЕГРН будет осуществляться в соответствии с процедурой, применяемой для регистрации ограничений прав на недвижимое имущество. Для этого потребуется предоставить либо нотариально заверенное соглашение между сособственниками, либо вступившее в законную силу решение суда. В случае наличия судебного решения, заявление о внесении сведений в ЕГРН может быть подано любым из владельцев доли (абз. 3 п. 1 ст. 1 проекта).

Принципиальным нововведением является то, что установленный порядок владения и пользования долевой недвижимостью, зафиксированный в ЕГРН, станет обязательным для третьих лиц с момента внесения записи в реестр. Таким образом, при переходе права собственности на долю к новому владельцу действующие договоренности о владении и пользовании имуществом сохранят свою силу (абз. 4 и 5 п. 1 ст. 1 проекта).

Законопроект предусматривает и ряд других важных изменений. Предполагается, что обновлённые нормы вступят в силу с 1 января 2026 года и будут применяться к отношениям, возникшим после этой даты (ч. 1 и 2 ст. 4 проекта).

Вместе с тем законопроект содержит переходные положения. Сособственники, которые до вступления в силу новых правил заключили соглашение (в том числе в простой письменной форме без нотариуса) или получили решение суда, смогут зарегистрировать установленный порядок пользования имуществом. Однако такой порядок будет обязательным для приобретателя доли только в том случае, если соответствующая запись будет внесена в ЕГРН (ч. 3 ст. 4 проекта).

На данный момент Гражданский кодекс РФ не содержит аналогичных требований. Правительство, инициировавшее разработку законопроекта, уверено, что предлагаемые поправки позволят сделать оборот долевой недвижимости более предсказуемым и безопасным, а также снизят вероятность возникновения споров между сособственниками. В конечном итоге нововведения должны способствовать улучшению инвестиционного климата и укреплению стабильности на рынке недвижимости.