Верховный суд РФ запретил сдачу внаем доли в квартире

Совладельцы долевой собственности вправе требовать ограничения распоряжения долей, если действия одного из собственников нарушают их права. Даже при установленном порядке пользования жильем сдача доли в аренду без согласия остальных участников может быть запрещена.

Введение

Споры между совладельцами недвижимости — распространенное явление в российской судебной практике. Особую сложность представляют случаи, когда один из собственников распоряжается своей долей без учета интересов других участников долевой собственности. Определение Верховного cуда РФ по делу № 1-КГ25-2-КЗ от 11 марта 2025 года стало важным прецедентом, разъясняющим пределы правомочий совладельцев и способы защиты их интересов.

Фактические обстоятельства дела

Истец, Поженский С.В., действуя в своих интересах и интересах несовершеннолетней дочери, обратился в суд с требованием ограничить право ответчиков (Поженской М.В. и Поженской Р.Р.) на сдачу внаем их доли в квартире. Стороны являются сособственниками жилого помещения в г. Архангельске:

• Поженский С.В. — 3/10 доли;
• его дочь, Поженская В.С. — 1/5 доли;
• Поженская М.В. — 3/10 доли;
• Поженская Р.Р. — 1/5 доли.

Ранее решением Соломбальского районного суда (2022 г.) был определен порядок пользования помещением: ответчикам выделена комната площадью 17,1 кв. м, которую они сдавали в аренду. Истец утверждал, что вселение третьих лиц нарушает его право на неприкосновенность частной жизни, а ответчики злоупотребляют правом, требуя выкупа их доли по завышенной цене.

Процессуальная история

Суды трех инстанций (Ломоносовский районный суд, Архангельский областной суд и Третий кассационный суд) отказали в удовлетворении иска, сославшись на отсутствие доказательств нарушения прав истца. Они указали, что:

1. Порядок пользования уже установлен, поэтому согласие других собственников на сдачу доли не требуется.

2. Истец избрал ненадлежащий способ защиты, так как мог требовать выселения арендаторов.

Позиция Верховного суда РФ

Судебная коллегия ВС РФ отменила решения нижестоящих судов, выделив следующие правовые ошибки:

1. Нарушение норм о долевой собственности (ст. 246 ГК РФ)

Распоряжение общей собственностью требует согласия всех совладельцев. Сдача доли внаем — форма распоряжения, которая может затрагивать интересы других собственников. Суды не учли, что даже при установленном порядке пользования вселение третьих лиц без согласия остальных участников нарушает их права (ст. 209, 304 ГК РФ).

2. Игнорирование пресекательных мер защиты (ст. 12 ГК РФ, ст. 11 ЖК РФ)

Суды ошибочно посчитали иск о запрете сдачи доли ненадлежащим способом защиты. ВС РФ подчеркнул, что пресечение действий, нарушающих права, — самостоятельный способ защиты, направленный на предотвращение будущих нарушений. Требование о выселении арендаторов не заменяет права истца на запрет повторного вселения.

3. Неверная оценка характера договоров найма

Краткосрочные договоры аренды, которые ответчики могли возобновлять, создавали постоянную угрозу нарушения прав истца. Это требовало применения превентивных мер.

Значение решения

Определение ВС РФ акцентирует внимание на двух ключевых аспектах:

• Согласие совладельцев — даже при выделенной доле её сдача в аренду может требовать согласия других участников, если это влияет на их права.
• Гибкость способов защиты — истец вправе выбирать между восстановлением нарушенного права (выселением) и пресечением будущих нарушений (запретом сдачи).

Мнение адвоката

Решение Верховного суда РФ по делу № 1-КГ25-2-КЗ — это значимый шаг в защите прав совладельцев долевой собственности. Суд справедливо указал, что распоряжение долей в общем имуществе не должно нарушать законные интересы других собственников, даже если порядок пользования уже установлен. Поддержка превентивных мер, таких как запрет на сдачу доли в аренду без согласия всех участников, соответствует принципам ст. 12 ГК РФ и 11 ЖК РФ, которые предусматривают защиту прав не только через восстановление status quo, но и через предотвращение будущих нарушений.

Это решение создает важный прецедент: теперь совладельцы могут требовать ограничений не только post factum (после выселения арендаторов), но и на стадии угрозы нарушения их прав. Для практикующих юристов это открывает дополнительные возможности для защиты клиентов в сложных жилищных спорах, особенно в случаях злоупотребления правом со стороны недобросовестных сособственников. Верховный суд подтвердил, что право собственности не абсолютно — оно ограничено необходимостью уважать права и законные интересы других лиц, что полностью соответствует духу гражданского законодательства.

Выводы

Решение Верховного суда восстанавливает баланс между правом собственника распоряжаться имуществом и защитой интересов совладельцев. Оно служит ориентиром для судов:

• При рассмотрении подобных споров необходимо анализировать, создают ли действия одного собственника угрозу нарушения прав других.
• Пресекательные меры защиты допустимы, даже если альтернативные способы теоретически возможны.

Совладельцам недвижимости следует учитывать, что их действия с долей не должны ущемлять законные интересы других участников. В случае конфликта важно своевременно обращаться в суд, выбирая адекватный способ защиты, как это предусмотрено ст. 12 ГК РФ.

Советы адвоката для совладельцев долевой собственности

1. Фиксируйте нарушения документально

• Сохраняйте доказательства действий сособственника, нарушающих ваши права: договоры аренды, чеки, фото/видео съемку, свидетельские показания, жалобы на шум или антисанитарию.
• Регулярно направляйте письменные претензии нарушителю (заказным письмом с уведомлением), требуя прекратить незаконные действия.

2. Требуйте досудебного урегулирования

Предложите заключить соглашение о порядке пользования имуществом или запрете сдачи доли в аренду без общего согласия. Если ответчик откажется, это усилит вашу позицию в суде.

3. Выбирайте правильный способ защиты

Подавайте иск не только о выселении арендаторов, но и о запрете на будущее распоряжение долей по договору аренды (на основе ст. 12 ГК РФ). Это предотвратит повторные нарушения.

4. Активно используйте решение ВС РФ № 1-КГ25-2-КЗ

В суде ссылайтесь на позицию Верховного суда: даже при установленном порядке пользования сдача доли внаем без согласия совладельцев может быть ограничена, если нарушает их права.

5. Защищайте интересы несовершеннолетних

Если доля принадлежит ребенку, укажите в иске, что действия ответчика ущемляют его право на безопасную среду (ст. 65 СК РФ). Это увеличит шансы на запрет аренды.

6. Обращайтесь в органы опеки (если есть дети)

Если ответчик сдает комнату, где проживает несовершеннолетний, инициируйте проверку условий его жизни. Это может стать дополнительным аргументом в суде.

7. Контролируйте исполнение решения суда

После запрета на сдачу доли регулярно проверяйте, не нарушает ли ответчик предписание.

Важно: Каждый случай уникален — консультируйтесь с юристом, чтобы выбрать оптимальную стратегию. Решение ВС РФ создало мощный инструмент защиты, но его применение требует тщательной подготовки доказательств и грамотного правового обоснования.

Поделитесь мнением!

Сталкивались ли вы с конфликтами при распоряжении общей собственностью? Как разрешили ситуацию?

Обсудим в комментариях

• Согласны ли с позицией Верховного суда?
• Какие еще способы защиты прав совладельцев вы считаете эффективными?
• Есть ли у вас опыт ограничения распоряжения долей через суд?

Ваши комментарии помогут другим читателям разобраться в нюансах жилищных споров!

P.S. Если вы столкнулись с нарушением прав со стороны совладельца долевой собственности — не откладывайте решение проблемы! Я помогу подготовить иск об ограничении распоряжения долей, собрать доказательства нарушений (договоры аренды, жалобы, фото-/видеоматериалы) и добиться судебного запрета на вселение третьих лиц или сдачу помещения внаем.

Гарантирую индивидуальный подход: от досудебных претензий до взыскания компенсации за причиненные неудобства. Обращайтесь — защитим ваше право на приватность и законные интересы!

Автор – адвокат Белолипская Инна Андреевна

По материалам

Обложка