Оформление прав на землю внутри СНТ (не ЗОП, не брошена)

Здравствуйте, Максим!

У СНТ есть основание для регистрации права собственности — государственный акт 1989 года и свидетельство 1992 года. Однако, поскольку право не зарегистрировано в ЕГРН (в выписке стоит «право не зарегистрировано»), с точки зрения современного законодательства формально СНТ не является зарегистрированным собственником этих земель общего пользования (ЗОП) и всего кадастрового квартала. Это создает правовую неопределенность.

Несмотря на отсутствие регистрации, СНТ как юридическое лицо является фактическим и законным владельцем этих земель на основании старых документов. Распоряжаться этими землями (продавать, сдавать в аренду) может только СНТ в лице его уполномоченных органов (Правления) и с согласия высшего органа управления — Общего собрания членов СНТ (п. 4 ст. 65.1, п. 2 ст. 65.2 ГК РФ; ст. 14-17 Федерального закона № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества»).

Садоводы НЕ могут легитимно оформить(выкупать/арендовать) сопредельные земли общего пользования без решения Общего собрания , не могут.

Земли общего пользования не являются ничьими. Они принадлежат СНТ. Даже при отсутствии зарегистрированного права, только СНТ (через Общее собрание) может принимать решение об их судьбе. Отдельный садовод не может вести диалог о «чужом» имуществе напрямую с кем-либо, минуя его собственника.

Любое распоряжение имуществом общего пользования без решения Общего собрания является грубым нарушением:

Федерального закона № 217-ФЗ (ст. 24, 25).

Устава СНТ.

Прав других членов СНТ, которые являются сособственниками этого имущества.

Недобросовестность действий: Такие действия могут быть квалифицированы как самовольное занятие земельного участка (ст. 7.1 КоАП РФ) со всеми вытекающими последствиями (штраф, обязательство освободить землю).

Единственный легитимный контрагент — это ваше СНТ (Правление).

Диалог с администрацией поселения в данной ситуации бесперспективен и неверен по сути, потому что:

Земля была предоставлена СНТ еще в 1989 году.

Администрация не является собственником этих земель и не имеет права ими распоряжаться.

Администрация сможет рассматривать вопросы об этих землях только в двух случаях:

Если СНТ как юридическое лицо будет ликвидировано, а земля перейдет в муниципальную собственность как бесхозяйная (что крайне маловероятно).

Если СНТ как собственник официально обратится в администрацию с заявлением о переводе земель из категории земель сельхозназначения (если это СНТ) или о предоставлении их в аренду/собственность конкретным лицам (что также требует решения Общего собрания).

Порядок легитимного оформления (путь решения проблемы)

Если садоводы хотят оформить прилегающие земли, алгоритм должен быть следующим:

Инициатива на Общем собрании. Заинтересованные садоводы должны вынести вопрос на Общее собрание членов СНТ. Формулировка может быть такой: «О межевании и последующем перераспределении части земель общего пользования, прилегающих к участкам №№…, с целью их предоставления в собственность (или аренду) членам СНТ».

Получение решения Общего собрания. Необходимо получить положительное решение 2/3 голосов от общего числа присутствующих на собрании (а по некоторым вопросам, касающимся распоряжения имуществом, может требоваться и больше — см. устав).

Комплекс кадастровых работ (межевание). На основании решения собрания СНТ инициирует и оплачивает (возможно, за счет заинтересованных садоводов) комплекс кадастровых работ. Кадастровый инженер определит точные границы ЗОП, сформирует новые участки из их части и учтет изменения.

Регистрация права собственности СНТ на ЗОП. Параллельно или после межевания СНТ должно, наконец, зарегистрировать свое право собственности на весь массив и, в частности, на оставшиеся ЗОП, на основании документов 1989/1992 гг.

Только после выполнения пунктов 1-4 СНТ как зарегистрированный собственник может заключить с садоводами:

Договор купли-продажи (если устав и закон это позволяют).

Договор аренды (более распространенный и простой вариант).

Если вам потребуется помощь в формулировке вопроса для внесения в повестку Общего собрания или анализе устава СНТ, вы можете обратиться к любому из адвокатов или юристов данного сайта.