Основные виды споров в сфере ЖКХ

Часто к нам обращаются люди из-за неправомерных действий управляющих компаний, это может быть государственная управляющая компания, а также негосударственная.

Самые распространённые споры

Неправомерные начисления за услуги ЖКХ;

залитие как жилого, так и нежилого помещения;

оспаривание решения собрания жителей МКД (многоквартирного жилого дома);

травмы, полученные вследствие некачественной противолёдной обработки.

Также немаловажна и качественность услуг предоставляемой УК, это протечка крыши, грибок в подъезде, некачественная уборка, наличие шумов и неприятных запахов.

Деятельность управляющих компаний регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации и постановлением Правительства Российской Федерации № 354 от 06.05.2011.

В соответствии с вышеуказанными подзаконными актами условия предоставления коммунальных услуг таковы:

а) коммунальные услуги предоставляются потребителям начиная с установленного жилищным законодательством Российской Федерации момента, а именно:

• с момента возникновения права собственности на жилое помещение – собственнику жилого помещения и проживающим с ним лицам;
• со дня заключения договора найма – нанимателю жилого помещения по такому договору и проживающим с ним лицам;
• со дня заключения договора аренды – арендатору жилого помещения и проживающим с ним лицам;
• со дня выдачи застройщику (лицу, обеспечивающему строительство многоквартирного дома) разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию – застройщику (лицу, обеспечивающему строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в многоквартирном доме, не переданных им иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче;
• со дня выдачи застройщику (лицу, обеспечивающему строительство многоквартирного дома) разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, но не ранее принятия помещения в этом доме по передаточному акту или иному документу о передаче – лицу, принявшему от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) указанное помещение по передаточному акту или иному документу о передаче;

б) состав предоставляемых потребителю коммунальных услуг определяется в зависимости от степени благоустройства многоквартирного дома или жилого дома;

в) предоставление коммунальных услуг потребителю осуществляется круглосуточно (коммунальной услуги по отоплению – круглосуточно в течение отопительного периода), то есть бесперебойно;

г) предоставление коммунальных услуг осуществляется в необходимых потребителю объемах в переделах технической возможности внутридомовых инженерных систем, с использованием которых осуществляется предоставление коммунальных услуг;

д) услуги должны быть качественными;

е) техническое состояние внутридомовых инженерных систем и внутриквартирного оборудования соответствует установленным требованиям и готово для предоставления коммунальных услуг.

4. Потребителю могут быть предоставлены следующие виды коммунальных услуг:

а) холодное водоснабжение, то есть снабжение холодной питьевой водой, подаваемой по централизованным сетям холодного водоснабжения и внутридомовым инженерным системам в жилой дом (домовладение), в жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме, а также в случаях, установленных настоящими правилами, – в помещения, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, а также до водоразборной колонки в случае, когда многоквартирный дом или жилой дом (домовладение) не оборудован внутридомовыми инженерными системами холодного водоснабжения;

б) горячее водоснабжение, то есть снабжение горячей водой, подаваемой по централизованным сетям горячего водоснабжения и внутридомовым инженерным системам в жилой дом (домовладение), в жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме, а также в случаях, установленных настоящими правилами, – в помещения, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме. При отсутствии централизованного горячего водоснабжения снабжение горячей водой потребителей в многоквартирном доме осуществляется исполнителем путем производства и предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению с использованием внутридомовых инженерных систем, включающих оборудование, входящее в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (при наличии такого оборудования);

в) водоотведение, то есть отведение сточных вод из жилого дома (домовладения), из жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а также в случаях, установленных настоящими Правилами, из помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, – по централизованным сетям водоотведения и внутридомовым инженерным системам;

г) электроснабжение, то есть снабжение электрической энергией, подаваемой по централизованным сетям электроснабжения и внутридомовым инженерным системам в жилой дом (домовладение), в жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме, а также в случаях, установленных настоящими Правилами, – в помещения, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме;

д) газоснабжение, то есть снабжение газом, подаваемым по централизованным сетям газоснабжения и внутридомовым инженерным системам в жилой дом (домовладение), в жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме, в помещения, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, а также продажа бытового газа в баллонах;

е) отопление, то есть подача по централизованным сетям теплоснабжения и внутридомовым инженерным системам отопления тепловой энергии, обеспечивающей поддержание в жилом доме, в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, в помещениях, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, температуры воздуха, указанной в пункте 15 приложения № 1 к настоящим правилам, а также продажа твердого топлива при наличии печного отопления...

ж) обращение с твердыми коммунальными отходами, то есть транспортирование, обезвреживание, захоронение твердых коммунальных отходов, образующихся в многоквартирных домах и жилых домах.

5. Если тепловая энергия для нужд отопления помещений подается во внутридомовые инженерные системы по централизованным сетям инженерно-технического обеспечения, то исполнитель начинает и заканчивает отопительный период в сроки, установленные уполномоченным органом.

Отопительный период должен начинаться не позднее и заканчиваться не ранее дня, следующего за днем окончания 5-дневного периода, в течение которого соответственно среднесуточная температура наружного воздуха ниже 8 градусов Цельсия или среднесуточная температура наружного воздуха выше 8 градусов Цельсия.

6. Предоставление коммунальных услуг потребителю осуществляется на основании возмездного договора, Договор заключается на основании решения собрания с одним или несколькими собственниками.

Договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, может быть заключен с исполнителем в письменной форме или путем совершения потребителем действий, свидетельствующих о его намерении потреблять коммунальные услуги или о фактическом потреблении таких услуг (далее – конклюдентные действия).

Поставка холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод осуществляются на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией, в случае отсутствия договора с управляющей компанией.

Управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив (далее – товарищество или кооператив) предоставляет ресурсоснабжающим организациям, поставляющим коммунальные ресурсы в многоквартирный дом, сведения о собственниках нежилых помещений в многоквартирном доме, а также направляет уведомления собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме о необходимости заключения договоров ресурсоснабжения непосредственно с ресурсоснабжающими организациями.

Сейчас мы вам привели выдержку из подзаконных актов Российской Федерации, касающихся предоставления услуг ЖКХ. Теперь подробнее. В случае неправомерного начисления за услуги ЖКХ

лицо должно обратиться письменно в ЕИРЦ (Единый расчетный центр) либо в управляющую компанию со ссылками на нормы права и доказать, что начисления были неправомерны. В случае неурегулирования спора в досудебном порядке у лица возникает право обратиться в суд (131–132 ГПК РФ) с возложением всех судебных издержек на управляющую компанию (15 ГК РФ, 100 ГПК РФ).

Управляющие компании очень часто начисляют лишние деньги гражданам, которые об этом даже не подозревают, однако если человек понимает, что переплачивает, то необходимо проверить, ведь переплата составляет не за 1 день, а не один год, и в случае выигрыша необходимо требовать компенсацию за последние 3 года (196 ГК РФ), а это приличная сумма.

В случае залития жилого или нежилого помещения

Важно понимать, что есть ответственность управляющей компании, а есть ответственность собственника. Вопрос это всегда спорный т.к. ущерб исчисляется до 1 500 000 руб. В соответствии с законодательством управляющая компания обязана составить акт, где должно быть 3 подписи (представитель управляющей компании, собственник и любое лицо), где должны быть указаны площадь залива и какое имущество повреждено.

ВАЖНО: часто управляющая компания отказывается внести в акт залитой бытовой техники, что неправомерно. Данные акты необходимо оспаривать в суде.

Затем необходимо сделать экспертизу ущерба (для этого существуют специальные экспертные учреждения). Экспертиза покажет, какой вы ущерб понесли в виде точной суммы. В соответствии со 131–132 ГПК необходимо обратиться с грамотно оформленной претензией в адрес виновника залива и в случае отказа обращаться в суд.

ВАЖНО: В соответствии с 134 ГПК, у вас будет только один шанс для подачи искового заявления, поэтому перед этой процедурой необходимо проконсультироваться со специалистом.

В случае оспаривания решения собрания жителей МКД

Если вы считаете что собрание не правомочно, либо не согласны с каким либо из аспектов, то

есть несколько вариантов оспорить общее собрание собственников МКД:

1) Один из самых простых, но не всегда действенных – написать жалобу в Жилищную инспекцию, которая проверит правомочность собрания, а именно бюллетени, подписи и протокол общего собрания, был ли там кворум в 51 % или 66% (зависит от повестки дня).

2) Второй вариант предусматривает Жилищный кодекс, а именно ст. 45–46 Жилищного кодекса Российской Федерации. В этом случае необходимо инициировать собрание (что может сделать даже один собственник), уведомить должным образом жильцов и провести новое собрание в очной или очно-заочной форме, собрать подписи, изготовить протокол и сдать его в жилищную инспекцию. В случае принятия другого решения предыдущий протокол общего собрания аннулируется.

3) Третий вариант предусматривает судебный порядок оспаривания протокола, необходимо обратиться в суд, где ответчиком будет являться инициатор собрания.

ВАЖНО: судебный порядок самый действенный, однако обратиться в суд можно в течение 3 месяцев с момента сдачи протокола в жилищную инспекцию. Перед подачей в суд необходима консультация со специалистом, т.к. с другой стороны будут юристы, специализирующиеся на ЖКХ.

В случае травмы, полученной вследствие некачественной противолёдной обработки

Сейчас зима, и многие сталкиваются с тем, что на лестнице у подъезда или в придомовой территории образуется наледь. Управляющая компания обычно редко за этим следит.

Допустим, вы упали, не нужно говорить себе, что «само пройдет». Идите в трамвпункт и фиксируйте повреждения, там вы получите справку, которая дает право на подачу грамотно оформленной претензии, а затем в суд.

Тут действуют статьи 1085, 151 ГК РФ, которые говорят о том, что при причинении гражданину увечья или ином повреждении его здоровья возмещению подлежит утраченный потерпевшим заработок (доход), который он имел либо определенно мог иметь, а также дополнительно понесенные расходы, вызванные повреждением здоровья, в том числе расходы на лечение, дополнительное питание, приобретение лекарств, протезирование, посторонний уход, санаторно-курортное лечение, приобретение специальных транспортных средств, подготовку к другой профессии, если установлено, что потерпевший нуждается в этих видах помощи и ухода и не имеет права на их бесплатное получение.

При определении утраченного заработка (дохода) пенсия по инвалидности, назначенная потерпевшему в связи с увечьем или иным повреждением здоровья, а равно другие пенсии, пособия и иные подобные выплаты, назначенные как до, так и после причинения вреда здоровью, не принимаются во внимание и не влекут уменьшения размера возмещения вреда (не засчитываются в счет возмещения вреда). В счет возмещения вреда засчитывается также заработок (доход), получаемый потерпевшим после повреждения здоровья.

ВАЖНО: для подачи претензии необходимо грамотно ее составить, а исковое заявление в суд должно основываться на необходимых доказательствах и нормативно-правовых актах, перед процедурой обязательно обратитесь к специалисту.

Теперь поговорим о случаях некачественности услуг, предоставляемых УК; это протечка крыши, грибок в подъезде, некачественная уборка, наличие шумов и неприятных запахов.

В данном случае можно использовать административный ресурс, такие как САНэпидемстанция, Роспотребнадзор, прокуратура, Жилищная инспекция. Во все эти структуры пишется жалоба, однако есть нюанс… На стандартную жалобу последует стандартный ответ, поэтому необходимо пообщаться со специалистом и написать ссылки на статьи, те, которые заставят задуматься проверяющие органы.

Есть и второй вариант – провести самому экспертизу грибка, уборки, шумов, запахов, что будет стоить денег, и затем обращаться в управляющую компанию с грамотно оформленной претензией, а затем в суд.

ВАЖНО: во всех случаях нужна грамотная консультация специалиста, т.к. у вас будет только один шанс обратиться в суд, т.к. второй раз по тем же основаниям суд не примет исковое заявление. В соответствии с 324-м федеральным законом Российской Федерации, граждане имеют право на получение бесплатной юридической помощи в случаях и в порядке, которые предусмотрены настоящим федеральным законом, другими федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Бесплатная юридическая помощь иностранным гражданам и лицам без гражданства оказывается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральными законами и международными договорами Российской Федерации.