Практика: незарегистрированная собственность не подлежит изъятию по договору ипотеки

5 лет назад гражданин взял кредит на покупку новой квартиры. Дом строящийся. Размер кредита по сегодняшним меркам сравнительно небольшой - 850 000 рублей сроком на 10 лет. Договор ипотеки соответствовал требованиям закона.

Первые пять лет гражданин исправно выплачивал кредит. Однако год назад выплаты прекратились... Причина банальная - из-за финансовых трудностей в компании, где работал гражданин, сократили часть подразделений, в том числе и его. Найти новую работу оказалось сложно. К тому же в это время жена родила второго ребенка. Первое время выручали накопления, потом брали в долг у друзей и родителей. Но деньги кончились, а хорошую работу гражданин так и не нашел.

Чтобы хоть как-то обеспечить семью, ему пришлось пойти на должность менеджера с окладом в три раза меньше, чем на прежней работе. Заемщик пытался договориться с банком, просил дать отсрочку по уплате долга за кредит, ведь ему удалось уплатить часть долга в размере 120 000 рублей, а оставшуюся часть в размере 150 000 рублей он готов оплатить позже: отдать в счет оплаты долга свою старую однокомнатную квартиру, но лишь когда переедет в новую.

Банк, как ни странно, вошел в положение клиента и дал рассрочку на полгода. Но и спустя это время выплаты не возобновились. Тогда банк был вынужден в судебном порядке взыскать с ответчика в счет уплаты долга его квартиру.

По словам истца (банка), ответчик сам дал согласие на залог квартиры.

Банк просит взыскать с ответчика выплату процентов в размере 150 000 рублей в связи с уклонением от возврата суммы долга по договору займа, или взыскания на заложенную по договору об ипотеке квартиры в счет уплаты долга по ипотеке.

Ответчик конечно иск не признал и просил отсрочки по оплате долга. Ведь жить в однокомнатной квартире после рождения первого ребенка тесно, потому они и решили купить трехкомнатную квартиру по ипотеке. Ответчик действительно дал согласие на залог своей квартиры, но был уверен в возврате взятых в долг денег и не предполагал, что может возникнуть вопрос с обращением взыскания на квартиру.

Заключение договора об ипотеке (договор залога) может быть направлено на обеспечение исполнения денежного обязательства - обязательства по возврату кредита. Так, если денежное обязательство, обеспеченное ипотекой, не исполнена, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, на имущество, заложенное по договору об ипотеке, судом может быть обращено взыскание.

Иными словами, имущество продается с публичных торгов, после чего вырученная от продажи денежная сумма используется для погашения долга. Закон допускает обращение взыскания в случае нарушения сроков внесения платежей более 3-х раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна (всего несколько дней). В данном случае ответчик нарушил сроки по возврату долга более 3-х раз в течение одного года. Формально у истца достаточно оснований требовать обращения взыскания на заложенное имущество.

Однако в соответствии с законодательством по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, в том числе квартиры, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К моменту заключения сторонами договора строительство дома, в котором расположена квартира ответчика, не завершено, право собственности на квартиру у него не возникло и, как следствие, в реестре не зарегистрировано.

Таким образом, спорная квартира еще не принадлежит ответчику, а договор об ипотеке является ничтожным.

И как следствие, суд решил в иске об обращении взыскания на квартиру отказать, взыскав с ответчика сумму задолженности по кредитному договору в размере 90 000 рублей.__

Квартира сохранена.