Поручительство при покупке жилья

Конечно же, определенный алгоритм проверки т. н. «чистоты» вторичной квартиры перед ее покупкой существует. Следует проверить, кто зарегистрирован в квартире, покупалась ли она в браке, есть ли у продавца долги и т. д.

Однако даже сами риелторы признают, что проверить квартиру на все 100% невозможно: все равно могут возникнуть непредвиденные обстоятельства.

Например, продавец получил квартиру по наследству: по документам он законный собственник и может заключать сделку. Но никто не может гарантировать, что позже не появятся другие претенденты на наследство и, к примеру, не оспорят завещание в суде.

А в случае его отмены продавец перестает быть собственником — значит, и продажа квартиры уже недействительна.

Также нельзя точно проверить, состоял продавец в браке на момент покупки квартиры или нет: даже нотариусы пока не могут получить такую информацию из ЗАГСа, а уж покупателю и подавно ее не предоставят.

Поэтому все заранее выяснить просто невозможно. Но это не означает, что нужно отказываться от покупки жилья. Просто следует подойти к этому вопросу максимально серьезно и заранее обеспечить себе надежную подстраховку на случай отмены сделки.

Один из вариантов такой подстраховки недавно предложил Верховный суд РФ в своем пленарном постановлении (Постановление Пленума ВС РФ от 24.12.2020 № 45 «О некоторых вопросах разрешения споров о поручительстве»).

Документ посвящен одному из самых популярных способов обеспечения обязательств — поручительству. Казалось бы, как оно может быть связано с покупкой недвижимости? Но, на самом деле, поручительство может сослужить покупателю хорошую службу.

Дело в том, что при неблагоприятном исходе сделки (если суд признает ее недействительной) стороны возвращаются в исходное состояние — т. е. покупатель должен вернуть квартиру, а продавец обязан отдать деньги, которые он получил.

Но если с возвратом квартиры проблем, как правило, не возникает, то с деньгами совсем наоборот: ко дню отмены сделки у продавца их может уже не быть.

Он может заявить, что все потратил, или же вовсе признать себя банкротом. Поэтому покупатель рискует оказаться в весьма сложной ситуации: квартиру у него забрали, а деньги так и не отдали.

Чтобы воспользоваться компенсаций от государства, придется еще доказать, что он добросовестный приобретатель (ст. 68.1 Закона № 218-ФЗ) — и еще не факт, что это удастся.

Но поскольку возврат денег по недействительной сделке — это, по сути, денежное обязательство, покупатель может заранее обеспечить его исполнение для себя в будущем.

Как утверждает Верховный суд, для этого можно воспользоваться поручительством, а именно:

-заключать сделку купли-продажи под условием, что кто-то поручится за возврат продавцом денег в том случае, если сделку признают недействительной по вине продавца или в результате претензии третьих лиц на жилье (п. 3 Постановления Пленума).

Поручительство в таком случае оформляется под отлагательным условием — т. е. обязанность поручителя возникает только, если сделку отменят.

Поручитель отвечает солидарно с продавцом — значит, покупатель может потребовать деньги как от продавца, так и сразу от поручителя, что значительно повышает шансы вернуть свое.

Верховный суд обратил внимание, что в случае смерти должника с поручителя ответственность не снимается (он должен исполнить обязательство, а потом может требовать компенсацию от наследников должника).

Кроме того, действующее обязательство поручителя переходит к его наследникам, если того внезапно не станет (п.п. 35—37 Постановления Пленума). Поэтому поручительство надежно обеспечивает интересы покупателя.

Таким образом, если есть сомнения в будущей сделке (например, квартира была недавно унаследована продавцом или у него есть большие долги), покупатель может настоять на том, что договор будет подписан только при условии поручительства за продавца.

Единственное, что не объяснил Верховный суд - где продавцу найти такого поручителя.