Дарение недвижимости. Всё, что нужно знать о сделке: как оформить, стоимость оформления и можно ли ее будет оспорить? Что нужно знать?

Здравствуйте, мои дорогие подписчики, гости юридического сайта!

Собственник жилого помещения имеет полное право распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению: он может заключить сделку купли-продажи, а может подарить детям, сестре, брату, дяде, тёте или вообще подарить свое имущество соседу.

Итак, если собственник решил распорядиться своим имуществом, подарив его, то необходимо оформить дарственную или договор дарения. Рассказываю, как правильно оформить сделку, а также какие могут быть риски и можно ли признать такую сделку недействительной.

Что такое дарственная на квартиру?

Дарственная, или договор дарения — это документ, который регистрирует безвозмездную и добровольную передачу имущества. Оформляют такой документ, как правило, для передачи между родственниками условно наследуемого имущества, так как оформить дарственную проще, чем завещание.

Кроме того, в случае с договором дарения близкому родственнику не нужно платить ни госпошлину, ни налог, который возникает при наследовании по завещанию.

Согласно гражданскому законодательству письменный договор нужно составлять при передаче любого имущества дороже 3000 рублей. Договор дарения недвижимости нужно составить и официально зарегистрировать. Сделку необходимо оформить в Росреестре, иначе она будет признана ничтожной.

Кто может оформить дарственную?

Подарить недвижимость, как и любое другое имущество, может только собственник при условии, что он дееспособен. Недееспособный человек и его представитель не смогут оформить дарственную. Детям младше 14 лет тоже запрещено дарить свою недвижимость, как и их родителям, опекунам или иным представителям.

На кого можно оформить дарственную?

Здесь все проще — подарить недвижимость (как и любое другое имущество) можно кому угодно. Наличие родственной связи не является обязательным условием.

Однако если стороны договора дарения — не близкие родственники, тот, кто получает имущество, должен заплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости подаренного имущества. Получить в подарок недвижимость могут и физические лица, и юридические, и даже государство.

Как оформить дарственную?

Чтобы составить договор дарения, понадобятся документ, удостоверяющий личности дарителя и одариваемого.

Договор дарения предполагает обязательное условие: его подписание должно произойти одновременно двумя сторонами — дарителем и одаряемым. Это исключает подлоги и внесение корректировок в договор. Поэтому без участия одной из сторон договор дарения оформить невозможно.

Документы, которые нужны для оформления дарственной:

• паспорт дарителя,
• паспорт одаряемого,
• свидетельство о праве собственности,
• нотариально заверенное согласие супруга дарителя (в случаях, когда оно необходимо),
• согласие органов опеки, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних или недееспособных граждан,
• согласие банка, если речь идет об ипотечной недвижимости,
• выписка из ЕГРН,
• техпаспорт.

Что должно быть указано в договоре дарения?

В договор нужно внести все данные из перечисленных документов: паспортные данные обеих сторон, адрес, кадастровый номер, общую площадь и технические характеристики объекта. Обязательно указать, что недвижимость одаряемому передается безвозмездно, что ранее квартира никому не была продана или подарена, не находится в залоге и не имеет других обременений.

Также в договоре нужно прописать условия сделки — например, кто будет нести расходы, связанные с регистрацией перехода права собственности на квартиру, и условия аннулирования договора. К таким может относиться недобросовестное отношение одаряемого к подарку. Выставлять условия для передачи имущества даритель не может — в таком случае сделка будет ничтожной.

Когда нельзя дарить недвижимость?

Помимо недееспособности и возраста, есть и другие ограничения для договора дарения. Если человек лечится или содержится в учреждениях соцзащиты, то ни он, ни его родственники и супруги не могут дарить недвижимость работникам этих учреждений.

Нельзя дарить недвижимость госслужащим в связи с их должностью или исполнением служебных обязанностей. Коммерческие организации не могут дарить недвижимость друг другу.

Сколько стоит договор дарения?

При оформлении договора дарения могут быть следующие расходы:

• оплата услуг нотариуса,
• оплата пошлины за оформление перехода права собственности,
• налог на подарок,
• налог считается в процентах от стоимости подарка, так что сумма может быть разной, как и стоимость услуг, нотариуса, а вот пошлина всегда составляет 2 тысячи рублей,
• налог на подарок равен подоходному налогу — 13%. Его можно не платить, но только если подарок был получен от кого-то очень близкого: супруга (супруги), родителей, детей, родных братьев или сестер, бабушек и дедушек, внуков.

Нужно оплатить пошлину, а затем подать документы в Росреестр — в МФЦ или на сайте Росреестра.

Риски для дарителя

При дарении квартиры могут появиться члены семьи, не согласные с решением дарителя. В этом случае они могут оспорить сделку через суд, и государственная регистрация перехода права собственности будет отменена.

Но добиться этого непросто: «Так, например, если мать обиделась на дочь и составила договор дарения квартиры со своим сыном, дочь может оспорить такую сделку только в определенных случаях.

Крайне важной является фактура правоотношений, но в большинстве случаев признать такую сделку недействительной не удастся. Аналогично — в ситуации, когда договор составлен не с сыном, а с соседкой. Право собственности принадлежит матери, и только она вправе выбирать способ распоряжения ею, если, конечно же, она дееспособна, не имеет место обман или заблуждение». Однако оспорить дарственную можно лишь в течение трех лет с момента дарения.

После подписания договора, но до момента передачи жилья в собственность можно написать письменный отказ.

Основное отличие дарственной от завещания — в моменте перехода права собственности на имущество к новому собственнику.

Если рассматривать квартиру как предмет договора дарения, то переход права собственности на нее произойдет в момент подписания договора и передачи имущества. А при составлении завещания — только после смерти собственника и истечения общего срока для принятия наследства (6 месяцев).

То есть дарственная позволяет передать имущество здесь и сейчас, а завещание — только после смерти. Договор дарения составляется в простой письменной форме и не требует нотариального заверения, а завещание без регистрации у нотариуса считается недействительным.

Завещание можно отменить в любой момент, а вот дарственную так просто отменить не получится. Ведь дарственная — это сделка, по которой вы принимаете на себя обязанность передать кому-то ценную вещь. Просто так отменить ее законодательством не предусмотрено.

Только в исключительных случаях — например, когда одаряемый обращается с подаренной вещью, которая ценна для дарителя, с такой небрежностью, при которой эта вещь может быть утрачена. Но все это нужно будет доказывать еще в суде, а для отмены завещания достаточно посетить нотариуса.

Аннулировать подписанную обеими сторонами дарственную можно по соглашению между сторонами или согласно условиям, прописанным в договоре. В остальных случаях придется обращаться в суд.

Отменить дарственную в суде можно, если тот, кто получил подарок: покушался на жизнь дарителя или его родственников или нанес им телесные повреждения; ненадлежащим образом обращался с подарком. Также в суде договор дарения можно отменить, если даритель в момент дарения был недееспособен или был вынужден действовать из-за угроз и давления.

На имущество, оформленное между ближайшими родственниками по договору дарения, распространяется следующее ограничение: продать его без уплаты налога по договору купли-продажи можно будет только через три года.

Также даритель имеет право вернуть себе объект, если при оформлении договора стороны договорились прямо указать на то, что даритель может отменить свое решение.

Чтобы правильно и юридически верно оформить дарственную, нужно обратиться к нотариусу. Он составит договор и станет гарантом того, что при дарении недвижимого имущества ни одна из сторон не была введена в заблуждение и действовала по собственной воле.

Подробнее ➤