Аварийное жилье: потребности и капризы

Сегодня хотелось бы затронуть очень чувствительную тему, связанную с несовпадением желаний расселяемых жителей аварийного жилья и их действительных прав.

Десятки и сотни тысяч граждан имеют в своих головах искаженные представления о том, что государство должно им представить взамен аварийного жилья.

От нанимателей жилья стандартные претензии по предлагаемым жилым помещениям – это «дом расположен на окраине города», «нас не устраивает этаж/планировка/ширина помещений/качество отделки», «нет отдельных комнат для родителей/разнополых детей», «не удобный проезд к месту работы/учебы/секциям и проч.», «предоставляемое жилье на окраине города дешевле, чем в центре».

Стандартные претензии собственников «почему так мало оценивается жилье» и «что я себе на это могу купить?» в другой интерпретации звучат как «мы становимся БОМЖами/нас просто выгоняют на улицу/мне некуда переезжать».

Кто в чем прав

Нанимателю и членам его семьи вместо жилого помещения, находящегося в аварийном доме должно быть предоставлено иное жилое помещение по договору социального найма.

Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86–88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. В случаях, предусмотренных федеральным законом, такое предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение. В случаях, предусмотренных федеральным законом или нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления. (часть 1 статьи 89 ЖК РФ)

Дополнительные условия расселения указаны в п. 37 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации": «Судам необходимо также иметь в виду, что при выселении граждан из жилых помещений по основаниям, перечисленным в статьях 86 - 88 ЖК РФ, другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, а потому иные обстоятельства (названные, например, в части 5 статьи 57, статье 58 ЖК РФ), учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются. При этом граждане, которым в связи с выселением предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если для них не отпали основания состоять на таком учете (статья 55 ЖК РФ)»

Таким образом, законодательством РФ четко определены требования, которым должно соответствовать предоставляемое жилое помещение:

1. Быть благоустроенным, в соответствии с достигнутым уровнем благоустройства в данном населенном пункте.

2. Быть не меньшей общей площади, чем жилое помещение в аварийном доме.

3. Находится в границах населенного пункта, где расположен аварийный дом.

4. Исходя из компенсационного характера расселения аварийного жилья могут не соблюдаться нормы предоставления при выселении нанимателя и членов его семьи из аварийного жилья во вновь предоставляемое.

Как мы видим ничего из стандартных претензий нанимателей законодательством и разъяснениями ВС РФ не предусмотрено. Поэтому, как не прискорбно для многих, можно четко разделить потребности расселяемых и капризы. Потребности это иметь благоустроенное жилье в черте населенного пункта не меньшей площади. И это справедливо, ведь в аварийном жилье именно на указанной площади семья и жила. Государство обязано предоставить крышу над головой, населенном пункте, в благоустроенным жилом помещении, такой же площади как семья занимает в аварийном доме. ВСЕ.

Все претензии жителей, как не прискорбно для многих, относятся к капризам. Да-да, можете ругать меня, предлагать пожить на окраине города и возить своих детей на трех автобусах в школу и больницу или заселиться с почти взрослыми разнополыми детьми в одну комнату. Государство статьей 40 Конституции РФ гарантирует каждому право на жилище, и я готов подискутировать с теми, кто найдет в статье 40 Конституции РФ право на роскошное жилище, на отдельную комнату каждому члену семьи или на жилище с подъездом на главную площадь населенного пункта.

Нет такого. Разумеется, все строительство для расселения аварийного жилья ведется не на главных улицах и не в самых престижных местах, а категории строящегося жилья сложно отнести к категории «бизнес» и «элит», но и закон и здравый смысл не требуют этого. Транспортная доступность в местах строительства, как правило, достойная. Магазины с продуктами питания и предметами первой необходимости есть. Школы и детские сады есть. Поэтому базовые потребности переселяемых полностью обеспечены. А уж окна на главную елку города или привязку к лучшей гимназии в городе извольте за свой счет.

На этом фоне особенно пикантно выглядит претензия по стоимости предоставляемого нанимателю жилья. О деньгах вообще речи не идет. Для нанимателя предоставляемое жилье бесплатно. Это государство (т.е. все мы, граждане) несем расходы на строительство или приобретение жилья для расселения аварийщиков. И рассматривая предоставляемое жилье с позиции его потенциальной приватизации и продажи, подобный наниматель трансформируется из нуждающегося члена общества в некого нахлебника, желающего получить все самое лучшее за счет всех остальных.

Теперь о собственниках аварийного жилья

По общему правилу (статья 32 ЖК РФ) собственнику аварийного жилья положена выплата денежных средств.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ).

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).

Таким образом, по общим основаниям собственнику за аварийное жилье положена только выплата денежных средств. Жилье может быть предоставлено только при соблюдении следующих условий:

1. Наличие пустующего жилья у администрации.

2. Взаимное согласие сторон (собственника и администрации) на заключение соглашения.

3. Доплата разницы рыночной стоимости т.е. разницы в стоимости аварийного жилья и стоимости предоставляемого собственнику жилья.

То есть собственник фактически покупает у администрации пустующее жилье, внеся часть средств аварийным жильем. Причем, в данном случае, ни о какой площади предоставляемого жилья законодательство не говорит. Она может быть любой.

Стандартная претензия собственника «почему так мало», на заключение о стоимости аварийного жилья. Ответ прост до безобразия, потому что любая старая вещь не может стоить как новая. Оценка производится сравнительным методом. Специалист-оценщик выбирает на рынке (рекламные ресурсы типа Авито, ЦИАН и проч) объекты недвижимости, предлагаемые к продаже в момент оценки и выводит среднюю стоимость в соответствии с утвержденной методикой. По сути он делает то же самое, что ежедневно делают миллионы продавцов/покупателей/ риэлторов/банковских специалистов и прочих заинтересованных лиц на рынке недвижимости – сравнивает существующие предложения. Сравнение происходит между аналогичными предложениями. Оценщик не берет к сравнению рядом расположенный новый ЖК, а выбирает на рынке предложения (лоты) максимально похожие на оцениваемое жилье. Разумеется, их стоимость несопоставима со стоимостью нового жилья. Именно поэтому стоимость оценки аварийного жилья существенно отличается от стоимости благоустроенного вторичного жилья и новостроек. А что вы хотели? Продать старые «жигули» по цене новой «весты»? Кстати, у собственника есть право провести (заказать) оценку самостоятельно. Чтобы потом не жаловаться, что администрация договорилась с оценщиком. Про космическую стоимость земельного участка под аварийным домом напишу отдельную статью.

Претензия «что я себе на это могу купить» («нас делают БОМЖами»)

Ответ столь же прост. Открываете любой сайт по недвижимости и выбираете в соответствии с имеющейся суммой денег. Вы заявляете, что у вас нет денег? Так их ни у кого в стране нет, за исключением очень тонкой прослойки лиц. Вам кто доплатить должен? Миллионы граждан в стране решают жилищный вопрос путем многолетней выплаты ипотеки. Почему вам должны дать бесплатно?

Государство статьей 35 Конституции РФ защищает собственность гражданина. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В развитие статьи 35 Конституции РФ принята статья 32 Жилищного кодекса РФ. Вот именно в соответствии с это статьей собственнику, как владельцу имущества, положена выплата возмещения. По сути, у собственника, в первую очередь, защищается имущественный интерес.

Жилищные права, в том числе собственника аварийного жилья, реализуются на основании других норм права и другими механизмами. Государство 40 й статьей Конституции РФ гарантирует право на жилище, но не гарантирует право на бесплатное жилище всем. Поэтому позиция собственника о том, что ему негде жить, понятна, но из нее не следует, что ему должны дать другое жилье. Государство в соответствии со ст. 40 Конституции РФ создает условия для осуществления права на жилище. Деньги выплачены, весь рынок недвижимости у ваших ног.

И все же получить жилье без доплат, да еще и равной площади собственник может. При условии, что аварийный многоквартирный дом, где у такого собственника находится недвижимое имущество, включен в программу расселения аварийного жилья. Но исходя из условий создания и реализации программ расселения, «бесплатность» предоставления жилья весьма условна. Но об этом, в другой статье.