Крупные штрафы для собственников, арендаторов и иных лиц за использование здания, не введенного в эксплуатацию

Частью 5 ст. 9.5 КоАП РФ установлена административная ответственность за использование здания, не введённого в эксплуатацию.

Размер штрафов следующий: 2000–5000 руб. – физические лица, 20 000–50 000 руб. – должностные лица, 500 000–1 000 000 руб. – юридические лица.

Ответственность может наступить как для собственника, так и для арендатора, т.к. на основании ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ ответственность несёт тот, кто использует здание. При этом административную ответственность могут понести оба (абз. 3 п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 11, абз. 1 п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

Исключение составляют случаи, когда разрешение для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства не требуется в соответствии с ч. 17 ст. 51 ГрК РФ.

Практика показывает, что наличие у арендодателя зарегистрированного права собственности на здание отнюдь не означает, что имеется разрешение на ввод в эксплуатацию. Но даже если оно есть на момент заключения договора, терять бдительность не стоит. Впоследствии в здании могут провести реконструкцию, а она требует нового разрешения.

Приведем несколько примеров из судебной практики:

• организация арендовала помещения под магазин. Здание находилось в собственности арендодателя, но в выдаче разрешения на ввод ему отказали. По заявлению прокурора арендатора (юридическое лицо) оштрафовали на 10 000 руб. (постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2018 по делу № А 45-20406/2018);

• организация арендовала боксы в подземном гараже-стоянке под автомойку. В ходе прокурорской проверки было установлено, что подземный гараж является объектом незавершенного строительства, разрешения на ввод нет. Стройнадзор оштрафовал арендатора (юридическое лицо) на 10 000 руб. (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2019 по делу № А 40-318655/18);

• организация арендовала помещения в здании. Для того чтобы обеспечить доступ к помещениям с улицы, была проведена реконструкция, разрешительные документы не оформлялись. Арендатора (юридическое лицо) оштрафовали на 10 000 руб. Суд отметил: арендатор должен был убедиться, что собственник надлежащим образом оформил реконструкцию фасада здания (постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2019 № А 04-1838/2019).

Как видим в вышеприведённых примерах, правонарушения были совершены до вступления с 06.08.2019 г. в силу федерального закона от 26.07.2019 № 222-ФЗ, который многократно увеличил штрафы по ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ.

Если до таких изменений максимальный штраф по ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ для юридических лиц составлял 20 000 руб., то теперь он увеличился до 1 000 000 руб.

Примеры из судебной практики с новыми штрафами:

• собственник (юридическое лицо) продолжил эксплуатацию объекта, не введя его в эксплуатацию после реконструкции, в связи с чем был назначен штраф в размере 1 000 000 руб., который в суде был снижен до 800 000 руб. (определение Верховного суда Российской Федерации от 21.12.2022 по делу № А 40-142551/2021);

• арендатор (юридическое лицо) эксплуатировало здание, не введённое в эксплуатацию, в связи с чем был назначен штраф в размере 1 000 000 руб., который в судебном порядке был снижен до 500 000 руб. (определение Верховного суда РФ от 08.02.2022 по делу № А 56-10261/2021);

• юридическое лицо по договору безвозмездного пользования с застройщиком эксплуатировало здание, не введённое в эксплуатацию, в связи с чем был назначен штраф в размере 1 000 000 руб., который в суде был оставлен без изменений (определение Верховного суда РФ от 27.05.2021 по делу № А 32-7986/2020) и т.д.

Правонарушение по ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ относится к длящимся правонарушением, соответственно срок давности привлечения наступает с момента выявления такого правонарушения, в связи с чем лицо может быть привлечено к административной ответственности, например по договору аренды, заключённому в сентябре 2019 г. При этом прекращение такого договора прерывает его действие, и в этом случае срок привлечения к административной ответственности арендатора уже будет течь с даты прекращения действия договора. Для собственника в этом случае ответственность действует аналогично.

Таким образом, потенциальному арендатору важно среди прочего запрашивать у собственника документы, подтверждающие введение здания в эксплуатацию, в том числе после реконструкции, если случай не относится к исключениям согласно ч. 17 ст. 51 ГрК РФ.