DELETE
регистрация договора аренды
6 дочитываний
14 комментариев
Уважаемые коллеги, здравствуйте!
Столкнулся со следующей проблемой: обязательна ли государственная регистрация договора аренды НЕЖИЛОГО помещения заключенного на 11 месяцев?
Существует два диаметрально противоположных мнения.
ПЕРВОЕ – не подлежит государственной регистрации
(информационное письмо президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53).
Обоснование:
Ст. 1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.
Согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".
Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п.1 ст. 433 ГК РФ.
ВТОРОЕ – гос. регистрация является обязательной не зависимо от срока.
(письмо Управления Министерства юстиции РФ по налогам и сборам по г. Москве от 27 декабря 1999 г. N 14-14/17952).
Обоснование:
В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Пункт 2 ст. 651 ГК РФ устанавливает обязательность государственной регистрации договора аренды здания и сооружения, заключенного на срок не менее года, и считается заключенным с момента такой регистрации.
Вместе с тем ст. 1 ФЗ от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон) различает такие объекты недвижимости, как здание, сооружение, жилые и нежилые помещения. Министерство юстиции Российской Федерации в письме от 23.07.98 N 04-827 разъяснило, что п. 2 ст. 651 ГК РФ не может распространяться на помещения, поскольку регулирует отношения исключительно по аренде зданий и сооружений, являющихся целыми и неделимыми объектами недвижимости.
Таким образом, регистрация договора аренды жилых и нежилых помещений регулируется п. 2 ст. 609 ГК РФ и ст. 26 Закона и является обязательной независимо от срока, на который заключен договор.
14 комментариев
Подписаться
Донаты ₽
Комментарии: 14
Отписаться от обсуждения
Подписаться на обсуждения
Похоже вы совсем незнакомы с судебной практикой по данному вопросу, согласно которой уже давно нет никаких диаметрально противопложных мнений. Поэтому вы впервые для себя открыли эту "проблему". Суды давно руководствуются Инф. письмом ПВАС РФ № 53 и споров по этому поводу нет. А вот такого органа, о письме которого вы упомянули, не существует и не существовало "Управления Министерства юстиции РФ по налогам и сборам по г. Москве". Если вы имели ввиду Управление МНС РФ по г. Москве, то номер этого письма другой - 14-14/17948 и оно не носит нормативный характер. Кроме того, догадайтесь сами: какой из них имеет большую юридическую силу для правоприменительной практики. Тем более, что в других, более поздних документах МНС/ФНС это ведомство полностью согласилось с позицией ВАС.
Вячеслав Алексеевич, благодарю за высказанное мнение.
Название органа и письмо упомянутые мною, скопированы из Консультанта, я не вносил никаких изменений
))
Позиция арбитражных судов по данному вопросу конечно же мне известна и до недавнего времени не вызывала никаких сомнений. Дело в том, что спор в суде общей юрисдикции. Ответчик к возражениям приложил решения районных и кассационных судов Санкт-Петербурга и Омска(2007г.). В решениях подобный договор признан незаключенным.
Суд, предложил ответчикам представить выписку из ЕГРП. Возражения, основанные на инф. письме ПВАС РФ № 53 не приняты во внимание.
Поэтому меня и заинтересовала эта тема, точнее мнение судов общей юрисдикции по данному вопросу.
Вячеслав Алексеевич, Ваши доводы разделяет один из разработчиков ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основывая свою позицию на Инф. письме ПВАС РФ № 53.
С другой стороны, в Интернете нахожу следующее:
Практика государственной регистрации аренды нежилых помещений. Принявший орган: Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Материал подготовлен доцентом кафедры коммерческого права юридического факультета СПбГУ.
«Каковы последствия несоблюдения требования ст. 609 ГК РФ о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения? На этот счет не существует однозначной позиции. С одной стороны, несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ).
Так, Арбитражный суд Кировской области в решении по делу № А28-2128/07-30/9 счел договоры аренды нежилых помещений ничтожными, поскольку они не были зарегистрированы.
Суд кассационной инстанции по этому делу подтвердил правильность вывода суда первой инстанции об отсутствии между сторонами арендных отношений, указав следующее: «Анализ заключенного спорящими сторонами договора показал, что он не зарегистрирован.
По общему правилу договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В отношении аренды нежилых помещений не предусмотрено каких-либо специальных норм, поэтому к ним в полном объеме применяются общие правила о договоре аренды.
В силу ст. 609 ГК РФ договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды. Невыполнение данного требования закона свидетельствует об отсутствии между сторонами договорных отношений.»4
Вячеслав Алексеевич, похоже, это вы совсем незнакомы с судебной практикой по данному вопросу.
Оренбургский областной суд в кассационном определении пришел к пришел к вводу о том, что несоблюдение требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность (ст.165 ГК РФ) и, таким образом, договор аренды является недействительным договором, судом кассационной инстанции отклоняется, так как в силу требований ст. ст. 433, 609 ГК РФ данный договор считается незаключенным, а не недействительным.
Договор аренды нежилого помещения был заключен на срок менее года. К тому же, письмо ВАС не является источником права.
Павел Валерьевич, Вячеслав Алексеевич уверен, Вы согласитесь, что к делу требуется индивидуальный подход и серьезное изучение не только сложившейся судебной практики, но и мнения научного сообщества, в частности членов научного консультативного совета ВС РФ и ВАС РФ.
Использование в своей работе только результатов практики и игнорирование положений правовой науки приводит к одностороннему и узкому пониманию проблемы(точнее непониманию). В таком случае, адвокат/юрист действует машинально (как указано в инф. письмах, разъяснениях), не понимая сути происходящего в зале судебного заседания. Проигрывает дело, и при этом пребывает в полной уверенности(либо убеждает в этом клиента), что судьи первой и второй инстанции не разбирается в данном вопросе, некомпетентны, подкуплены и т.п. Я неоднократно наблюдал подобные ситуации. Подумайте сами, нужен ли человеку такой представитель!?
Общественные отношения находятся в постоянном развитии, поэтому право и судебная практика также совершенствуются и претерпевают изменения. Считаю, что недопустимо руководствоваться убеждением, основанным на факте того, что «судебная практика уже давно решила эту проблему».
Согласен, в большинстве случаев это так, но есть вероятность, что нежелание тратить время на изучение спорного вопроса приведет к неблагоприятным последствиям для человека, обратившегося за юридической помощью. Повторюсь, такое поведение недопустимо, так нельзя относиться к клиенту доверившемуся тебе. Не зря гласит народная мудрость – семь раз отмерь, затем отрежь.
Я, считаю, что доводы процессуального противника должны быть детально изучены и проработаны, не зависимо от того, противоречат ли они сложившейся практике или нет(как правило дыма без огня не бывает). Даже если мне хорошо известна практика рассмотрения спора, при подготовке к делу, я еще раз повторно исследую данную проблему, просчитывая все возможные ходы процессуального противника.
Павел Валерьевич, но определение Оренбургского областного суда тем более не является источником права. Ваше сообщение содержит внутренее противоречие. Отрицая выводы высшей судебной инстанции, вы, тем не менее, в противовес ссылаетесь на определение областного суда. Оно имеет для вас бОльшую силу и силу нормативного акта??? Впрочем, ссылаясь на письмо ВАС. я, соответственно, подразумевал сложившуюся арбитражную практику, на которую указывал в своем первом сообщении автор этой темы. И она (эта практика) именно такова. А то, что между арбитражной практикой и практикой судов общей юрисдикции есть противоречия, то это общеизвестный факт. И вряд ли на этом противоречии можно делать выводы. Вы свое мнение выскажите и обоснуйте его.