риелтеры-мошенники

В Петербурге появились риэлторы-альтруисты? К каким «хитростям» прибегают агенты недвижимости в стремлении заработать.

Марина Ярдаева | Пт, 30.09.2011

На рынке недвижимости северной столицы творятся прелюбопытные вещи. Пока одни риэлторы объединяются и саморегулируются в стремлении заработать как можно больше, других настигает синдром Робина Гуда. «Агенты-волонтеры», готовые работать без договоров, уже бесплатно рекламируют чужие квартиры, самостоятельно ищут покупателей и даже за свой счет их приводят. Питерские риэлторы: битвы за бабло. И о своем энтузиазме посредники до определенной поры предпочитают молчать. Вот только хозяева продаваемого и сдаваемого в частном порядке жилья, узнавая о существовании бескорыстных помощников, почему-то не спешат радоваться внезапно свалившемуся счастью. С таким сюрпризом довелось неоднократно столкнуться и автору этих строк.

Здравствуйте, я ваш риэлтор!

Обычная ситуация – продаем квартиру. Сами, без чьей либо «квалифицированной помощи» – это вопрос принципиальный. Однако переговоры часто ведутся через контрагентов – страшно людям покупать квадратные метры, полагаясь только на себя. Посему, когда позвонила очередная женщина агент, мы нисколько не удивились. Она по телефону уточнила некоторые детали по квартире, заявила, что у нее есть потенциальные покупатели. Договорились о времени просмотра.

К назначенному часу приехала дама. Одна. Представилась Ириной Русиновой из ООО «Недвижимость в Петербурге». Сказала, что клиенты задерживаются. Но это, говорит, и к лучшему. Мы, мол, пока о другом побеседуем.

-Тут такое дело, - как-то не очень уверенно начинает она. - Я вашу квартиру по 3100 выставила (мы свою «однушку» оценили в 2950 тысяч рублей).

-Как это, - спрашиваю, - выставили? Те, кто сейчас приедут, будут думать, что вы наш агент? И со всеми так работаете?

Женщина начинает что-то объяснять про то, что хотела заранее предупредить, да не успела. В это время появляются «клиенты». Видя мое замешательство, риэлтор берет их на себя, щебечет что-то про метраж комнат и прочее. А я, отдышавшись, замечаю, что у визитеров с лицами тоже что-то не так.

-А картинка-то, - говорят, нехорошо так прищуриваясь, - другая была.

Все ушли. Я, залезла во всемирную паутину, где очень быстро нашла объявление о продаже нашей квартиры, подписанное этой самой Ириной Русиновой. Только в тексте том был неправильно указан этаж и перепутаны некоторые технические детали. И я вспомнила еще один случай.

Параллельно с продажей мы подбираем себе встречный вариант – «двушку». Дали объявление. Позвонила риэлтор, предложила вариант. Серию дома и общий метраж она почему-то запамятовала, но уверила, что вариант чудо как хорош. Не смогла назвать женщина, представившаяся Еленой, и точный адрес дома и квартиры. Условились, словно какие-то разведчики, встретиться в окрестностях.

Позже Елена сообщила, что сама прийти не может, вместо нее будет мужчина. Встретились с неким Александром. Он то и выдал при встрече: «Сейчас еще агента дождемся и пойдем». Мы в замешательстве, как это два посредника на один объект? Александр объяснить не смог. Только после до меня дошло, что Елена, вероятно, тоже с продавцами общалась как агент с нашей (!) стороны.

Пустяки. Дело-то житейское!

Пообщавшись на форумах, посвященных вопросам недвижимости, узнала я, что «хитрость» эта довольно распространенная. Некоторые агенты даже пытались убедить меня, что частнику выгодно такое поведение маклеров – радуйтесь, дескать, покупателей вам приводят задаром. С точки зрения господ-посредников, получается, что все это пустяки, и включать в серьезный процесс купли-продажи человека, основным инструментом которого является банальный обман, совсем даже и не страшно.

А вот адвокат, председатель коллегии адвокатов «Юридического центра «Лекс», Лев Остромухов оценил этот случай, как близкий к мошенничеству: «На самом деле грань между «невинной» рекламой и преступлением здесь очень тонкая. Еще один неосторожный шаг такого агента и в его поведении можно было усмотреть и «введение в заблуждение и навязывание услуги путем обмана. Все это составляющие мошенничества».

Получить внятный комментарий руководителя агентства «Недвижимость в Петербурге», которое и представляла горе-агент Ирина Русинова, не удалось. Хотя и очень хотелось узнать, что глава «молодой и динамично развивающейся компании, максимально, направленной на результат», как указано в рекламе фирмы, думает относительно ноу-хау своих сотрудников. Вооружившись диктофоном, я приготовилась было официально поговорить с начальством организации как журналист, но… Оказалось, что директором предприятия является та же Ирина Русинова, она же работает риэлтором и секретарем. Когда женщина узнала, с кем собственно разговаривает, она посоветовала мне не заниматься ерундой и повесила трубку.

Просто очень деньги нужны!

Все дело в ожесточенной конкуренции. В городе сегодня работает более 15 тысяч посредников. Такие данные приводил в декабре прошлого года президент Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский. По его же словам, это довольно много, поскольку каждому нужно зарабатывать определенную сумму: «По нашим подсчетам, индивидуально работающему агенту, чтобы нормально жить, необходимо проводить не менее шести сделок купли продажи в год».

Исходя из того, что в среднем за год, в городе проводится порядка 70 тысяч сделок с недвижимостью, и из них процентов 90 (а по некоторым данным только 80) при участии агентов, то на каждого посредника приходится в среднем по четыре операции. Одни, более удачливые, реализуют в год по десятку договоров, а иные перебиваются чуть не случайными заработками. Вот и стремятся бедолаги влезть на долю рынка, контролируемую частниками.

Еще одна причина использования агентами «нетрадиционных» методов привлечения клиентов – высокие комиссионные. В среднем ставки в питерских агентствах недвижимости колеблются от 4 до 10 %. По субъективному мнению автора, это не много, а очень много. Открыто убедить человека расстаться со 150-200 тысячами кровных рублей не так-то просто. Тем более не очень понятно за что? В этом свете желания агентов можно сравнить с замашками мужика из анекдота, продававшего кило картошки за тысячу рублей, потому что «очень деньги нужны!»

И еще немного личного

Риэлторы, чтобы вытянуть из доверчивого продавца или покупателя такие "нехилые" комиссионные, рассказывают, как много вокруг мошенников, как это безумно сложно - собрать документы, как много подводных камней в банковских расчетах. Но высший пилотаж – убедить клиента в том, что он вообще ничего не теряет. Агент будет говорить продавцу, что за все заплатит покупатель, покупателям внушается идея, что комиссионные агент выторгует у продавца. Только забывают господа дельцы, что ничто не появляется из ниоткуда и не уходит в никуда.

Потом агент начинает разводить руками: «Не продается ваша квартира за ту сумму… Рынок падает, все снижаются, надо бы и вам… Не скинете цену, не продадите». Если человек уступит в цене 200 тысяч, риэлтор недополучит всего десять тысяч, зато дело провернет быстро.

Мои родители продавали квартиру в другом городе. Сначала они, «как и все нормальные люди» заключили договор с агентством. Специалист по недвижимости перед подписанием бумаг в красках рассказывала о своем непревзойденном таланте в области продаж. Но первый раз «подвинуться в цене» предложила уже через пару недель. Дальше все настойчивей. Родители были непреклонны. Дама, решила больше не спрашивать, взяла да и уступила сотню тысяч по собственной инициативе. Вскрылось все чуть ли не в момент подписания договора о получении задатка.

Великое противостояние

К «креативу» риэлторов подталкивает еще и конкуренция с юристами. Последние оказывают услуги по комплексному сопровождению сделки за 15-20, максимум 30 тысяч рублей. В пакет входят консультации, составление договоров купли-продажи, экспертиза документов, проверка чистоты сделки, помощь при регистрации в ФРС, банковское сопровождение и прочее.

Из поля деятельности юристов выпадает разве что рекламирование объекта, проведение просмотров и составление «цепочек» из объектов, завязанных на одну сделку. Но ведь подать объявление в «Бюллетень недвижимости», «ЕМЛС» и «Шанс» можно и самостоятельно и стоить это все вместе будет не более 500 рублей в неделю.

А цепочки? Этот вопрос легко решается с получением и передачей задатка и составлением грамотного договора. Хотя любой риэлтор будет убеждать вас в обратном. Чего только стоят откровения некоторых агентов на форумах: «столько раз вносили аванс за «встречку» и каждый раз нам его возвращали». Простите, но что мешает указать в договоре передачи аванса размер штрафных санкций за отказ от сделки – или обозвать предоплату задатком, который возвращается в двойном размере? Но агенты кивают на «сложившуюся практику». Слышала и такую отговорку: «Дураков то нет, задатки принимать, да предварительный договор купли-продажи подписывать». Вот «договор бронирования» с агентством, который, по сути, бумажка ни о чем, - вот это совсем другое дело…

«Я постоянно сталкиваюсь на практике с некомпетентностью так называемых «агентов недвижимости», - комментирует адвокат Лев Остромухов. - Так называемых, потому, что в России не существует сегодня ни такой профессии (ей нигде не обучают), ни такого правового статуса. Нет понятия «риэлтор». Есть некие люди, оказывающие информационно-консультационные услуги, занимающие очереди в ГБР и иногда получающие за своих клиентов всякие справки, причем часто с нарушением закона, приплачивая госслужащим «за скорость» или «закрытие глаз на маленькие нестыковки». Все последствия такой «работы» будет расхлебывать в суде клиент. Ведь деятельность посредников никак законодательно не регламентируется, каждое агентство работает согласно своим внутренним, подчас невнятным, инструкциям. Но эти инструкции, как правило, не дают никаких гарантий клиентам подобных фирм.

Я уже неоднократно в судах убеждался, что многие сделки признаются ничтожными, часто по вине «агентов». Особенно страшная ситуация на рынке загородной недвижимости. «Риэлторы» заключают с продавцами и покупателями какие-то кабальные договоры неопределенного срока действия, предусматривающие огромные комиссионные и множество штрафных санкций. В итоге клиент оказывается должен при любом исходе – это больше напоминает рэкет».

Примечание:

Данный вариант статьи является авторским и полным. В немного сокращенном виде она была опубликована в майском номере питерского журнала "Город 812

Журналист Марина Ярдаева.