Дело о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности при продаже 1/2 доли квартиры с нарушением преимущественного права покупки - Случаи из адвокатской практики

Странная ситуация: как Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области пропустили эту сделку, не выявив очевидного нарушения права преимущественной покупки сособственника?

В Красногорский городской суд Московской области место нахождения: 143400, Московская область, г. Красногорск, ул. Первомайская, д. 6, тел. (495) 562-35-12, (495) 562-23-36

ИСТЕЦ: АТБ, место жительства: Ххххх, хххх

ОТВЕТЧИК-1: АМА, место жительства: Ххххх, хххх

ОТВЕТЧИК-2:МНА, место жительства: Ххххх, ул.ххх, д.хх, кв.хх

ТРЕТЬЕ ЛИЦО: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области место нахождения: Моск. обл., г.Красногорск, ул.Речная, д.8

Дело №2-хххх/2013

МНЕНИЕ

По судебному запросу от 04.04.2013 г. №В-7 были истребованы документы из Красногорского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области и от нотариуса Д.А.Докукиной.

1)Из дела правоустанавливающих документов следует (п.11 Расписки), что Ответчиками представлено свидетельство Докукиной Галины Александровны нотариуса Красногорского нотариального округа Московской области зарегистрированное в реестре за №х-ххх от 10.11.2012 года. Из которого следует, что Докукина Г.А. удостоверяет, что ею 08.10.2012 г. передано гр.АТБ заявление гр.МНА. Заявление содержало предложение о преимущественной покупке согласно статьи 250 ГК РФ принадлежащей ей ½ доли квартиры, находящейся по адресу: Ххххх, ххххх за один миллион триста тысяч рублей. Ответа на заявление до 10 ноября 2012 года в нотариальную контору Красногорского нотариального округа Московской области не поступало.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Таким образом, в течение месяца, то есть до 10 ноября 2012 года, истец, в случае намерения выкупить долю ответчика в спорной квартире в целях реализации преимущественного права покупки, должен был уведомить об этом ответчика.

Однако доказательств уведомления ответчика в установленный законом срок истцом суду до сих пор не предъявлено.

Срок в один месяц специально предоставлен законодателем, чтобы сособственник мог направить телеграмму о готовности приобрести долю на этих условиях либо на других более для него приемлемых, также для того, чтобы запланировать свой поход к нотариусу, подписать договор, передать деньги и т.д.

Истец данной процедурой не воспользовался, поскольку намерений на приобретение доли не было.

2) Истцом не представлено доказательств того, что на момент предложения о покупке доли, у последней имелась данная сумма.

3)В договоре купли-продажи указана сумма 1 100 000 рублей вместо 1 миллион триста тысяч рублей.

Данная доля была отчуждена за 1 300 000 рублей, что подтверждается двумя расписками представленными суду, а также объяснениями представителя продавца.

На основании ст. 24 Федерального закона РФ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

Представленное Управлением Росреестра по Москве регистрационное дело содержит вышеуказанные документы.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.

2. В случае обращения одного из сособственников с заявлением о государственной регистрации перераспределения долей в праве общей собственности необходимым условием государственной регистрации прав является наличие в письменной форме согласия иных сособственников, чьи доли в праве общей собственности перераспределяются, если иное не предусмотрено законом или договором между указанными сособственниками.

3. Государственная регистрация возникновения, перехода и прекращения права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из правообладателей, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между правообладателями не предусмотрено иное.

Таким образом, Ответчик не нарушала права Истицы и прибрела долю в квартире за 1 миллион триста тысяч рублей, в противном случае государственная регистрация перехода права собственности могла быть приостановлена.

АМА

Дело № 2-1111/13

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 июня 2013 года г. Красногорск

Московская область

Красногорский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Васильевой Ю.О., при секретаре Елизарове Е.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АТБ к АМА, МНА, третье лицо — Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, о переводе прав и обязанностей покупателя на участника обшей долевой собственности при продаже ''Л доли квартиры с нарушением преимущественного права покупки,

УСТАНОВИЛ:

АТБ обратилась в суд с иском к АМА, МНА, третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ю Московской области, о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности при продаже 1/2 доли квартиры с нарушением преимущественного права покупки.

В обоснование исковых требований АТБ указывает, что является собственницей доли двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: Московская область, Красногорский район, пос.хх, ул.ХХХ д.Х кв.ХХ. Сособственницей указанного жилого помещения ранее являлась МНА (1/2 доля в праве). Из газеты «Все в курсе» от ххх июня 2012 года истица узнала, что МНА разместила объявление о продаже принадлежащей ей доли в квартире за I 500 000 рублей.

Позднее истица получила по почте заявление МНА, удостоверенное нотариусом Красногорского нотариального округа Докукиной Г. Д., содержащее уведомление о намерении продажи принадлежащей ей доли спорной квартиры за 1 300 000 рублей.

В январе 2013 года истице стало известно, что между МНА и АМА 22 ноября 2012 года был заключен договор купли-продажи доли в праве собственности на вышеуказанную квартиру. При этом, цена сделки составила 1 100 000 рублей, в связи с чем было нарушено преимущественное право покупки АТБ

-2 -

С учетом изложенного, ссылаясь на положения ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), АТБ просит признать ее покупателем по договору купли-продажи Vi доли в праве на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: Московская область, Красногорский район, пос. ул.ХХХ д.Х кв.ХХ, заключенному между МНА (продавец) и АМА (покупатель), по цене договора 1 100 000 рублей, внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В судебном заседании истица и ее представитель «КЭБ, действующая на основании доверенности от хх марта 2013 года (л.д. 22), иск поддержали в полном объеме, просили его удовлетворить.

Ответчица МНА, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась. Представитель ответчицы ВТН, действующая на основании доверенности о г 15 декабря 201 1 года (л.д. 21), против удовлетворения иска возражала, пояснив, что квартира была отчуждена за 1 300 000 рублей.

Ответчица АМА и ее представитель Кадушкина Р.В., действующая на основании ордера от ххх апреля 2013 года (л.д. 31), против удовлетворения иска возражали по основаниям, изложенным в письменном отзыве (л.д. 32-34).

Третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя в суд не обеспечило (л.д. 71). В ранее поступившем в суд заявлении представитель Управления просил дело рассмотреть в отсутствие третьего лица (л.д. 26).

При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть данное дело в отсутствие не явившихся ответчицы и представителя третьего лица.

Выслушав объяснения истицы, ответчицы и их представителей, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования АТБ подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать с вою долю любому лицу.

-3 -

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение грех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

В п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 ог 29 апреля 2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт. которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 Г’К РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч. 1 ст. 485 Г''К РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

На основании ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные

-4-пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Таким образом, цена товара является существенным условием договора купли-продажи недвижимости.

Судом установлено, что в порядке наследования к имуществу умершей 26 апреля 2011 года ВТА, АТБ и МНА приобрели в равнодолевую собственность квартиру, расположенную по адресу: Московская область. Красногорский район, ХХХ, ХХХХ, (л.д. 14-15).

Указанная квартира состоит из двух комнат, имеет общую площадь жилых помещений - 47,5 кв.м., из нее жилую - 28,8 кв.м., что подтверждается техническим паспортом жилого помещения, подготовленным ГУП МО «МО БТИ» (л.д. 10-13).

В газете «Все в курсе» (номер от хх июня 2012 года № хх (ххх)) МНА было размещено объявление о продаже ''/2 доли вышеуказанной двухкомнатной квартиры (л.д. 16).

В адрес АТ.Б, 18 августа 2012 года по почте было направлено заявление МНА, удостоверенное нотариусом Красногорского нотариального округа Докукиной Г.А. (реестровый номер 2-ххх от хх августа 2012 года), содержащее уведомление о намерении продажи принадлежащей ей доли спорной квартиры за 1 300 000 рублей (л.д. 17).

По сообщению нотариуса, письмо по адресу: ХХХ, ХХХХ,, вручено 27 августа 2012 года, однако на почтовом уведомлении о вручении письма нет отметки о вручении лично адресату. Ответа АТБ на заявление до 10 ноября 2012 года в нотариальную контору не поступало. С учетом изложенного, нотариусом 10 ноября 2012 года МНА выдано свидетельство о передаче 08 октября 2012 года АТБ заявления с предложением о преимущественной покупке 1/2 доли квартиры по адресу: ХХХ, ХХХХ,, за 1300 000 рублей. Иных заявлений МНА о продаже доли квартиры, расположенной по вышеуказанному адресу, с указанием другой цены, нотариусом Красногорского нотариального округа Докукиной Г.А. не удостоверялось (л.д. 36. 47).

* Между МНА и АМА 22 ноября 2012 года заключен договор купли-продажи Уг доли квартиры, расположенной по адресу: ХХХ, ХХХХ,. При этом, цена сделки, указанная в п. 4 договора, оставила 1 100 000 рублей (л.д. 57-58). Доля квартиры передана на основании акта приема-передачи (л.д. 56). В настоящее время АМА зарегистрирована по месту жительства в указанной квартире (л.д. 8-9, 34-35).

Необходимо отметить, что в материалах регистрационного дела содержится свидетельство нотариуса, подтверждающее предложение МНА, сделанное АТБ. о приобретении данной доли

•о - по цене - 1 300 ООО рублей (л.д, 55),

Таким образом, МНА было изменено существенное условие договора - цена доли квартиры, что явилось нарушением преимущественного права покупки соответствующей доли АТБ

Во исполнение определения Красногорского городского суда Московской области от хх мая 2013 года АТБ на депозит суда перечислены денежные средства в сумме 1 100 000 рублей (л.д. 66-67, 72-73).

Доводы ответчиц о том, что сделка была совершена то цене, равной 1300 000 рублей, суд считает несостоятельными, поскольку в договоре купли-продажи, являющемся основанием для перехода правд собственности на долю квартиры, указана цена, равная 1 100 000 рублей. Кроме того, из представленных расписок следует, что 1 100 000 рублей получено МНА в счет оплаты квартиры (л.д. 37), а 200 000 рублей - в счет оплаты произведенного ремонта (л.д. 38). Однако условия об отдельной оплате ремонта сделка купли-продажи не содержала.

Оценив представленные доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд считает необходимым иск удовлетворить, признать АТБ, хх декабря 19 хх года рождения, уроженку пос. Нахабино Красногорского района Московской области, проживающую по адресу: ХХХ, ХХХХ,, покупателем по договору купли-продажи 1/2 доли в праве на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: ХХХ, ХХХХ,, заключенному между МНА (продавец) и АМА (покупатель), по цене договора 1 100 000 рублей. При этом, решение суда является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе прекращения права собственности АМА на долю спорной квартиры.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ: исковые требования АТБ удовлетворить.

Признать АТБ, хх декабря 19 хх года рождения, уроженку пос. Нахабино Красногорского района Московской области, проживающую по адресу: ХХХ, ХХХХ,, покупателем по договору купли-продажи доли в праве на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: ХХХ, ХХХХ,, заключенному между МНА (продавец) и АМА (покупатель), по цене договора 1 100 000 (один миллион сто тысяч) рублей.