Да? Нет? Наверное!
Да? Нет? Наверное!Подписчиков: 3334321

Как правильно составить договор купли-продажи недвижимости?

28 646 просмотров
35 комментариев

Приобретая жилой дом, квартиру или комнату на вторичном рынке, чаще всего приходится заключать договор купли-продажи недвижимости, регламентирующий все нюансы данной сделки. Чтобы договор считался заключенным, в нем должны быть согласованы существенные условия — предмет сделки подробно описан, а цена установлена.

О том, как правильно составить договор купли-продажи недвижимости, читайте в правовой инструкции 9111.ru.

Юридический смысл договора купли-продажи

Договор купли-продажи недвижимости предполагает, что продавец, в качестве которого выступает собственник (один или несколько) недвижимого имущества, передает принадлежащий ему объект в собственность покупателю, который выплачивает продавцу стоимость этой недвижимости. К договору купли-продажи применяются общие нормы Гражданского кодекса РФ (ст. 454-491 ГК РФ) и специальный параграф №7 (ст. 549-558 ГК РФ).

Как составить договор купли-продажи?

Договор должен быть составлен в письменной форме. Несоблюдение этого правила влечет недействительность договора (ст. 550 ГК РФ). По желанию сторон договор может быть нотариально удостоверен.

Для того, чтобы договор считался заключенным, в нем должны быть согласованы существенные условия. В частности, в нем необходимо дать подробные характеристики объекту, подлежащему передаче покупателю за деньги. Если речь идет о квартире, то это ее полный адрес, метраж, количество комнат, дата постройки, этажность дома и т. д.

Существенным условием договора также является соглашение о цене продажи (ст. 555 ГК РФ), которое должно быть оформлено в письменной форме. При этом правила определения цены, применяемые к договорам купли-продажи другого имущества и предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, к ДКП недвижимости не применяются.

Важно знать, что установленная в договоре цена объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с ним части земельного участка или права на нее. Если же продавец желает получить дополнительные деньги за земельный участок, на котором расположен объект, в договоре следует указать цену каждого объекта недвижимости и общую цену договора.

Цена в договоре может быть установлена за весь объект недвижимости в целом или за единицу площади, например за 1 кв.м.. Во втором случае общая цена определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

Еще одним существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав (ст. 558 ГК РФ).

Все вышеуказанные условия обязательны для договора купли-продажи недвижимости.

Как происходят расчеты покупателя с продавцом?

В договоре следует предусмотреть как порядок расчетов между покупателем и продавцом, так и порядок передачи недвижимого имущества, включая способ и сроки, а также ответственность продавца за оплату платежей и налогов до даты перехода права собственности от него к покупателю.

В части расчетов следует помнить, что если на момент регистрации перехода права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю в договоре не будет указания о том, что расчеты произведены полностью или будет предусмотрена рассрочка или отсрочка платежа, то при регистрации перехода права собственности в силу закона регистратором на объект будет наложено обременение в виде залога, которое после оплаты стоимости объекта покупателю придется снимать в регистрирующем органе. В свете этого, если стороны не хотят, чтобы на объект было наложено обременение, в договоре следует прописать, что до момента полного расчета объект не будет находиться в залоге у продавца.

Как происходит передача недвижимости?

На основании ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Стороны в договоре могут предусмотреть, что договор является одновременно передаточным актом или, что объект будет передан по акту в течение определенного сторонами срока после государственной регистрации. В этом случае при регистрации перехода права собственности в регистрирующем органе передаточный акт прилагать не требуется. Если же в договоре указано, что объект уже передан, то вместе с договором в регистрирующий орган необходимо предоставлять передаточный акт.

Как зарегистрировать переход права собственности на недвижимость?

На основании ст. 553 ГК РФ переход права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации в органе государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним по месту нахождения объекта недвижимости (Росреестре). До 1 марта 2013 года на основании ст. 558 ГК РФ государственной регистрации подлежал и договор. Правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года (Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ).

Для государственной регистрации перехода права собственности стороны совместно должны предоставить в регистрирующий орган:

  • заявление о регистрации;
  • договор купли-продажи – по экземпляру на каждого продавца и покупателя, а также один экземпляр для регистратора;
  • кадастровый паспорт на квартиру (если он ранее не был представлен);
  • согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки и документ об оплате государственной пошлины (если продавцом или одним из продавцов является несовершеннолетний ребенок).

На основании п. 3 ст. 551 ГК РФ, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

По итогам государственной регистрации в ЕГРП вносится записи о прекращении права собственности продавца и возникновении права собственности покупателя, которому выдается Свидетельство о регистрации права собственности. С момента государственной регистрации покупатель становится полноправным собственником и на основании ст. 209 ГК РФ имеет право владеть, пользоваться объектом недвижимости и совершать с ним сделки.

Наем жилого помещения — что нужно знать квартиросъемщику?>>

Как правильно сдать жилье в аренду?>>

35 комментариев
Понравилась публикация?
2 / -1
нет
Подписаться
Донаты ₽
Комментарии: 35
Отписаться от обсужденияПодписаться на обсуждения
ПопулярныеНовыеСтарые
Ваганов Максим Владимирович
Подписчиков 6451
позавчера, 11:39
РейтингРейтингРейтингРейтингРейтинг4.1М
Мы с соседом решили переехать в соседний корпус в том же районе. Перед заселением ...
Подробнее
Неинтересно
0
24
Валентина
Подписчиков 17644
17.05.2024, 08:00
РейтингРейтингРейтингРейтингРейтинг16.8М
Сейчас микрорайон огорожен тяжелыми бетонными плитами и колючей проволокой. Все ворота ...
Подробнее
Неинтересно
01:18
Поделитесь этим видео
-3
180
Карина Юрьевна
Подписчиков 5886
10.05.2024, 15:27
РейтингРейтингРейтингРейтингРейтинг12.9М
Здравствуйте, дорогие читатели! Хочу рассказать вам об одном случае, произошедшем ...
Подробнее
Неинтересно
-3
222
Ваганов Максим Владимирович
Подписчиков 6451
позавчера, 11:39
РейтингРейтингРейтингРейтингРейтинг4.1М
Мы с соседом решили переехать в соседний корпус в том же районе. Перед заселением ...
Подробнее
Неинтересно
0
24
Цыганова Анна Ивановна
Подписчиков 48
23.05.2024, 10:07
РейтингРейтингРейтингРейтингРейтинг56.4к
Если Вы заключили договор социального найма, Вам предоставили жилье на 5 лет в найм и в администрации сказали,...
Подробнее
Неинтересно
0
0
Елена
Подписчиков 465
23.05.2024, 07:07
РейтингРейтингРейтингРейтингРейтинг898.2к
Наш май выдался трудным. Неожиданно хозяйка съемной квартиры пришла и сказала, что нам с сыном ...
Подробнее
Неинтересно
0
12
Руслан
Подписчиков 31
22.05.2024, 16:49
РейтингРейтингРейтингРейтингРейтинг18.2к
Запомните, пока вы думаете сердцем, кто-то думает головой, поэтому будьте на чеку, ведь любовь проходит,...
Подробнее
Неинтересно
-1
5
...
Подписчиков 6
15.05.2024, 01:25
РейтингРейтингРейтингРейтингРейтинг7016
Подробнее
Неинтересно
-1
1