Как правильно составить договор купли-продажи недвижимости?
Приобретая жилой дом, квартиру или комнату на вторичном рынке, чаще всего приходится заключать договор купли-продажи недвижимости, регламентирующий все нюансы данной сделки. Чтобы договор считался заключенным, в нем должны быть согласованы существенные условия — предмет сделки подробно описан, а цена установлена.
О том, как правильно составить договор купли-продажи недвижимости, читайте в правовой инструкции 9111.ru.
Юридический смысл договора купли-продажи
Договор купли-продажи недвижимости предполагает, что продавец, в качестве которого выступает собственник (один или несколько) недвижимого имущества, передает принадлежащий ему объект в собственность покупателю, который выплачивает продавцу стоимость этой недвижимости. К договору купли-продажи применяются общие нормы Гражданского кодекса РФ (ст. 454-491 ГК РФ) и специальный параграф №7 (ст. 549-558 ГК РФ).
Как составить договор купли-продажи?
Договор должен быть составлен в письменной форме. Несоблюдение этого правила влечет недействительность договора (ст. 550 ГК РФ). По желанию сторон договор может быть нотариально удостоверен.
Для того, чтобы договор считался заключенным, в нем должны быть согласованы существенные условия. В частности, в нем необходимо дать подробные характеристики объекту, подлежащему передаче покупателю за деньги. Если речь идет о квартире, то это ее полный адрес, метраж, количество комнат, дата постройки, этажность дома и т. д.
Существенным условием договора также является соглашение о цене продажи (ст. 555 ГК РФ), которое должно быть оформлено в письменной форме. При этом правила определения цены, применяемые к договорам купли-продажи другого имущества и предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, к ДКП недвижимости не применяются.
Важно знать, что установленная в договоре цена объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с ним части земельного участка или права на нее. Если же продавец желает получить дополнительные деньги за земельный участок, на котором расположен объект, в договоре следует указать цену каждого объекта недвижимости и общую цену договора.
Цена в договоре может быть установлена за весь объект недвижимости в целом или за единицу площади, например за 1 кв.м.. Во втором случае общая цена определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ).
Еще одним существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав (ст. 558 ГК РФ).
Все вышеуказанные условия обязательны для договора купли-продажи недвижимости.
Как происходят расчеты покупателя с продавцом?
В договоре следует предусмотреть как порядок расчетов между покупателем и продавцом, так и порядок передачи недвижимого имущества, включая способ и сроки, а также ответственность продавца за оплату платежей и налогов до даты перехода права собственности от него к покупателю.
В части расчетов следует помнить, что если на момент регистрации перехода права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю в договоре не будет указания о том, что расчеты произведены полностью или будет предусмотрена рассрочка или отсрочка платежа, то при регистрации перехода права собственности в силу закона регистратором на объект будет наложено обременение в виде залога, которое после оплаты стоимости объекта покупателю придется снимать в регистрирующем органе. В свете этого, если стороны не хотят, чтобы на объект было наложено обременение, в договоре следует прописать, что до момента полного расчета объект не будет находиться в залоге у продавца.
Как происходит передача недвижимости?
На основании ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Стороны в договоре могут предусмотреть, что договор является одновременно передаточным актом или, что объект будет передан по акту в течение определенного сторонами срока после государственной регистрации. В этом случае при регистрации перехода права собственности в регистрирующем органе передаточный акт прилагать не требуется. Если же в договоре указано, что объект уже передан, то вместе с договором в регистрирующий орган необходимо предоставлять передаточный акт.
Как зарегистрировать переход права собственности на недвижимость?
На основании ст. 553 ГК РФ переход права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации в органе государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним по месту нахождения объекта недвижимости (Росреестре). До 1 марта 2013 года на основании ст. 558 ГК РФ государственной регистрации подлежал и договор. Правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года (Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ).
Для государственной регистрации перехода права собственности стороны совместно должны предоставить в регистрирующий орган:
- заявление о регистрации;
- договор купли-продажи – по экземпляру на каждого продавца и покупателя, а также один экземпляр для регистратора;
- кадастровый паспорт на квартиру (если он ранее не был представлен);
- согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки и документ об оплате государственной пошлины (если продавцом или одним из продавцов является несовершеннолетний ребенок).
На основании п. 3 ст. 551 ГК РФ, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
По итогам государственной регистрации в ЕГРП вносится записи о прекращении права собственности продавца и возникновении права собственности покупателя, которому выдается Свидетельство о регистрации права собственности. С момента государственной регистрации покупатель становится полноправным собственником и на основании ст. 209 ГК РФ имеет право владеть, пользоваться объектом недвижимости и совершать с ним сделки.
Наем жилого помещения — что нужно знать квартиросъемщику?>>
Как правильно сдать жилье в аренду?>>
Татьяна Евгеньевна, лучше обратитесь к специалистам.
Вопрос серьёзный, очень много нюансов и подводных камней.
Любая мелочь в дальнейшем может перерасти в большую проблему.
Спасибо очень полезная информация
Здравствуйте! В разводе два года, сейчас собираюсь продать квартиру (приобреталась в браке), нужно ли нотариальное согласие бывшего мужа? Заранее благодарю!
Добрый день! Вопрос юристам по данной теме Вы можете задать со страницы
https://www.9111.ru/questions/add/
Нет,не нужно.В вашем случае,будет 2 продавца-вы и ваш бывший муж.Каждый из вас может продать только 50% квартиры.(при условии,что ваш бывший муж согласен).
Добрый день!Хотим купить3-х комнатную квартиру со свахой в ровных долях.Подскажите,пожалуйста,как лучше оформить договор купли-продажи с продавцом?Можете ли выслать на электронную почту договор купли-продажи?Спасибо.
Добрый день! Вопрос юристам по данной теме Вы можете задать со страницы
https://www.9111.ru/questions/add/
Доброе время суток. Спасибо за правовую инструкцию и если возможно вышлите пожалуйста договор купли-продажи дома с земельным участком на электронный адрес: popyrin1957@mail.ru Валерий Иванович