Служебное жилье: ни по совести, ни по закону

Переезд в просторную квартиру после мытарств в маленьких комнатках общежития – это ли не счастье? И пусть квартира служебная, она заработана долгим трудом, что лишь увеличивает значимость переезда.

Однако практика показывает, что такое новоселье редко заканчивается хэппи эндом, а многие работодатели в вопросах служебного жилья не придерживаются ни закона, ни совести.

Семья москвичей Митасовых*, состоящая из 5 человек, с 1986 года стояла в очереди на улучшение жилищных условий. Супруги Митасовы отработали в ОАО «Мострансстрой» по 20 лет, и вот, в 1998 году «Мострансстрой» предложил им заключить договор аренды трехкомнатной квартиры с последующим правом ее выкупа по стоимости БТИ (около 250 000 руб.). Митасовы освободили принадлежащие им комнаты в общежитии и передали их «Мострансстрою», переехав в новую квартиру.

Но радость от новоселья была недолгой - 26 марта 1999 года «Мострансстрой» продал эту квартиру ООО «Хозяйственный отдел №17», «забыв» указать в договоре информацию о проживающих лицах и об их имущественных правах. А 28 декабря 2007 года «Хозяйственный отдел №17» в свою очередь продал эту квартиру Малину Д.А. На этот раз в договоре были указаны жильцы, но вновь отсутствовали сведения об их правах на квартиру.

Новый владелец квартиры, разумеется, не стал вдаваться в бумажные тонкости и подал иск в Зюзинский районный суд города Москвы о снятии семьи Митасовых с регистрационного учета. Районный суд иск полностью удовлетворил, выселив Митасовых на улицу.

Митасовы обратились в Мосгорсуд, но тот оставил решение Зюзинского суда в силе. Надзор отказал также и в передаче жалобы в Президиум Мосгорсуда. Верховный суд надзор завернул за 2 дня. Подана жалоба в Международный суд по правам человека г. Страсбург жалоба №22359/10. Ждем дальнейших событий...

А на чьей стороне правда на самом деле?

Согласно п. 1 ст. 671 ГК «по договору найма жилого помещения собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем». «В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения» (п. 1 ст. 672 ГК). Исходя из того, что спорная квартира принадлежала и передана Митасовой А.Д. обществом «Мострансстрой», как частной коммерческой организацией, «Договор аренды» по существу является договором коммерческого найма жилого помещения. При этом форма договора удовлетворяет требования ст. 674 ГК, и ни Гражданским кодексом РФ, ни Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация сделки коммерческого найма жилья либо обременения права собственности наймодателя не требуется.

В соответствии со ст. 675 ГК, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма, то есть новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора.

Заключение «Договора аренды» между Митасовыми и ОАО «Мострансстрой» на максимальный срок (до 1 октября 2003 г.) не противоречило требованию п. 1 ст. 683 ГК. А согласно ст. 684 ГК, наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем, не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма. Если наймодатель этого не сделал, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Уведомление о прекращении договора Митасовым не направляли, так что договор аренды был автоматически продлен на пять лет, до 1 октября 2008 года. За три месяца до этой даты Митасовых опять не предупредили об отказе продлить договор, то есть он вновь был пролонгирован на очередные пять лет, до 1 октября 2013 года. Таким образом, наниматель Митасова А.И. и члены её семьи сохраняют право пользования спорной квартирой по сей день.

Это обстоятельство должно было исключить удовлетворение исковых требований Малина Д.А. Однако суды ошибочно определили природу правоотношений между сторонами «Договора аренды», и вместо того, чтобы руководствоваться нормами главы 35 ГК «Наём жилого помещения» применили к делу нормы главы 34 ГК «Аренда». На самом деле, согласно прямым указаниям договора аренды жилое помещение может быть предоставлено только юридическим лицам (п. 2 ст. 671 ГК), а нанимателем по договору найма может быть только гражданин (п. 1 ст. 677 ГК). Таким образом, судьи сделали неправильный вывод о прекращении спорных правоотношений на основании п. 2 ст. 610 ГК (по истечении срока действия договора аренды, заключенного на неопределенный срок), хотя для договора коммерческого найма такие условия не предусмотрены.

Что касается последующей продажи квартиры «Хозяйственному отделу № 17», то, согласно п. 1 ст. 558 ГК существенным условием договора продажи квартиры, в которой проживают лица, сохраняющие право пользования этой квартирой, является перечень этих лиц с указанием их имущественных прав. И, поскольку в договоре купли-продажи между ОАО «Мострансстрой» и ООО «Хозяйственный отдел № 17» нет ни перечня всех проживающих в квартире лиц, ни сведений об их правах на это помещение, этот договор считается не заключенным. Соответственно, и сделка между г-ном Малиным и ООО «Хозяйственный отдел № 17» является ничтожной, так как «Хозяйственный отдел № 17», не являясь собственником квартиры, в нарушение ст. 209 ГК распорядился не собственным имуществом.

Кстати, выявление обстоятельств, связанных как с незаключенностью, так и с ничтожностью сделок, согласно п. 2 ст. 56, п. 1 ст. 196 ГПК РФ является обязанностью суда. Суд эту обязанность не выполнил, значит, норма п. 1 ст. 558 ГК не была применена.

*Все фамилии и названия вымышлены. Любые совпадения с реальными лицами и компаниями являются случайными.