Приобретение в частную собственность и перепланировка помещений, являющихся общей долевой собственностью жильцов

Правовое заключение о возможности перевода в частную собственность чердачного помещения площадью 268,2 кв.м., имеющего режим общего имущества в кондоминиуме, в здании, расположенном по адресу: ***, для его дальнейшей перепланировки путем объединения с нижерасположенным этажом г.Москва 20.08.2010 г.

Согласно Распоряжению Префекта ЦАО г. Москвы от *** г. № *** и Приложению к нему, чердак площадью 268,2 кв.м. (далее – «чердак») в здании, расположенном по адресу: *** (далее «здание», «дом»), имеет режим нежилого помещения, находящегося в соответствии с технической документацией БТИ за итогом общей площади здания, и относящегося к общему имуществу в кондоминиуме.

Действия по обращению в частную собственность, как и по перепланировке чердака в форме объединения с нижерасположенным этажом непременно влекут уменьшение общего имущества кондоминиума. Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Из указанного следует, что вышеуказанные действия, в независимости от того, в какой форме они совершены, будь то договор купли-продажи, аренды, или инвестиционный договор, в указанном положении дел, регулируются нормами ЖК РФ, и их совершение невозможно без согласия всех собственников квартир в здании.

Необходимо отметить, что пересекающиеся нормы ЖК РФ в рассматриваемом случае частично противоречат друг другу. Так, согласно ст. ст. 44-46 Закона, все (любые) решения, принимаемые на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома принимаются либо большинством голосов, либо двумя третями (67%) от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников помещений. Таким образом, закрепленный ЖК РФ порядок проведения общего собрания собственников помещений не предусматривает таких решений, которые принимаются только 100% собственников помещений в многоквартирном доме.

Для всестороннего и правильного понимания вопроса необходимо учитывать основания и условия признания чердака объектом общей долевой собственности жильцов многоквартирного дома.

Согласно ч. 1 ст. 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Статьей 36 ЖК РФ регламентировано, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши и др.

Относя, в общем порядке, чердаки к общей долевой собственности собственников помещений, законодатель императивно и безусловно не определяет чердак как объект общей долевой собственности. Определяющим условием объекта общей долевой собственности законодатель указывает такие характеристики помещения как предназначение для обслуживания более одного помещения.

Для отнесения спорных помещений к помещениям, принадлежащим собственникам помещений в многоквартирном доме в составе общей долевой собственности (правовой режим имущества), необходимо выяснить их целевое назначение и функциональную принадлежность помещений для обслуживания более чем одного помещения в жилом доме. Такая правовая позиция закреплена решениями высших судов, в том числе: Постановлением Федерального Арбитражного Суда Западно-Сибирского округа от 24.01.2008 N Ф 04-477/2008 (1094-А 45-13, Определением Высшего Арбитражного Суда от 21 апреля 2008 г. N 7638/07, Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2008 по делу N А 64-3722/07-23 и др.

Следовательно, если чердак не содержит оборудования для обслуживания более одного помещения в данном доме, не является техническим помещением и функционально не предназначен исключительно для обслуживания квартир в доме, он не является объектом общей долевой собственности жильцов.

При таком положении дел, чердак должен быть признан бесхозяйной недвижимой вещью, в порядке, предусмотренном ст. 225 ГК РФ. Бесхозяйная недвижимая вещь может быть приобретена в собственность в силу приобретательной давности. Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество.

Таким образом, *** имеет возможность оформить чердак в частную собственность и провести необходимые мероприятия по его дальнейшей перепланировке путем объединения с нижерасположенным этажом двумя путями:

1) проведением внеочередного общего собрания собственников, получив согласие 100% собственников помещений дома на переустройство путем демонтажа перекрытия между *** этажом и чердаком;

2) установлением в судебном порядке двух фактов – правового режима чердака как бесхозяйной недвижимой вещи и приобретения права собственности на него в силу приобретательной давности.

В соответствии с Распоряжением Префекта ЦАО г. Москвы от ***. № 220-р, ТСЖ *** обязано проводить плановые мероприятия по подготовке дома к зиме с обязательным отчетом в Управу района, ГУП «Генеральная дирекция по обеспечению объектов городской инфраструктуры ЦАО», ГУП «Центр поддержки объединений жителей» в установленном порядке. Такие мероприятия неизбежно включают в себя проверку состояния кровли и подкровельного утепления. В настоящее время кровля и подкровельное утепление здания находятся в аварийном состоянии.

Учитывая необходимость ремонта кровли и подкровельного утепления здания, и, что единственный выход к кровле расположен в жилом помещении четвертого этажа, являющегося частной собственностью, также учитывая, что имеется потенциальный инвестор для финансирования мероприятий по приведению кровли в надлежащее состояние, руководствуясь положениями ст. ст. 36-48 ЖК РФ, предлагаю: в установленном ст. ст. 44-46, 48 ЖК РФ порядке провести внеочередное общее собрание собственников помещений дома ***, расположенного по адресу: ***, с постановкой вопроса о согласовании заключения инвестиционного договора между ТСЖ *** и собственником помещений, расположенных на *** этаже дома (инвестором), на своевременный ремонт и обслуживание кровли, с условием передачи инвестору в собственность чердака и дальнейшего его переустройства в виде демонтажа перекрытия между *** этажом и чердаком; в случае неполучения согласия 100% собственников помещений на вышеназванный вопрос – обратиться в суд с заявлением об установлении правового режима чердака как бесхозяйной недвижимой вещи и приобретения права собственности на него в силу приобретательной давности.

Главный юрист

ООО «Антанта» Д.В. Суханов.