Дефолт по ипотеке

Дефолт – неисполнение одним из контрагентов договора своих договорных обязательств, нарушение условий договора. Применительно к ипотечному рынку различают дефолт заемщика и дефолт эмитента. Под дефолтом заемщика понимается неспособность заемщика осуществлять платежи по полученному ипотечному кредиту (займу), на условиях, предусмотренных в кредитном договоре (договоре займа), а именно в определенный договором срок и в определенной сумме. Дефолт заемщика по ипотечному кредиту может явиться основанием для начала применения процедуры обращения взыскания на заложенное по кредиту недвижимое имущество. В роли истца перед судом выступает кредитор.

Дефолт заемщика может привести к довольно печальным для него последствиям: потеря жилья (согласно законодательству, заемщика могут выселить из единственной квартиры, заложенной у банка), утрата большой части финансовых средств, которые служили первым взносом.

В случае если такая неприятность как дефолт произошла с заемщиком, то лучше попробовать найти с банком кредитором компромиссное решение, не дожидаясь передачи дела на рассмотрение в суд.

Прежде всего, заемщику стоит ответить на вопросы, которые могут повлиять на дальнейшую перспективу выплат по кредиту:

-какие дополнительные источники дохода могут быть задействованы для погашения кредита?

-каковы перспективы поиска новой работы и восстановления прежнего уровня дохода?

-как много времени может занять поиск новой работы?

Понимание этих обстоятельств позволят заемщику обоснованно выбрать один из нескольких вариантов действий. Так, следует иметь ввиду, что если ранее ипотечный кредит был получен в иностранной валюте (доллары, евро), многие банки-кредиторы сегодня предлагают конвертацию кредита в рубли, что позволяет зафиксировать ежемесячные платежи и избежать их регулярного изменения в зависимости от курса валюты кредитования.

Кроме того, если ранее кредит был получен под переменную процентную ставку, то сегодня многие банки кредиторы предлагают конвертацию такого кредита под фиксированную процентную ставку, что также может явиться выходом из сложившейся ситуации дефолта.

В случае полной невозможности осуществлять регулярные платежи выходом для отдельной группы заемщиков может стать продажа квартиры по соглашению с банком кредитором, при этом банк забирает себе только основной долг по кредиту, начисленные пени и штрафы, а оставшиеся от продажи денежные средства, за вычетом причитающихся банку платежей, передаются в собственность заемщику.

Кроме того, в настоящее время государством запущена программа реструктуризации ипотечных кредитов. Решения в рамках этой программы принимаются по согласованию между банком и заемщиком, после письменного обращения заемщика за предоставлением ему реструктуризации.

Банк-кредитор совместно с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию проверяет, насколько ситуации конкретного заемщика соответствует одобренным Правительством критериям для участия в программе. Правом на поддержку могут воспользоваться заемщики, которые в значительной доли утратили семейный доход, зарегистрированы и проживают в приобретенном на средства ипотечного кредита жилье, не имеют иных сбережений и объектов недвижимости. Таким заемщикам может быть предложено два варианта действий.

В соответствии с первым вариантом первоначальные условия ипотечного кредита будут изменены таким образом, чтобы максимально облегчить долговую нагрузку в следующие несколько лет. При этом размер регулярных платежей в следующем году может быть понижен в несколько раз. В дальнейшем размер платежей будет плавно возрастать. В результате заемщику придется погашать кредит в течение более длительного времени.

В соответствии со вторым вариантом заемщику будет предоставлен дополнительный кредит на 2-3 года (кредит помощи), средства которого пойдут на погашение первоначального ипотечного кредита. При этом в будущем при восстановлении прежнего уровня заработка заемщику необходимо будет рассчитаться по обоим кредитам.

При получении ипотечного кредита в банке одним из обязательных условий кредитования заемщика, как правило, ставится заключение Договора страхования заемщика на весь срок предоставления кредита. Есть ли преимущества для заемщика от заключения такого обязательного договора?

Обычно покупатель квартиры по ипотеке обязан застраховать свою жизнь и трудоспособность, квартиру от уничтожения и повреждения, а также от потери из-за утраты права собственности (для готового жилья на вторичном рынке).

Стоимость услуги по страхованию – 1–2% от суммы невыплаченного кредита, увеличенной на 10%, – в год. Договор страхования продляется ежегодно, т.е. за страховку надо платить каждый год, но ее стоимость снижается, поскольку снижается и остаток задолженности. При наступлении страхового случая страховая компания выплачивает не полную рыночную стоимость квартиры, а лишь ее часть – в соответствии с отношением непогашенной задолженности к стоимости квартиры.

Страховыми случаями являются: смерть застрахованного лица по любой причине, получение этим лицом инвалидности I или II группы по любой причине и временная утрата трудоспособности по любой причине. Кроме того, повреждение или уничтожение объекта или признанные судом законными претензии третьих лиц на квартиру.

При наступлении любого из вышеперечисленных страховых случаев страховая компания может вместо заемщика погасить долг, если не заемщиком не были нарушены условия предусмотренные Договором страхования.

Так, например, при нарушении заемщиком, правил дорожного движения, повлекшем причинение вреда собственному здоровью, жизни и трудоспособности, на страховую выплату рассчитывать не приходится. Не подлежат страховому возмещению и риски, возникающие при занятиях опасными видами спорта. Страховка от несчастного случая означает защиту от угрозы жизни и здоровью из-за обстоятельств, не зависящих от действий заемщика (страхователя) и его воли.

В Фeдeрaльнoм зaкoнe «Oб ипoтeкe» oт 16 июля 1998 гoдa говорится, кредитная организация имeeт возможность попросить заблаговременного вoзврaтa денег или с помощью суда заставить кредитора прoдaть жилище в нижеперечисленных случaях:

1) Eсли зaeмщик нe выпoлняeт услoвия крeдитнoгo дoгoвoрa.

2) Eсли oднoкрaтнo прoизoшлa сeрьeзнaя зaдeржкa пo плaтeжу.

3) Eсли oбязaтeльствa пo вoзврaту крeдитa систeмaтичeски нaрушaются (три зaдeржки плaтeжa нa 1-2 дня в тeчeниe кaлeндaрнoгo гoдa).

Если заемщик не платит по кредиту и не обращается в банк с какими-либо заявлениями, то ему направляется официальное уведомление об обязательном досрочном погашении кредита, при невыполнении которого залогодержатель вынужден будет реализовать квартиру в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством.

После вынесения судом решения о реализации заложенного имущества с торгов в дело включаются судебные приставы-исполнители, которые описывают имущество, находящееся в квартире, выселяют заемщика, и квартира поступает на реализацию с торгов.

Конечно, заемщика - должника не выселят на улицу. Законодательно предусмотрено выселение неплательщиков в дома переселенческого жилищного фонда. Однако такой фонд существует только в теории, на практике он полностью отсутствует.

Еще одной неприятной стороной дефолта для заемщика является включение в работу по возврату долга коллекторских агентств. В настоящее время в России наблюдается полное отсутствие стандартов и законодательной базы, регулирующей деятельность данных организаций, а также дефицит квалифицированных кадров. В результате в данной области наблюдается много нарушений прав заемщиков сотрудниками коллекторских агентств, включая использование незаконных методов выбивания долгов с заемщиков.

При общении с коллекторами можно воспользоваться следующими советами:

-заемщик имеет право не впускать коллекторов в свое жилое помещение (ст. 25 Конституции РФ – неприкосновенность жилища). Для проникновения в жилое помещение помимо воли собственника необходимо соответствующее постановление суда, кроме того, можно напомнить коллекторам ст. 139 УК РФ, предусматривающую уголовную ответственность за нарушение неприкосновенности жилища;

-прежде чем вести беседу с коллектором наедине, необходимо проверить у него наличие доверенности от банка кредитора, а также доверенности на ведение дел от организации (коллекторского агентства), интересы которой он представляет;

-ни в коем случае не передавать коллекторам документы на принадлежащее заемщику имущество, не подписывать никаких бумаг, даже если и роль их, по словам коллекторов, «чисто формальная». В данном случае необходимо настаивать на том, что требуется боле подробное ознакомление с документом, после чего возможен письменный ответ. Данный способ общения с коллекторами является более выгодным для должника, он дает возможность отразить ход переговоров в случае судебного рассмотрения дела.

-обратиться к квалифицированному специалисту – юристу (адвокату), который поможет при общении с коллекторскими агентствами и защитит от возможных нарушений прав с их стороны.

Заемщику, при возникновении угрозы дефолта также необходимо помнить о существовании кредитной истории в бюро кредитных историй, в которое сообщается о любых проблемах с платежами по кредитам. Результатам дефолта может стать попадание заемщика в черный список клиентов, которым в будущем нигде и никогда не получить кредит.