Актуальные вопросы ЖКХ

Существующие способы управления многоквартирным домом.

В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

• Управление управляющей организацией;

• Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативном или иным специализированным потребительским кооперативом;

• Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.

Выбор способа управления осуществляется на общем собрании собственников (с. 44-48 ЖК РФ). Решение общего собрания обязательно для всех собственников помещений в многоквартирном доме, включая тех, кто не принял в нем участия или проголосовал «против». Общее собрание собственников может в любое время изменить способ управления многоквартирным домом.

Управляющая организация – юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом.

Если после принятия решения о выборе способа управления решение не реализовано и в случае, если собственниками вообще не принято такого решения и при этом истек год с момента, когда его следовало принять, - орган местного самоуправления в установленном Правительством РФ порядке проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации.

После проведения конкурса орган местного самоуправления обязан в течение 10 дней проинформировать каждого собственника помещения о результатах конкурса и направить каждому собственнику проект договора управления домом. Собственники помещений обязаны заключить договор управления с управляющей организацией в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ.

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Товарищество собственников жилья – некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ст. 135 ЖК РФ).

Непосредственное управление многоквартирным домом означает, что собственники сами заключают договоры с соответствующими организациями (лицами), осуществляющими определенные виды деятельности, без привлечения управляющей организации и без создания товарищества собственников жилья.

В случае непосредственного управления каждый из собственников от своего имени заключает договоры на холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро-, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Соответственно каждый по отдельности несет ответственность, связанную с неисполнением обязательств по оплате за предоставленные услуги.

Что касается оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, то для этого заключается отдельный договор с соответствующими лицами – по решению общего собрания собственников. При этом все или большинство собственников выступают в качестве одно стороны такого договора.

От имени собственников помещений в указанном доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников. Но может быть и иное лицо, имеющее доверенность в письменной форме, выдаваемой всеми или большинством собственников.

На чем ТСЖ может заработать деньги?

ТСЖ могут сдавать в аренду нежилые помещения: подвалы, чердаки, встроенные помещения (если они переданы в собственность товариществу). Известны случаи, когда ТСЖ получали доходы от предоставления фирмам рекламного пространства на стенах, точек для установки антенн сотовой связи. Товарищества за плату могут оказывать большой перечень дополнительных услуг: ремонт квартир, доставка товаров, выгул домашних животных и т.д. одним словом многое зависит от желания и инициативности самих членов товарищества.

Кто и в какие сроки должен информировать жильцов об изменении платы за жилое помещение и коммунальные услуги?

Наймодатель, управляющая организация обязаны информировать в письменной форме нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственников жилых помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее, чем за 30 дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в новом размере, если иной срок не установлен договором управления (п. 13 ст. 155 ЖК РФ). То есть о новых тарифах, водимых с 1 января, информация должны быть представлена не позднее 31 декабря предыдущего года.

Обязаны ли собственники новостройки оплачивать жилищно-коммунальные услуги? С какого времени?

Согласно ч. 2 чт. 153 ЖК РФ обязанность собственников по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги своевременно и в полном объеме возникает с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

При этом неиспользование собственниками, нанимателями или иными лицами помещений, принадлежащих им на законном основании, не освобождает их от внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Действительно ли существует закон, согласно которому при наличии задолженности свыше 6 месяцев могут принудительно выселить из жилого помещения?

Согласно ст. 90 ЖК РФ выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения происходит в случае, если они в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Они могут быть выселены по решению суда с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Данная норма применима к нанимателям жилого помещения по договору социального найма и по договору найма жилого помещения государственного или жилищного фонда.

Какой период времени необходимо хранить квитанции об оплате за жилищно-коммунальные услуги?

Сроки хранения квитанций об оплате жилищно–коммунальных услуг законодательством не установлены, но в соответствии с Гражданским кодексом РФ срок исковой давности для взыскания задолженности составляет три года. Соответственно, рекомендуется хранить квитанции об оплате не менее трех лет.

Из чего состоит общее имущество многоквартирного дома и что включает в себя его содержание и ремонт?

В состав общего имущества многоквартирного дома входят помещения, которые не являются частью квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме:

• Лестничные площадки;

• Лестницы;

• Лифты, лифтовые и иные шахты;

• Коридоры;

• Технические этажи;

• Чердаки;

• Подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации или иное оборудование;

• Крыши;

• Ограждающие несущие конструкции дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

• Механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения;

• Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

• Иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Содержание и ремонт общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя: а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и ответственными лицами (должностные лица органов управления ТСЖ или управляющей организации) обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства РФ, а также угрзы безопасности жизни и здоровью граждан; б) обеспечение установленных законодательством РФ температуры и влажности в помещениях общего пользования; в) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества; г) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными или пристроенными) помещениями в многоквартирном доме; д) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством РФ; е) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества; ж) текущий и капитальный ремонт.