Капкан ЖСК.

Почему при строительстве дома застройщик заключает договор купли-продажи пая, а не договор долевого участия в соответствии с ФЗ N 214-ФЗ? Может потому что продать (передать) пай почти невозможно!

Во-1 х, ЖСК может действовать как в рамках Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", так и в рамках законодательства о кооперативах, установленного ЖК РФ и Федеральным законом от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах". И как результат договор не подлежит регистрации в Росреестре и претензии можно предъявить по закону только правлению ЖСК, а не застройщику. То есть самому себе!

Во-2 х,-кроме стоимости самого объекта недвижимости, который определяется паевым взносом, покупатель оплачивает так же вступительный взнос, который может доходить до 5 % от стоимости недвижимого имущества, а также членские взносы, которые могут взиматься в течение достаточного долгого времени, вплоть до прекращения деятельности кооператива. Более того, членские взносы – это ничто иное, как право ЖСК собирать дополнительные денежные средства не только на содержание кооператива, или объекта недвижимости, но и на его достройку в случае отсутствия достаточных денежных средств на завершение строительства дома, и обязанность членов ЖСК, т.е. покупателей, осуществлять такого рода дополнительные платежи.

В-3 х, если согласно Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ " с застройщиком оформляется лишь один договор долевого участия (ДДУ), который могут быть составлены приложения и дополнительные соглашения, в которых прописаны и сроки строительства дома, и стоимость объекта недвижимости, что приобретается дольщиком, и объект недвижимости и штрафные санкции, то при возникновении отношений с ЖСК дополнительно к договору на продажу недвижимости покупатель подписывает соглашения по исполнению обязательств, вытекающих из устава ЖСК (иного правоустанавливающего документа кооператива). В указанном уставе ЖСК и прописаны все те положения, которые в корне отличаются от положений договоров долевого участия с застройщиками и строительными компаниями, что подпадают под действие законодательства о защите прав потребителей и общих положений норм обязательственного права по заключению договора, его исполнению, а так же расторжению договора и взысканию денежных средств.

В-4 х, если Застройщик не исполняет или ненадлежащим образом исполняет свои обязательства перед дольщиком, последний согласно Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ вправе отказаться от договора и потребовать возврата денежных средств, а так же убытков, в размере стоимости подорожавшей недвижимости и неустойки, в том числе равной стоимости договора. Указанное право возникает у дольщика даже в обход соблюдения претензионного порядка урегулирования спора, с правом обращения напрямую в суд. Что же касается пайщиков, заключивших договоры с кооперативом, то их право на возврат оплаченных денежных средств возникает лишь при выходе из кооператива, т.е. пайщик должен написать заявление в ЖСК о своем выходе и только после этого обратиться в суд. При этом у пайщиков не возникает прав ни на убытки, ни на неустойку. Кроме того, если дольщик, получив исполнительный лист, вправе взыскать напрямую денежные средства с Застройщика, то пайщик может получить присужденное только при условии наличия свободных денежных средств, достаточных для погашения указанной задолженности.

В 5 х, Закон «О Защите прав потребителей» в максимальной степени защищает покупателей при нарушении законодательства строительными компаниями, но не применяется к рассматриваемым отношениям, возникающим между покупателями недвижимости через ЖСК и, соответственно, самим ЖСК.

В-6 х, покупатели квартир через ЖСК - пайщики в отличие от покупателей квартир через ДДУ (договор долевого участия) у Застройщика или строительной компании, не могут претендовать на возмещение им убытков и неустойки в случае задержки окончания строительства дома, задержки по срокам передачи квартир, либо в случае приостановлении или полном прекращении строительства дома. При всех перечисленных обстоятельствах приобретатель недвижимости через ЖСК может претендовать только на сумму паевого взноса, это меньше, чем он вообще затратил на квартиру при вступлении в Кооператив, повторюсь, такие взносы, как членские и вступительные не подлежат возврату при выходе из членов Кооператива.

В-7 х, если покупатель вступает в качестве пайщика в ЖСК, то первичными являются отношения членства в организации. Это означает, что пайщик, являясь членом ЖСК, несет ответственность за ее деятельность ЖСК. Кроме этого члены кооператива несут солидарную ответственность за его деятельность (в т.ч. за срыв сроков строительтства дома и т.д.) а все полномочия по принятию решений принадлежат правлению кооператива, а также несолидарно несут отвественность за срыв строительства и т.д.

В-8 х, если паевый взнос выплачен полностью, а объект строительства не сдан в эксплуатацию, то уступка права требования (цессии) с переводом долга невозможна, так как у члена ЖСК нет права требования передачи квартиры

В-9 х, правление полномочно принять решение общим собранием (большинством голосов) или правлением ЖСК

-о внесении дополнительных взносов,

-о необходимости участвовать в покрытии убытков ЖСК за год, если таковые образовались,

-об исключении пайщика из ЖСК и расторжении договора с ЖСК,

-об изменение пунктов устава и иных документов ЖСК не в интересах пайщика, что может быть невыгодно для пайщика.