Принудительный выкуп незначительной доли в общем имуществе.

Правовые аспекты законности требований о принудительном выкупе.

С возникновением права частной собственности на жилые помещения споры о принудительном выкупе доли заняли значительное место в практике рассмотрения жилищных споров судами общей юрисдикции.

Все чаще на консультации адвокату, собственники доли в жилом помещении задают один и тот же вопрос: имею ли я право принудительно выкупить долю другого собственника данного жилого помещения без его согласия.

Сразу хотелось бы оговориться: единой правоприменительной практики, отвечающей на данный вопрос, нет!

По общему правилу, в соответствии с п. 4 ст. 252 Гражданского Кодекса РФ выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. То есть, принудительный выкуп доли в праве собственности возможен при наличии трех условий: 1) незначительности доли, 2) невозможности выделения ее в натуре, 3) отсутствия существенного интереса в использовании доли.

Между тем, данная норма закона имеет неоднозначное толкование в правоприменительной практике.

Согласно мнению Конституционного суда РФ, изложенного им в Определении РФ от 07.02.2008 N 242-О-О, п. 4 ст. 252 ГК РФ ни при каких условиях не предусматривает возможность заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна. Применение правил п. 4 ст. 252 ГК РФ возможно лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли и только в случаях наличия одновременно всех перечисленных законодателем условий: 1) незначительности доли, 2) невозможности выделения ее в натуре, 3) отсутствия существенного интереса в использовании доли.

Между тем данным Определением Конституционным судом РФ п. 4 ст. 252 ГК РФ не был признан противоречащим Конституции РФ в смысле, придаваемой ему правоприменительной практикой.

Правоприменительная практика судов общей юрисдикции в корне отличается от мнения Конституционного суда по данному вопросу. Свидетельством тому служит наличие значительной доли положительных решений судов о принудительном выкупе доли. Попытки судов применения данного Определения Конституционного суда на практике не находят в большинстве случаев поддержки при вынесении решений вышестоящими судами.

По мнению Верховного Суда (Определение ВС РФ от 24.10.2006 N 56-В 06-17): закрепляя в п. 4 ст. 252 ГК РФ возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности, в связи с чем распространил действие данной нормы, как на требования собственника выделенной доли, так и на требования остальных участников долевой собственности.

То есть, участники долевой собственности вправе потребовать прекращения права собственности одного из участников против его воли.

Верховный Суд РФ не высказывал иного суждения по данному вопросу, Определение от 24.10.2006 N 56-В 06-17 было опубликовано в Бюллетене ВС РФ N 11 за 2008 г. (то есть по истечении 9 месяцев после высказывания позиции по данному вопросу Конституционным судом РФ).

Практика различна, и какое решение будет вынесено по вашему вопросу, предугадать не представляется возможным.

Тем не менее, вопрос о праве принудительного выкупа доли в каждом конкретном случае будет решаться судом на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. (п. 36 совместного Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 01.07.96 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").